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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1633号 法定代表人卢鑫，该公司执行董事。 委托代理人张海峰，河南昭惠律师事务所律师。 委托代理人杨孝林，河南昭惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）胡良真，男，生于1979年3月28日，汉族。 委托代理人王天成，河南良仁律师事务所律师。 委托代理人马辉，河南良仁律师事务所律师。 上诉人河南聚龙置业有限公司（以下简称聚龙公司）为与被上诉人胡良真合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聚龙公司的委托代理人张海峰，被上诉人胡良真的委托代理人王天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年9月3日，胡良真（买受人）与河南聚龙置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为12001078667）：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；胡良真购买该小区商品房，位于中原区航海路北、秦岭路西4幢3单元14层1401号房，三室二厅，商品房用途为经济适用房，层高2.8米，建筑层地上18层，地下1层；建筑面积共103.35平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2920元，总金额为301782元；付款方式为，房款201782元以现金方式于2012年9月3日支付，剩余100000元采取公积金贷款方式支付；第八条约定，出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金；第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2013年3月6日达到条件，供暖设施于2013年12月31日达到条件；上述合同还约定了其他权利义务内容。 2012年9月3日，河南聚龙置业有限公司向胡良真出具销售不动产统一发票，显示购房首付款201782元。 2012年11月30日，河南聚龙置业有限公司再次向原告胡良真出具销售不动产统一发票，显示公积金贷款10万元。 河南聚龙置业有限公司于2013年10月1日向胡良真交付房屋。 以上事实由当事人提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人的陈述等证据材料在案佐证。 原审法院认为：胡良真与河南聚龙置业有限公司签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。聚龙公司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，该院认为，虽然胡良真购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，聚龙公司的辩称该院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为209天，按照约定的已交房款日万分之1的标准计算，聚龙公司应当支付违约金6307.24元。胡良真要求聚龙公司支付其违约金6277.02元的诉讼请求，未超过聚龙公司应当支付的6307.24元违约金，该院予以支持。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，胡良真主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而胡良真起诉时间为2015年5月13日，并未超过法定的两年诉讼时效，聚龙公司的辩称该院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：河南聚龙置业有限公司自判决生效之日起十日内向胡良真支付违约金6277.02元。 如果聚龙公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审判决宣判后，上诉人聚龙公司不服上诉称：一、本案属于经济适用住房买卖纠纷，经济适用住房买卖并非平等主体依据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交 易，不属于合同法调整范围，也不在人民法院民事受案范围之内。一审法院认定合同各条款系平等主体之间约定的有效条款，受合同法调整，系认定错误。 一审法院既已认定本案系因购买经济适用住房产生的纠纷，但却忽略经济适用住房系保障性质的政策性住房的性质、经济适用住房项目从立项、规划、销售……直至最后的上市交易等均存在行政管理因素，认为行政管理事项仅仅发生在购买经济适用住房之前，在其与被其签订经济适用住房买卖合同时已经不存在行政管理事项进而认为合同各条款系平等主体之间约定的有效条款，受合同法调整的理由不能成立： 首先，根据《经济适用住房管理办法》第三十条、三十一条、三十三条、四十一条、第四十二条的规定可知，在经济适用住房项目的建设、交易、销售、准入、退出、后续管理等环节中，均存在行政管理事项，一审法院认为其与胡良真在签订合同时已经不存在行政管理事项的理由不能成立。其次，判断一项活动是否属于民事活动，应当从该活动的主体、背景、该活动是否遵循民事活动的基本原则、该活动是否符合民事活动的基本特征等综合因素进行判断，而不能仅仅从该活动的外观进行认定。第一，经济适用住房买卖中民事主体地位并不平等。经济适用住房买卖中存在三方主体即政府、开发商和购房者，开发商与购房者均必须接受政府的监督管理，按照政府要求进行经济适用住房买卖；第二，经济适用住房买卖并未遵循意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则。根据《经济适用住房管理办法》第二十条、二十四条可知，经济适用住房由政府部门进行定价，然后由政府部门统一组织向符合条件的购房者进行供应，其并不能根据市场价值规律对经济适用住房进行自主定价，也不能独自私下与胡良真订立经济适用住房买卖合同，其与王坤订立合同并未遵循意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则，之所以订立合同是政府干预的结果。第三，经济适用住房买卖达不到购房者与其的目的，订立合同也达不到房屋所有权转移的法律后果。第四，双方进行经济适用住房买卖活动，该活动的成立和生效也有别于民事法律行为的成立和生效要件。综合以上几点可知，经济适用住房买卖合同非民事合同，一审法院仅仅从双方订立的合同具备商品房买卖合同的基本条款就认定合同系民事合同，受合同法的调整是错误的。 |
