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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1620号 法定代表人卢鑫，该公司执行董事兼经理。 委托代理人张海峰，河南昭惠律师事务所律师。 委托代理人杨孝林，河南昭惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）赵彦霞，女，1972年11月6日出生，汉族。 委托代理人王天成，河南良仁律师事务所律师。 上诉人河南聚龙置业有限公司（以下简称聚龙公司）与被上诉人赵彦霞房屋买卖合同纠纷一案，赵彦霞于2015年5月14日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令聚龙公司支付赵彦霞违约金5908.76元，并承担本案诉讼费用。河南省郑州市中原区人民法院于2015年7月27日作出（2015）中民二初字第1106号民事判决。聚龙公司不服，向本院提起上诉，本院于2015年9月15日受理后，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人聚龙公司的委托代理人张海峰，被上诉人赵彦霞的委托代理人王天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年9月4日，赵彦霞（买受人）与聚龙公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为12001079182）：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；赵彦霞购买该小区商品房，位于中原区航海路北、秦岭路西4幢1单元18层1809号，三室二厅，商品房用途为经济适用房，层高2.8米，建筑层地上18层，地下1层；建筑面积共103.3平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2750元，总金额为284075元；付款方式为，一次性付款，284075元现金于2012年9月4日100%交纳；第八条约定，出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2013年3月6日达到条件，供暖设施于2013年12月31日达到条件；上述合同还约定了其他权利义务内容。 2012年9月4日，聚龙公司向赵彦霞出具销售不动产统一发票，显示购房款284075元。 聚龙公司于2013年10月1日向赵彦霞交付房屋。 原审法院认为：赵彦霞与聚龙公司签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。聚龙公司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，原审法院认为，虽然赵彦霞购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，聚龙公司的辩称该院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为208天，按照约定的已交房款日万分之1的标准计算，聚龙公司应当支付违约金5908.76元。赵彦霞要求聚龙公司支付违约金5908.76元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，赵彦霞主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而赵彦霞起诉时间为2015年5月14日，并未超过法定的两年诉讼时效，聚龙公司的辩称该院不予采信。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：河南聚龙置业有限公司自该判决生效之日起十日内向赵彦霞支付违约金5908.76元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由河南聚龙置业有限公司负担。 宣判后，聚龙公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、本案属于经济适用住房买卖，因而并非平等主体依据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不属于合同法调整范围，也不在人民法院民事受案范围之内。一审法院认定涉案合同各条款系平等主体之间约定的有效条款，受合同调整，系认定错误。二、根据法律规定，经济适用住房项目由政府主导，作为聚龙公司仅仅是该项目的实施者，出现延期交房，系多种客观因素作用的结果，并非聚龙公司单方因素所致。此外，即使认定本案属于人民法院受案范围和聚龙公司存在违约，鉴于经济适用住房利润极低，以保本微利为原则，一审法院判决聚龙公司承担违约金5908.76元，该数额占聚龙公司获得的最高利润（8522.25元）的比例高达69%，明显过高，应当予以调整。三、按日累计的违约金请求权的诉讼时效应当从合同约定的交房日期起算，一审法院判决违约金请求权的诉讼时效从实际交房之日起算，缺乏依据，不符合公平原则，有违诉讼时效制度的宗旨。四、本案法律关系不清晰，聚龙公司与赵彦霞之间的权利义务关系不明确，同时因系经济适用住房纠纷，事关国家利益和公共利益，依法应当适用普通程序审理，一审法院适用简易程序审理违反法律规定。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回赵彦霞的诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费由赵彦霞承担。 |
