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河南省郑州市惠济区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）惠民初字第418号 原告陈伟，女，1968年2月19日出生，汉族。 委托代理人张景霞、祁亚男，系金博大律师事务所律师。 法定代表人赵虎，系公司经理。 委托代理人杨连立、杜国润（实习），系河南国基律师事务所律师。 原告陈伟与被告郑州欧亚房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈伟委托代理人祁亚男、被告郑州欧亚房地产营销策划有限公司委托代理人杨连立、杜国润到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2011年8月11日，原告陈伟与被告河南欧亚置业开发有限公司（现更名为：郑州欧亚房地产营销策划有限公司）签订了两份《住宅房买卖合同》，合同编号为0963、0964。两合同约定被告将位于郑州市惠济区花园北路216号二期18幢一单元二层北3号房及18幢二单元二层北6号房卖给原告，同时约定原告一次性付清购房款。2012年7月22日，被告开具收据两份，该证据证实：陈伟以工程款抵充全部房款。据此，陈伟于签订《住宅房买卖合同》前，已经将该合同约定的购房款全部支付完毕。该两份合同同时约定，出卖人应当在2013年6月30日前，将房屋交付给买受人使用。但被告至今仍未按约交付房屋，同时，原告得知被告因欠第三人宋某、王某、马某工程款，于2014年5月25日，将该合同约定的两套房屋再次折抵给债权人所有。综上事实，原告在被告拖欠其丈夫焦某工程款的情况下迫于无奈将欠付的工程款以不符合销售条件的房屋抵偿，但被告不仅不履行双方签订的合同，而且在事隔多年后再次违约一房二抵，被告的行为不但违背了诚实信用的原则，亦侵犯了原告的合法权益。故向法院提起诉讼，请求判令：1、原、被告双方签订的编号为0963、0964的《住宅房买卖合同》无效；2、被告返还原告的购房款351288元，并按银行同期贷款利率支付利息（计算时间：自2011年7月22日至实际还款之日）3、本案诉讼费由被告承担。 为支持其主张，原告提供如下证据： 1、原、被告之间签订的《住宅房买卖合同》两份，合同编号为0963、0964； 2、被告于2011年7月22日开具的收据两份； 3、郑州市某区人民法院查询档案：民事起诉状、调解笔录、调解协议。 4、原告与丈夫焦某的结婚证。 证据1、2、3、4证明被告因欠原告丈夫工程款，被告将开发的波尔多小镇房产折抵给原告，原告已履行了交付房款的义务，被告到期未实际交付房产。 5、被告与第三人宋某、王某等签定的《波尔多二期18、19楼补充协议书》，证明被告因对外债务，将已抵给原告的房屋再次抵偿，原告房屋买卖合同目的不能实现。 被告郑州欧亚房地产营销策划有限公司辩称：1、原告起诉被告，应是两个案件，两份合同不是同一标的物，故本案以一个案件审理两个法律关系，程序错误，依法应当驳回；2、原、被告双方存在房屋买卖合同的法律关系，而非工程欠款的法律关系，双方签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，故原告直接起诉要求被告返还购房款是错误的；3、原告的第一项诉讼请求不符合法律规定；4、原告要求支付利息不符合法律规定，如果该合同无效，双方应当予以返还，不存在支付利息的问题。 被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1、2无异议；认为证据3、4与本案没有关联性；认为证据5是复印件，不予质证。 本院根据当事人的陈述、举证、质证，结合有效证据，对本案事实确认如下： 2011年7月22日，被告河南欧亚置业开发有限公司为原告出具两份收据，载明：1、“兹收到陈伟（二期18幢1单元2层北3户）房款全款，交来某公司二期15号工程款抵房款，人民币壹拾柒万五仟陆佰肆拾肆元零角零分，175644元。”、2、“兹收到陈伟（二期18幢2单元2层北6户）房款全款，交来某公司二期15号工程款抵房款，人民币壹拾柒万五仟陆佰肆拾肆元零角零分，175644元。”2011年8月11日，原告陈伟与被告河南欧亚置业开发有限公司签订了两份《住宅房买卖合同》，合同编号为0963、0964，约定由原告购买被告开发的城中村改造项目“波尔多小镇”的二期18幢1单元2层北3户、二期18幢2单元2层北6户，每套房屋总金额为175644元，二套共计351288元。庭审中，对于购房款项来源，原告称系丈夫焦某给被告做工程，被告将涉案的两套房产折抵部分工程款项，被告对本案涉及的工程款抵房款的事实，予以认可。原、被告双方均承认涉案房产没有取得商品房预售许可证明等相关许可材料。 另查明，被告河南欧亚置业开发有限公司更名为郑州欧亚房地产营销策划有限公司。 本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，双方均应相互返还基于此合同所取得的财产。双方对造成合同无效均有过错，各自承担相应责任，对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，证据不足，理由不当，依法不予支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，判决如下： 一、原告陈伟与被告郑州欧亚房地产营销策划有限公司于2011年8月11日签订的编号为0963、0964的《住宅房买卖合同》无效； 二、被告郑州欧亚房地产营销策划有限公司返还原告陈伟购房款351288元； 三、驳回原告陈伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6569元，由原告陈伟与被告郑州欧亚房地产营销策划有限公司各半负担。 如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 本判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。 审 判 长 穆 牧 代理审判员 吕岳督 人民陪审员 朱晓光 二〇一五年八月二十八日 书 记 员 史 磊 |
