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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1580号 委托代理人谢木占，湖北文学律师事务所律师。 委托代理人张新国，郑州市管城回族区南关法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）王智，男，1950年3月13日出生，汉族。 委托代理人张明山，男。 被上诉人（原审原告）刘秀梅，女，1954年12月9日出生，汉族。 委托代理人张明山，男。 原审被告方同落（曾用名方同乐），男，1952年12月27日出生，汉族。 上诉人方磊因与被上诉人王智、刘秀梅、原审被告方同落房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院作出的（2014）管民二初字第1437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人方磊的委托代理人谢木占、张新国，被上诉人王智、刘秀梅及共同委托代理人张明山，原审被告方同落到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：方同落曾用名为方同乐，其与方磊系父子关系。2006年2月18日，方同落以方磊名义（即甲方，卖方）与王智、刘秀梅（即乙方，买方）签订《房屋转让协议》一份，内容载明：“经甲乙双方协商，由甲方转让给乙方天荣2期B6-16号营业房，房款一次付清。（1）本合同生效之时房款一次付清，不得违约，同时天荣B6-16号归乙方所有。（2）自生效之时所有产权手续转与乙方，并连银行借贷手续和所有票证。（3）如乙方要申请办理过户手续时，甲方应给予配合，费用由乙方自理。（4）自转让生效时所有费用，如国税、地税、工商、物业管理、银行还款借贷、过户办理等（由乙方负担）。（5）本合同一式贰份，甲、乙双方各一份。”该协议落款处，方同落代替方磊在甲方项下签署“方磊”字样，并注明“代理人方同乐”，王智、刘秀梅在乙方项下签名，同时也有“证明人：黄超杰、梁钱跟”字样。协议签订后，王智、刘秀梅依约履行了支付房款的义务，房款共计260000元，方同落于2006年2月21日出具《收条》一份，载明“今收到王智B6-16号门面房转让款贰拾陆万元整。方磊方同乐代收。”方同落亦将房屋的购房协议、购房发票、物业协议、消防安全手续、按揭还款的银行卡、交房清单、物业费发票等购房手续交付王智、刘秀梅。后王智、刘秀梅使用房屋，并将房屋出租给方同落的侄子方胜兵，王智、刘秀梅就此提交2006年2月26日王智与方胜兵所签《租房合同》一份，内容为：经双方协商，王智愿将B6-16号门面出租给方胜兵，租期三年，自2006年2月23日至2009年2月22日止，三年内银行贷款由方胜兵承交。王智、刘秀梅另提交有涉案房屋按揭贷款的部分偿还手续及相关水、电费交款手续。现方磊对房屋转让一事不予认可，遂成讼。 另查明：涉案房屋为天荣时装城二期商铺，产权证显示房屋坐落为管城回族区乔家门路1号4号楼1-2层B6-16号，房屋所有权人为方磊，建筑面积30.08平方米，设计用途为商业服务。现该房屋已被拆迁，拆迁手续系由王智以方磊的名义办理。庭审中，方磊称其于2006年去深圳工作，离开之前将涉案房屋的购房协议、购房发票、物业协议、消防安全手续、按揭还款银行卡、交房清单、物业费发票等所有手续交由方同落保管，并由方同落使用房屋经营服装生意，方同落称其将上述手续交付给王智、刘秀梅，王智、刘秀梅称部分手续已作为拆迁手续向拆迁部门提交。 还查明：就涉案房屋转让一事，双方之间曾发生多次诉讼纠纷。2012年12月，方磊起诉王智不当得利，要求王智返还房屋的拆迁置换手续及拆迁补助补偿费，后方磊撤诉；2013年1月，王智、刘秀梅夫妻起诉方磊、方同落父子，要求协助过户，方磊就该案提起反诉，后王智、刘秀梅撤诉，方磊亦撤销了反诉；2013年10月，王智、刘秀梅再次起诉方磊、方同落，要求协助过户，后王智、刘秀梅撤诉；2014年2月，方磊起诉郑州市管城回族区房产管理局、郑州龙马实业有限公司及王智，诉请包括确认涉案房屋的相关拆迁安置协议无效、王智退还拆迁补助补偿费等，该案尚未审结。以上诉讼均是在该院进行。以上诉讼均系在该院进行，且相关诉讼中，协议见证人梁钱跟曾作为王智、刘秀梅证人出庭，梁钱跟系涉案房屋（即商铺）所在天荣服装商场同一通道上的服装商铺经营者，其作证方同落与王智、刘秀梅签订协议、转让房屋的事实。 原审法院认为：本案中，王智、刘秀梅要求确认涉案《房屋转让协议》有效，理由是方同落有权代理方磊转让涉案房屋，而方磊、方同落主张该协议无效，理由是方磊与方同落之间不存在代理与授权。该院考虑到，首先，方磊、方同落系父子关系，房屋由方同落实际经营管理，方同落持有包括购房协议、购房发票、物业协议、按揭还款银行卡、交房清单、物业费发票等在内的购房手续，在此之下，其与王智、刘秀梅签订协议、建立房屋买卖合同关系，并在转让过程中向王智、刘秀梅进行了手续交付；其次，协议本身约定的卖方是方磊，方同落系以代理人的身份出现；第三，房屋转让从交易成就到方磊第一次提起诉讼时间长达六年之久，期间方磊未向王智、刘秀梅提出异议、主张权利，甚至在房屋拆迁过程中亦未出面办理相关手续。故综观协议的建立和履行，该院认为王智、刘秀梅主张方磊与方同落之间存在表见代理的证据优势及证明力高于方磊、方同落抗辩方同落无权代理方磊处分涉案房屋的证据优势及证明力，王智、刘秀梅主张协议有效具有事实与法律依据，该院予以支持，方磊、方同落的辩称意见不能成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下：涉案2006年2月18日之《房屋转让协议》合法有效。案件受理费100元，由方磊负担。 宣判后，方磊不服原审判决，向本院提起上诉称：方磊是涉案房屋登记所有权人，方磊去深圳之时将该房屋的相关手续放在家中，该房屋由方同落使用，不是由方同落经营管理，房屋的相关手续是方同落交给王智、刘秀梅的。房屋买卖协议上的方磊名字不是方磊所签，方磊也没有书面或口头委托方同落卖房子，签订完房屋买卖协议后，房子就租给了方胜兵，方同落也告知方磊该涉案房屋由方胜兵租用并缴纳按揭贷款的事实，所以方磊一直不知道该涉案房屋已经转让给王智、刘秀梅。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判驳回王智、刘秀梅的原审诉讼请求。 被上诉人王智、刘秀梅答辩称：双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，涉案房屋当时是按揭状态，王智、刘秀梅将房款一次性支付给方同落，方同落也将房屋及手续交给王智、刘秀梅，王智、刘秀梅同时偿还了所有的按揭贷款，在长达数年期间，方磊亦未对涉案房屋转让提出异议，因此原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告方同落陈述意见：同意方磊的上诉理由，王智、刘秀梅的陈述不属实。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 |
