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河南省开封市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）汴民终字第1068号 上诉人（原审被告）樊二钢。 被上诉人（原审原告）台娟娟。 被上诉人（原审原告）徐秀才。 二被上诉人共同委托代理人梁永营，河南金明园律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人樊二钢因与被上诉人台娟娟、徐秀才房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2012年3月1日，台娟娟作为甲方，樊二钢作为乙方，签订一份关于台娟娟、徐秀才共有的位于鼓楼街丽都商厦1-＊＊楼约1850.20平方米的租房协议，约定的主要内容为：1.每月房租为12000元，租金每三个月结算一次，每三个月第一个月的前十天内樊二钢须按时交纳租金36000元，超过一个月台娟娟有权收回房屋；2.租赁期为2012年3月1日至2017年3月1日。协议签订后，樊二钢开始对涉案房屋进行装修，并向台娟娟、徐秀才支付30000元租金，截止2014年11月3日共32个月零3天，樊二钢尚欠租金355200元。 另查明，鼓楼复建项目自2012年3月25日封路，至2013年9月底正式通车，共18个月。2013年1月8日，开封市建设国际文化旅游名城指挥部下发了（2012年8号）会议纪要，文中对鼓楼复建项目要求鼓楼区积极协调好周边商铺房屋产权人及租赁户的关系，积极建议房屋产权人房租在一年之内维持原租金标准不变，租赁期限顺延一年。沿街商户租用的市直管非住宅房屋和公共单位房屋（公共单位有工商银行、商业银行、供电局、开封服务总公司、原纺织品公司等），由市工商房管处和公共单位负责对第一承租人减免房租，原则上第一承租人对最终承租人减免的租金不能低于市工商房管处和公共单位对其所减免的租金，减免时间根据施工工期顺延至工程完工。位于鼓楼街的台娟娟房屋系个人私产，不属于上述市直管非住宅房屋和公共单位房屋。 原审法院认为，台娟娟、樊二钢于2012年3月1日签订的租房协议，不违反相关法律规定，为有效协议，双方应当共同遵守。协议签订后，樊二钢向台娟娟、徐秀才共支付30000元租金，截止2014年11月3日共32个月零3天，樊二钢尚欠租金355200元（12000元／月×32个月＋12000元／月÷30天×3天-30000元）。在鼓楼复建通车至2014年11月3日，长达一年多的时间，樊二钢仍未支付台娟娟、徐秀才租金。根据协议约定，超过一个月樊二钢未付房租，台娟娟有权收回房屋，故对于台娟娟、徐秀才要求解除双方房屋租赁协议的主张，予以支持。考虑到本案实际情况，即在合同履行过程中客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案合同解除确实对樊二钢造成一定损失，对于台娟娟、徐秀才要求樊二钢支付的租金355200元中，2012年3月25日至2013年9月底共18个月期间的租金，酌定每月按协议约定的30%计算即每月3600元，共64800元，故樊二钢需向台娟娟、徐秀才支付204000元（355200元-12000元／月×18个月×70%）租金。诉讼过程中，樊二钢辩称按市政府政策减免租金和顺延租赁期限的主张，因会议纪要仅载明对市直管非住宅房屋和公共单位房屋予以减免租金和顺延租赁期限，虽然台娟娟、徐秀才房屋不属此列，酌定鼓楼街复建期间的房屋租金亦符合该政策精神，但根据双方对解除协议的约定，樊二钢存在约定解除协议的条件，故对于樊二钢要求顺延租赁期限的辩解理由，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，原审法院判决：一、解除台娟娟与樊二钢于2012年3月1日签订的关于租赁开封市鼓楼街丽都商厦1-4楼房屋的租房协议；二、判决生效后十日内，樊二钢支付台娟娟、徐秀才2014年11月3日之前的租金204000元；三、驳回台娟娟、徐秀才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6730元，台娟娟、徐秀才承担4360元，樊二钢承担2270元。 樊二钢上诉称：樊二钢迟交租金是不得已之举，是响应市政府号召而牺牲自己利益的行为。市政府会议纪要要求周边产权人顺延租期是针对所有产权人，原审法院仅理解为市直属公房并依此判令解除双方之间的租赁合同对樊二钢极不公平。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判顺延租赁合同。 台娟娟、徐秀才答辩称：樊二钢称其不交房租是由鼓楼复建造成的理由不能成立，因为在鼓楼复建完工正式通车之后长达29个月之久其依然没有缴纳任何租赁费用，给台娟娟、徐秀才造成的损失惨重。且市政府会议纪要并没有要求私有房产也顺延租期或减收租金，故原审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，樊二钢与台娟娟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行相应的权利义务。本案中樊二钢欠租金事实清楚，故台娟娟、徐秀才以樊二钢未按照合同约定交纳租金为由要求解除合同，符合合同约定，原审法院依法判令解除双方之间的合同并无不妥。关于樊二钢称依照市政府会议纪要精神租赁合同应当顺延的上诉理由，由于市政府会议纪要要求减免租金和顺延租期仅是针对市直管非住宅房屋和公共单位房屋，且原审法院考虑到鼓楼复建给樊二钢造成的损失，已经在租金上予以相应减少。故樊二钢要求对台娟娟、徐秀才所有的房屋也按照该会议纪要精神顺延租期的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2270元，由樊二钢承担。 本判决为终审判决。 审判长 陈文胜 审判员 薛国胜 审判员 葛瑞萍 二〇一五年七月二十七日 |
