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民 事 判 决 书 （2015）洛开民初字第623号 原告张凯强，男，汉族，1989年8月26日出生，住河南省扶沟县。 原告张娅丽，女，汉族，1988年1月14日出生，住河南省新密市。 委托代理人付小曾，河南达兴律师事务所律师。 法定代表人武巍，董事长。 委托代理人杨刚、张欢欢，河南中冶律师事务所律师。 原告张凯强、张娅丽诉被告洛阳永嘉房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告张凯强、张娅丽委托代理人付小曾、被告洛阳永嘉房地产开发有限公司委托代理人张欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年5月17日，原、被告签订《京熙帝景商品房订购书》，原告于当日按约交付定金2万元，同月20日原告向被告支付首付款3万元。后因种种原因，双方未能签订商品房预售合同，原告要求被告退还押金及首付款，被告推诿拒付。故原告诉至法院，请求判令：（一）被告退还原告押金1万元、购房首付款3万元，共计4万元；（二）本案诉讼费用由被告承担。 被告洛阳永嘉房地产开发有限公司答辩称，（1）双方于2015年签订商品房定购书，系双方真实意思表示，真实有效。原告向被告交付了2万元定金，表明双方已经履行合同。（2）原告已于2015年5月20日交付首付款3万元，但双方约定应付的首付款是157462元，余款为银行按揭贷款。被告依约履行了相应义务后，多次催促两原告交足全部首付款，并到被告处签订房屋预售合同，两原告均未按照合同约定履行，故两原告违约；（3）被告五证齐全，符合法律规定的相应手续，不存在违约。综上，原告诉求无事实依据，应予驳回，且原告应继续履行合同，付足首付款并签订商品房预售合同。 原告为支持其诉讼请求，在举证期限内，向本院提交了如下证据： 1、《京熙帝景商品房定购书》一份；2、收据2张。共同证明原告的诉讼请求。 被告发表如下质证意见：对原告证据的真实性均无异议，对证明方向有异议，定购书明确表明所收款项为定金，2015年5月20日收据表明了首付款3万元，原告还有127462元首付款未交。 被告未提交任何证据材料。 被告对原告证据无实质性异议，本院对原告证据均予以认定。 经审理查明，2015年5月17日，原告张凯强、张娅丽（本段又称为乙方）与被告洛阳永嘉房地产开发有限公司（本段又称为甲方）签订《京熙帝景商品房订购书》，主要载明：（1）乙方定购房号为京熙帝景9号楼1单元2004室，建筑面积约88.12㎡（以洛阳市房管局测绘的最终面积为准），房屋原价为677202元，优惠后总价为507462元；（2）乙方在选定具体房屋后，于签订本定购书之日向甲方交付定金2万元整；（3）……乙方须支付首期购房款157462元，……；（4）乙方应于本定购书签订之日起5日内，即2015年5月22日前至甲方销售中心交纳相应房款及资料（含贷款所需相关资料）并签订《商品房预售合同》，如未能在规定时间内同甲方签订《商品房预售合同》并交纳相应款项及资料，则该房源视同乙方放弃，甲方可将该房屋另行出售而无需通知乙方，定金不予退还……；（7）本定购书仅作为定购房源所用，非《商品房预售合同》组成部分。原告于当日按约交付定金2万元，同月20日原告向被告支付房款3万元。 本院认为，原、被告签订《京熙帝景商品房订购书》，明确出买人名称、买受人名称、房屋位置、面积、价款、定金等事项，双方构成房地产买卖的预约合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，应依约履行。原告在法庭辩论中所称的定金为签订《商品房预售合同》的成约定金，故应当返还的观点，是对本案定金性质的错误理解。成约定金系作为主合同成立要件而约定的定金，也即合同是否成立，是否发生法律效力，取决于定金是否交付。而本案定金的作用为担保双方签订《商品房预售合同》，显然非成约定金，而是立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条就立约定金作出规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案原告当庭明确表示不再继续履行预约合同的内容，亦不再签订《商品房预售合同》，立约定金罚则生效，原告无权主张被告返还已交付的定金。 至于原告主张返还另行交付的3万元房款，本院认为，原告诉请返还预约合同中的已付定金，双方签订《商品房预售合同》已无可能，双方继续履行商品房预约合同已无必要，原告丧失定金后，被告无权继续占有原告支付的3万元房款，应当返还原告。综上，原告诉请有理部分，予以支持；理由不足部分，应予驳回。被告抗辩有理部分，予以采纳，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下： 一、被告洛阳永嘉房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告张凯强、张娅丽已付房款3万元； 二、驳回原告张凯强、张娅丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍部分债务利息。 本案案件受理费800元，由原告张凯强、张娅丽承担200元，被告洛阳永嘉房地产开发有限公司承担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本一式十二份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 董体乾 人民陪审员 王艺博 人民陪审员 张识博 二〇一五年九月十五日 书 记 员 蔡惠娥 |
