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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1652号 法定代表人卢鑫，该公司执行董事。 委托代理人孙长安，河南昭惠律师事务所律师。 委托代理人周鹏举，河南昭惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）苏卫东，男，生于1967年5月8日，汉族。 委托代理人王天成，河南良仁律师事务所律师。 委托代理人马辉，河南良仁律师事务所律师。 上诉人河南聚龙置业有限公司（以下简称聚龙公司）为与被上诉人苏卫东合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聚龙公司的委托代理人周鹏举，被上诉人苏卫东的委托代理人王天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年7月26日，苏卫东（买受人）与河南聚龙置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为12001049412），约定：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；苏卫东购买的该小区商品房，位于中原区航海路北、秦岭路西2幢2单元15层1502号，三室二厅，商品房用途为经济适用房，层高2.8米，建筑层地上22层，地下1层；建筑面积共94.9平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2920元，总金额为277108元；付款方式为一次性付款，277108元现金于2012年7月26日100%交纳。上述合同第八条约定，出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施为2013年3月6日，供暖设施为2013年12月31日。上述合同还约定了其他权利与义务。2012年8月14日，聚龙公司向苏卫东出具销售不动产统一发票，显示购房款为277108元。聚龙公司于2013年10月1日向苏卫东交付房屋。 以上事实有当事人提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人的陈述等证据材料在案佐证。 原审法院认为：苏卫东与河南聚龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。虽然苏卫东购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整。聚龙公司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，该项辩称意见缺乏事实与法律依据，该院不予采信。涉案合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为209天，按照约定的已交房款日万分之一的标准计算，聚龙公司应当支付违约金5791.6元。苏卫东要求聚龙公司支付苏卫东违约金5763.84元的诉讼请求，该院予以支持。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，苏卫东主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而苏卫东起诉时间为2015年5月14日，并未超过法定的两年诉讼时效，聚龙公司的辩称该院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：河南聚龙置业有限公司自判决生效之日起十日内向苏卫东支付违约金5763.84元。 如果聚龙公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审判决宣判后，上诉人聚龙公司不服上诉称：一、一审法院认定事实不清，其与苏卫东之间是经济适用房买卖关系而非商品房买卖关系。其与苏卫东签订的《商品房买卖合同》第一条明确说明：其以划拨方式取得位于天下路南、秦岭路西，编号为ZYl—103—48的地块土地使用权，其经批准建设聚龙花园小区（经济适用房）项目。而且，苏卫东签字确认的《合同信息备案摘要》也明确注明苏卫东购买的是经济适用房。因而，其与苏卫东之间是经济适用房买卖关系，而非商品房买卖关系。根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用房是政府主导的，严格限制房屋面积、销售价格，面向城市低收入住房困难家庭供应的，具有保障性质的政策性、福利性住房。经济适用房项目的立项、规划、申报、审批及购买者资格的申请、公示受到严格的行政审批，由行政机关主导。在经济适用房项目中，开放商并不能主动选择购房者，其完全是依照行政机关确定的购房者与之签订经济适用房购买合同。同时，经济适用房项目的房屋规划、房屋面积、销售价格也是由行政机关预定的，购房者、开发商均无权修改合同的条款内容，开发商在经济适用房项目中仅仅扮演的代为政府建设的角色。因此，其与苏卫东之间签订的经济适用房买卖合同并非是双方平等协商、自愿签订的，而是在行政机关的主导下签署的，双方并非是平等的商品房买卖关系，一审法院认定事实不清。二、本案并非平等民事主体之间的房屋买卖合同纠纷，一审法院适用法律错误。其与苏卫东签订的《商品房买卖合同》实际是在行政机关主导下签订的《经济适用房买卖合同》，它不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿原则达成的民事合意。经济适用房是行政机关向城市低收入住房困难家庭提供的政策性、福利性住房，购房人必须向政府有关部门提出申请，接受资格审查、轮候，购房人无权选择相应的开发商，无权选择房产的大小、无权就房产的价格。同样，作为开发商其无权选择购房者，无权确定经济适用住房价格、户型、面积，仅仅是政府实施经济适用房项目的承建人。双方订立《经济适用住房买卖合同》均无独立的意思表示，必须被动的接受政府相关部门的安排。同时，购房人签订《经济适用房买卖合同》购买经济适用房所获的是有限产权，这也区别于平等主体之间通过签订《商品房买卖合同》获得购买房屋所有权的法律后果。而且，在其与苏卫东之间签订定的《经济适用房买卖合同》中，作为承建人无权决定房屋的价格、户型、面积、销售对象、销售、承建周期，权利受到严重的限制。但苏卫东却在合同中享受政府提供的巨大优惠，其与苏卫东在合同中的地位极其不平等。此外，政府机关在制定经济适用房价格时并未考虑市场变动、建筑材料、人工上涨等因素，严格将开发商的利润控制在百分之三以内，明显区别于一般平等主体之间签订合同等价有偿的原则。因此，其与苏卫东签订的《经济适用房买卖合同》从法律关系上来说并不是民事合同，不属于合同法的调整范围，也不在人民法院民事诉讼受案范围之内，一审法院应当驳回苏卫东的诉讼请求。一审法院认为本案是平等主体之间的合同纠纷，适用合同法的相关规定审理本案，适用法律错误。三、一审法院判决其向苏卫东支付违约金是错误的。聚龙花园（经济适用房）项目是行政机关主导建设的，其仅仅是该项目的承建人。其与苏卫东签订的房屋买卖合同也并非双方根据意思自治、等价有偿原则达成的民事交易，而是在行政机关的主导下签订的，本案并非民事诉讼受案范围，一审法院判决其支付违约金是错误的。而且，其仅仅是该项目的承建人并无权更改合同内容，出现延期交房的情况也是由多方面的原因引起的，并非其的单方因素造成，相应的法律后果也不应当由其承担。同时，根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用住房项目的利润是受到政府严格限制利润极低，一审法院判决其支付违约金也是不公平的。四、本案案情复杂，一审法院适用简易程序审理本案，程序错误。本案案情复杂，法律关系不清晰，其与苏卫东之间的权利义务也并不明确，依法不应适用简易程序审理。其与苏卫东之间签订的房屋买卖合同是在政府的主导下签订的，并非根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，从法律关系来说也并不属于平等主体间的买卖关系，也不属于人民法院民事诉讼的受案范围。而且，经济适用房是政府组织开发的政策性、福利性住房，体现了政府对城镇低收入住房困难家庭提供的政策优惠。因经济适用住房购房产生纠纷更是涉及国家和社会公共利益，人民法院在审理该纠纷时更应该慎之又慎，应当从维护国家利益和社会公共利益的角度出发，依法适用普通程序审理，不应当适用简易程序。一审法院适用简易程序审理本案，程序错误。综上所述，其与苏卫东之间签订的《商品房买卖合同》实际是在行政机关主导下签订的《经济适用房买卖合同》，它不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿原则达成的民事合意，依法不属于法院民事诉讼受案范围。而且本案案情复杂、法律关系不明确，依法应当适用普通程序审理。一审法院认定本案是平等主体之间的合同纠纷，适用合同法的相关规定依照简易程序审理本案，认定事实不清、适用法律错误、适用程序违法，判决其支付违约金错误。综上，其请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，一二审诉讼费由苏卫东承担。 |
