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民 事 判 决 书
（2015）新民初字第499号
原告：董胡玲，女，汉族，1960年2月8日出生。
委托代理人：韩明侠，河南慕容律师事务所律师。
被告：雷亚伟，男，汉族，1980年7月15日出生。
第三人：中国农业银行股份有限公司新安县支行，住所地：新安县县城慕容街。
负责人：万建伟，该行行长。
委托代理人：邓军伟，该单位信贷管理部经理。
委托代理人：王小平，该单位城关分理处副主任。
第三人：洛阳亚泰房地产开发有限公司，住所地：洛阳市高新开发区创业路15号嘉汇广场。
法定代表人：党红卫，该公司董事长。
原告董胡玲诉被告雷亚伟、第三人中国农业银行股份有限公司新安县支行（以下简称：新安县农行）、洛阳亚泰房地产开发有限公司（以下简称：亚泰房产）为房屋买卖合同纠纷一案，原告董胡玲及其委托代理人韩明侠，第三人新安县农行的委托代理人邓军伟、王小平到庭参加了诉讼，被告雷亚伟、第三人亚泰房产经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董胡玲诉称：2014年3月21日，我与被告经协商一致，签订《房屋转让协议》一份，约定：一、被告将其所有的位于亚泰新城的房屋转让给我；二、双方商定该房屋转让价格为五十万元人民币，我一次性付清该房款；三、自双方签订协议之日起，该房屋一切使用权归我所有；四、被告承诺该房屋签订合同之日前后没有和其他任何人签订购买或者转让抵押手续，否则愿意承担法律责任等诸多内容。合同签订后，我如约履行了合同义务，并对上述房屋进行装修完毕进行入住，但是每当我向被告提出办理房屋过户手续时，被告一直以房产证没有办下来为由推拖。直至2015年2月，被告才说出实情，被告卖给我的房屋系银行按揭贷款，在未向银行付清贷款前，根本无法办理过户手续，且被告已连续三个月未向银行按时支付本息。现我自愿替被告向第三人清偿涉案房屋所欠的抵押贷款，请求法院依法判令：一、我与被告所签《房屋转让协议》合法有效；二、被告与第三人协助我办理涉案房屋的抵押登记涂销手续，并由被告协助将房屋过户至我名下；三、本案诉讼费由被告承担。
被告雷亚伟缺席未答辩。
第三人新安县农行辩称：1、原告诉讼请求第二项里面抵押登记涂销手续表述不准确，应改为抵押登记注销手续；2、雷亚伟确实在我行申请办理房屋抵押手续，申请人是雷亚伟，雷亚伟和配偶吕红梅两人签名；3、只要雷亚伟和吕红梅把贷款还清，银行愿意协助原告办理房屋过户手续；4、应该得到被告雷亚伟和吕红梅的同意，但是法院要是判决的话，银行也愿意依法履行法院的判决。
第三人亚泰房产缺席未答辩。
经审理查明：2014年3月21日，原告董胡玲（乙方）与吕红梅、被告雷亚伟（甲方）经协商签订《房屋转让协议》一份，被告雷亚伟将其所有的位于新安县亚泰新城的房屋一套，以人民币50万元转让给原告董胡玲，原告董胡玲应将房款一次性付清，并自协议签订之日起，该房屋一切使用权归乙方（原告董胡玲）所有。二被告承诺，由其二人承担该房屋于协议签订之前的任何纠纷和问题，并保证该房屋没有和他人签订购买或转让抵押手续等，否则承担法律责任。该《房屋转让协议》由原、被告双方、吕红梅及见证人苏守政签字确认。但该房款50万元原告董胡玲已于2014年3月5日向被告雷亚伟支付完毕，被告雷亚伟向原告出具《收到条》一张。
另查明，被告雷亚伟作为借款人，已于2013年1月31日以该涉案房屋为抵押，在第三人新安县农行办理分期贷款，吕红梅、被告雷亚伟为抵押人，并签订个人购房担保借款合同。合同生效日期为2013年4月7日，到期日期为2038年4月6日，还款方式为等额本息，贷款本金：274000元。截止2015年5月20日，本金余额：265057.07元，利息余额：2714.61元。本案在审理过程中，原告董胡玲同意向第三人新安县农行代位清偿被告雷亚伟所欠的抵押贷款，并于2015年6月18日，书面申请撤回对吕红梅的起诉。
同时查明，吕红梅与被告雷亚伟于2005年12月19日登记结婚，2014年11月27日登记离婚，双方在离婚协议中约定“亚泰新城的房产一套及室内财产归男方所有”。
本院认为：原告董胡玲与被告雷亚伟经协商一致，达成房屋转让意向，原告也已履行了交付房款的义务，故双方签订的《房屋转让协议》是其双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。本案涉案房屋现由被告雷亚伟作为借款人在第三人新安县农行办理了抵押登记，而原告董胡玲表示愿意替被告雷亚伟清偿抵押贷款，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，原告要求代位清偿涉案房屋的抵押贷款和注销抵押登记，并由被告雷亚伟协助办理过户手续的请求，合理合法，本院予以支持。关于上述原告代为清偿的贷款及费用，原告可向吕红梅、被告雷亚伟另案主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告董胡玲与吕红梅、被告雷亚伟于2014年3月21日签订的《房屋转让协议》合法有效。
二、原告董胡玲应于本判决生效后五日内直接向第三人中国农业银行股份有限公司新安县支行清偿涉案房屋所欠的抵押贷款本金265057.07元、利息2714.61元及相关提前还贷的费用。
三、限被告雷亚伟和第三人中国农业银行股份有限公司新安县支行于原告董胡玲清偿上述判决第二项的款项后五日内，协助原告董胡玲办理涉案房屋的抵押登记注销手续。
四、限被告雷亚伟于涉案房屋的抵押登记注销手续办妥后五日内，协助原告董胡玲办理涉案房屋过户至原告董胡玲名下的登记手续。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5350元，由被告雷亚伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 张 雯
审 判 员 张振辉
人民陪审员 郭佳菲
二〇一五年七月五日
书 记 员 马 帅 |
