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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1233号 法定代表人刘柱，该公司总经理。 委托代理人曹峰，河南世纪通律师事务所律师。 被上诉人（原审张爱花）张爱花，女，1965年8月4日出生，汉族。 委托代理人徐会展，河南鼎荣律师事务所律师。 委托代理人申云环，河南鼎荣律师事务所（实习）律师。 上诉人河南天达实业发展有限公司（以下简称天达公司）因与被上诉人张爱花合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第2269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天达公司的委托代理人曹峰，被上诉人张爱花的委托代理人徐会展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2008年5月12日，（乙方）与（甲方）签订《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》一份，双方主要约定：“甲方将自己所属的光彩市场二层西区1排3号营业房或商铺使用权转让给乙方从事服装、服饰、美容、美甲等经营使用，该营业房或商铺实用面积约14.99㎡。营业房或商铺使用权转让期限五年九个月，自2008年6月1日起至2014年2月28日止（含装修期）。商铺使用权转让费共计181000元。乙方接受甲方或甲方指定的代理公司的物业管理。合同签订时，乙方向甲方交付水电和公共设施安全保证金0.5万元。合同期满时，乙方如有应予承担违约责任的行为，或者有拖欠甲方水、电、物业费以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为的，甲方在扣除有关费用后，余额退还给乙方。合同有效期内，乙方向甲方交纳物业管理费100元／铺／月（按年度一次性交给甲方）。违约方按照合同总额的1％承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失等。”另该合同中明确备注：“本户为原合同户，现价181000元，已于2006年10月10日缴纳105000元，剩余76000元，由老房款中转入。”张爱花共计支付商铺使用权转让费181000元，支付水、电押金5000元。 2010年10月12日，张爱花（甲方）与天达公司（乙方）签订《托管协议书》一份，主要约定：张爱花将位于光彩市场二层西区1排3号商铺委托给被告管理，张爱花应积极配合被告做好托管交接工作；托管时间自2010年1月1日至2013年12月31日，在此期间张爱花未经被告同意，不能参与商铺的经营与管理；商铺在托管期间，张爱花将不需要交纳任何管理费用，托管期间公司所收租金等费用，用于市场的宣传和改造，此费用由公司统一支配。2010年12月9日，张爱花作为乙方，天达公司作为甲方，双方又签订《补充协议书》一份，约定：公司研究决定要求乙方必须自行经营在甲方购买的商铺，2年市场培育期内（2011年3月1日至2013年2月28日），不允许私自转让、转租；2年市场培育期内（2011年3月1日至2013年2月28日），乙方必须遵守甲方的市场管理制度，正常开门营业，营业时间为10：00—20：00，一个月内累计关门时间不得超过7天；公司于2011年2月28日前完成对市场结构的改造工程，为营业商户提供一个良好的营业环境……对于自主经营的商户，市场给予原合同期限顺延至2018年11月30日的优惠政策。 另查明，涉案商铺交付给张爱花之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，天达公司承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与河南汇基置业有限公司（以下简称汇基公司）签订经营合同后，于2011年12月24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。上述事实有天达公司二期装修工程结算表、天达公司拆除铺位通知及会议纪要、商场开业宣传活动安排表等主要证据在卷证明，本院应予认定。 上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案佐证。 原审法院认为，张爱花与天达公司告签订的《营业房及商铺使用权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院应予认定，双方均应依据合同履行权利和义务。张爱花依据合同履行了支付商铺使用权转让费181000元及保证金5000元的合同义务，虽然被告履行了交付商铺的义务，但是所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为张爱花等商户提供良好的经营环境，也不能保证张爱花等商户的正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法继续履行，导致张爱花所签订合同目的根本不能实现，所以张爱花要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》及《托管协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于法定解除的规定，所以该院应予解除。由于张爱花已向天达公司支付了2008年6月1日起至2014年2月28日止期间的商铺使用权转让费，天达公司在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年6月1日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，天达公司具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费1112797元（181000元÷69个月×43个月）。 在商场正式开业之后，由于天达公司有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于张爱花等商户负有充分考察商场经营环境及配合被告对商场经营进行培育的义务，张爱花等商户与天达公司对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，该院认定天达公司的过错程度大于商户的过错程度，该院酌定天达公司承担60%的责任，应向张爱花返还从商场正式开业日即2011年12月24日至商铺使用权转让的终止日即2014年2月28日期间的使用权转让费的60%即40921.7元（181000元÷69个月×26个月×60%）。 综合以上意见，天达公司共计返还张爱花商铺使用权转让费153718元。同时，张爱花支付的保证金5000元是合同履行过程中的水电保证，由于合同未实际履行，所以保证金应全额返还。虽然合同约定了违约金，但综合本案商户的实际损失、预期利益及履行合同的情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，张爱花要求天达公司支付违约金和支付租金利息及损失的诉讼请求，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院作出判决：一、解除张爱花与河南天达实业发展有限公司于2008年5月12日签订的《营业房及商铺使用权转让合同》和2010年10月12日签订的《托管协议书》及2010年12月9日签订的《补充协议书》。二、河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还张爱花租金153718元。三、河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还张爱花保证金5000元。四、驳回张爱花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4120元，由张爱花负担500元，由河南天达实业发展有限公司负担3620元。 |
