|
河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1515号 法定代表人卢鑫，该公司执行董事。 委托代理人孙长安，河南昭惠律师事务所律师。 委托代理人周鹏举，河南昭惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）郭爱琴，女，1967年3月3日出生，汉族。 上诉人河南聚龙置业有限公司（以下简称聚龙公司）与被上诉人郭爱琴房屋买卖合同纠纷一案，郭爱琴于2015年4月2日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、聚龙公司向郭爱琴支付逾期交房违约金5153.10元及2013年9月29日至实际支付之日的利息。2、本案诉讼费用由聚龙公司承担。河南省郑州市中原区人民法院于2015年6月30日作出（2015）中民二初字第693号民事判决。聚龙公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月10日对本案公开开庭进行了审理。上诉人聚龙公司的委托代理人孙长安，被上诉人郭爱琴到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原审法院经审理查明：2012年11月19日，郭爱琴（买受人）与聚龙公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为12001142465）：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；郭爱琴购买该小区商品房，位于中原区航海路北、秦岭路西4幢1单元5层511号，二室二厅，商品房用途为经济适用房，层高2.8米，建筑层地上18层，地下1层；建筑面积共87.44平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2847元，总金额为248942元；付款方式为，房款148942元以现金方式于2012年11月19日支付，剩余10万元采取商业贷款方式支付；第八条约定，出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金；出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等于2013年3月6日达到条件，供暖设施于2013年12月31日达到条件；上述合同还约定了其他权利义务内容。 2012年11月19日，聚龙公司向郭爱琴出具销售不动产统一发票，显示购房首付款148942元。 2013年2月17日，聚龙公司再次向郭爱琴出具销售不动产统一发票，显示按揭贷款10万元。 聚龙公司于2013年9月29日向郭爱琴交付房屋。 原审法院认为：郭爱琴与聚龙公司签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。聚龙公司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，虽然郭爱琴购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，聚龙公司的辩称原审法院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年9月29日，逾期天数为207天，按照约定的已交房款日万分之一的标准计算，聚龙公司应当支付违约金5153.1元。因违约金已起到弥补损失和惩罚的功能，郭爱琴要求支付利息无法律依据，原审法院不予支持。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年9月29日，郭爱琴主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而郭爱琴起诉时间为2015年4月2日，并未超过法定的两年诉讼时效，聚龙公司的辩称原审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、郑州聚龙置业有限公司自该判决生效之日起十日内向郭爱琴支付违约金5153.1元；二、驳回郭爱琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由郑州聚龙房地产开发有限公司负担。 宣判后，聚龙公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，聚龙公司与郭爱琴之间是经济适用房买卖关系而非商品房买卖关系。双方之间签订的经济适用房买卖合同并非是双方平等协商、自愿签订的，而是在行政机关的主导下签署的，双方并非是平等的商品房买卖关系。二、本案并非平等主体之间的房屋买卖合同纠纷，一审法院适用法律错误。双方签订的经济适用房买卖合同从法律关系上来说并不是民事合同，不属于合同法的调整范围，也不在人民法院民事诉讼受案范围之内。三、一审法院判决聚龙公司向郭爱琴支付违约金是错误的。聚龙花园（经济适用房）项目是行政机关主导建设的，聚龙公司仅是该项目的承建人，无权更改合同内容，出现延期交房的情况也是由多方面的原因引起的，并非聚龙公司的单方因素造成，相应的法律后果也不应当由聚龙公司承担。请求：1、依法撤销郑州中原区人民法院（2015）中民二初字第693号民事判决，改判驳回郭爱琴的一审起诉或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由郭爱琴承担。 |
