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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1605号 法定代表人卢鑫，该公司执行董事。 委托代理人孙长安，河南昭惠律师事务所律师。 委托代理人周鹏举，河南昭惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）朱少波，男，生于1974年11月1日，汉族。 委托代理人王天成，河南良仁律师事务所律师。 委托代理人马辉，河南良仁律师事务所律师。 上诉人河南聚龙置业有限公司（以下简称聚龙公司）为与被上诉人朱少波合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聚龙公司的委托代理人周鹏举，被上诉人朱少波的委托代理人王天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2012年9月5日，朱少波（买受人）与聚龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为12001080376），约定：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；朱少波购买的该小区商品房，位于中原区航海路北、秦岭路西5幢1层104号，三室二厅，商品房用途为经济适用房，层高2.8米，建筑层地上18层，地下1层；建筑面积共103.56平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2960元，总金额为306538元；付款方式为184538元现金于2012年9月5日交纳，122000元以商业贷款交纳，按揭贷款不被批准的，买受人应在接到贷款方通知30日内交齐剩余房款。上述合同第八条约定，出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施为2013年3月6日，供暖设施为2013年12月31日。上述合同还约定了其他权利与义务。2012年9月5日，聚龙公司向朱少波出具销售不动产统一发票，显示购房款为184538元；2012年11月2日，聚龙公司向朱少波出具销售不动产统一发票，显示购房款为122000元。聚龙公司于2013年11月8日向朱少波交付房屋。 以上事实由当事人提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人的陈述等证据材料在案佐证。 原审法院认为：朱少波与聚龙公司签订的《商品房买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。虽然朱少波购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整。聚龙公司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，该项辩称意见缺乏事实与法律依据，该院不予采信。涉案合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年11月8日，逾期天数为247天，按照约定的已交房款日万分之一的标准计算，聚龙公司应当支付违约金7571.48元。朱少波要求聚龙公司支付其违约金7571.48元的诉讼请求，该院予以支持。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年11月8日，朱少波主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而朱少波起诉时间为2015年5月19日，并未超过法定的两年诉讼时效，聚龙公司的辩称该院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：聚龙公司自本判决生效之日起十日内向朱少波支付违约金7571.48元。 如果聚龙公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审判决宣判后，上诉人聚龙公司不服上诉称：一、一审法院认定事实不清，其与朱少波之间是经济适用房买卖关系而非商品房买卖关系。其与朱少波签订的《商品房买卖合同》第一条明确说明：其以划拨方式取得位于天下路南、秦岭路西，编号为ZYl—103—48的地块土地使用权，其经批准建设聚龙花园小区（经济适用房）项目。而且，朱少波签字确认的《合同信息备案摘要》也明确注明朱少波购买的是经济适用房。因而，其与朱少波之间是经济适用房买卖关系，而非商品房买卖关系。根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用房是政府主导的，严格限制房屋面积、销售价格，面向城市低收入住房困难家庭供应的，具有保障性质的政策性、福利性住房。经济适用房项目的立项、规划、申报、审批及购买者资格的申请、公示受到严格的行政审批，由行政机关主导。在经济适用房项目中，开放商并不能主动选择购房者，其完全是依照行政机关确定的购房者与之签订经济适用房购买合同。同时，经济适用房项目的房屋规划、房屋面积、销售价格也是由行政机关预定的，购房者、开发商均无权修改合同的条款内容，开发商在经济适用房项目中仅仅扮演的代为政府建设的角色。因此，其与朱少波之间签订的经济适用房买卖合同并非是双方平等协商、自愿签订的，而是在行政机关的主导下签署的，双方并非是平等的商品房买卖关系，一审法院认定事实不清。二、本案并非平等民事主体之间的房屋买卖合同纠纷，一审法院适用法律错误。其与朱少波签订的《商品房买卖合同》实际是在行政机关主导下签订的《经济适用房买卖合同》，它不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿原则达成的民事合意。经济适用房是行政机关向城市低收入住房困难家庭提供的政策性、福利性住房，购房人必须向政府有关部门提出申请，接受资格审查、轮候，购房人无权选择相应的开发商，无权选择房产的大小、无权就房产的价格。同样，作为开发商其无权选择购房者，无权确定经济适用住房价格、户型、面积，仅仅是政府实施经济适用房项目的承建人。双方订立《经济适用住房买卖合同》均无独立的意思表示，必须被动的接受政府相关部门的安排。同时，购房人签订《经济适用房买卖合同》购买经济适用房所获的是有限产权，这也区别于平等主体之间通过签订《商品房买卖合同》获得购买房屋所有权的法律后果。而且，在其与朱少波之间签订定的《经济适用房买卖合同》中，作为承建人无权决定房屋的价格、户型、面积、销售对象、销售、承建周期，权利受到严重的限制。但朱少波却在合同中享受政府提供的巨大优惠，其与朱少波在合同中的地位极其不平等。此外，政府机关在制定经济适用房价格时并未考虑市场变动、建筑材料、人工上涨筝因素，严格将开发商的利润控制在百分之三以内，明显区别于一艘平等主体之间签订合同等价有偿的原则。因此，其与朱少波签订的《经济适用房买卖合同》从法律关系上来说并不是民事合同，不属于合同法的调整范围，也不在人民法院民事诉讼受案范围之内，一审法院应当驳回朱少波的诉讼请求。一审法院认为本案是平等主体之间的合同纠纷，适用合同法的相关规定审理本案，适用法律错误。三、一审法院判决其向朱少波支付违约金是错误的。聚龙花园（经济适用房）项目是行政机关主导建设的，其仅仅是该项目的承建人。其与朱少波签订的房屋买卖合同也并非双方根据意思自治、等价有偿原则达成的民事交易，而是在行政机关的主导下签订的，本案并非民事诉讼受案范围，一审法院判决其支付违约金是错误的。而且，其仅仅是该项目的承建人并无权更改合同内容，出现延期交房的情况也是由多方面的原因引起的，并非其的单方因素造成，相应的法律后果也不应当由其承担。同时，根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用住房项目的利润是受到政府严格限制利润极低，一审法院判决其支付违约金也是不公平的。四、本案案情复杂，一审法院适用简易程序审理本案，程序错误。本案案情复杂，法律关系不清晰，其与朱少波之间的权利义务也并不明确，依法不应适用简易程序审理。其与朱少波之间签订的房屋买卖合同是在政府的主导下签订的，并非根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，从法律关系来说也并不属于平等主体间的买卖关系，也不属于人民法院民事诉讼的受案范围。而且，经济适用房是政府组织开发的政策性、福利性住房，体现了政府对城镇低收入住房困难家庭提供的政策优惠。因经济适用住房购房产生纠纷更是涉及国家和社会公共利益，人民法院在审理该纠纷时更应该慎之又慎，应当从维护国家利益和社会公共利益的角度出发，依法适用普通程序审理，不应当适用简易程序。一审法院适用简易程序审理本案，程序错误。综上所述，其与朱少波之间签订的《商品房买卖合同》实际是在行政机关主导下签订的《经济适用房买卖合同》，它不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿原则达成的民事合意，依法不属于法院民事诉讼受案范围。而且本案案情复杂、法律关系不明确，依法应当适用普通程序审理。一审法院认定本案是平等主体之间的合同纠纷，适用合同法的相关规定依照简易程序审理本案，认定事实不清、适用法律错误、适用程序违法，判决其支付违约金错误。综上，其请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，一二审诉讼费由朱少波承担。 |
