|
河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1469号 上诉人（原审原告）廖兆明，男，1964年4月24日出生，汉族。 委托代理人王术军，河南国基律师事务所律师。 委托代理人王素艳，河南国基律师事务所律师。 上诉人（原审被告）苏付安，又名苏福安，男，1959年12月17日出生，回族。 委托代理人康亚萍，河南万翔律师事务所律师。 上诉人廖兆明与上诉人苏付安租赁合同纠纷一案，廖兆明于2015年3月17日向河南省新郑市人民法院提起诉讼，请求判令解除廖兆明、苏付安于2013年12月15日签订的租赁协议；判令苏付安赔偿廖兆明损失76678元；判令苏付安支付廖兆明违约金18万元。河南省新郑市人民法院于2015年6月3日作出（2015）新民初字第1119号民事判决。廖兆明、苏付安不服，均向本院提起上诉。本院于2015年8月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日对本案公开开庭进行了审理。上诉人廖兆明及其委托代理人王素艳，上诉人苏付安及其委托代理人康亚萍到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原审法院经审理查明：2013年12月15日，苏付安（甲方）与廖兆明（乙方）签订租赁协议约定，甲方将其位于郑新路与102省道交叉口西北角康乐宾馆、洗浴中心出租于乙方；承租的房子共三层，面积1700平方；租赁期限为五年，从2014年元月10日至2019年元月9日；租赁费为每年22万元，按每半年一期交纳一次，提前3个月交下一期房租。如无故拖欠租金，甲方给予乙方15天宽限期，从第16天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金2%加收滞纳金。拖欠租金达2个月，视为乙方违约，甲方有权收回房屋；甲方负责房屋的基础装修，含地面、墙面、马桶、洗漱池、蒸房、水、电、管路、床、电视；其余物品由乙方承担，如床单、被褥、洗浴用品、拖鞋等消耗品；租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责；单方违约赔偿守约方当年剩余租期每月2万元经济损失。2014年2月23日，苏付安与廖兆明签订补充协议约定，原约定从2014年1月10日开始交房计算起租时间，现变更为2014年6月1日起到2019年6月30日止。后苏付安于2014年6月将出租房屋及相关设施交于廖兆明经营使用，廖兆明利用租赁房屋经营洗浴中心及宾馆；廖兆明分多次向苏付安缴纳了一年的租金220000元。2015年3月初，苏付安未征得廖兆明同意的情况下在出租房屋的前方增建建筑物，共两层，一楼为大厅，二楼为封闭式房屋。廖兆明认为苏付安的行为对其经营造成影响，经与苏付安协商解决方式未果，故诉至法院，请求判如所请。 原审法院认为，廖兆明、苏付安于2013年12月15日签订的租赁协议为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。廖兆明、苏付安于2014年2月23日签订的补充协议，也属双方当事人自愿签订，不违反法律规定，也为有效；此补充协议实际对合同期限进行了变更。《合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。廖兆明、苏付安虽在租赁协议中对出租房屋的用途未作直接约定，但从合同内容可推知苏付安提供给廖兆明的实际不只是房屋而是可以用以经营的洗浴中心及宾馆。廖兆明接受苏付安出租物后也按实际用途经营洗浴中心及宾馆。苏付安在廖兆明经营过程中，不经廖兆明同意在原出租物前建建筑物，改变了出租物的原始情况；影响到了采光、通行等，也因此影响到了廖兆明的经营，致使廖兆明难以实现合同目的。廖兆明请求解除合同应予支持。 苏付安在廖兆明经营过程中，不经廖兆明同意在原出租物前建建筑物，改变了出租物的原始情况，属违约行为，应依据法律规定及约定承担相应民事责任。《租赁协议》约定，单方违约赔偿守约方当年剩余租期每月2万元经济损失。廖兆明要求苏付安赔偿其损失，应予支持。依照一般的合同法理论，上述条款中关于“当年”的约定应理解为自2014年6月1日至2015年5月31日，故剩余租期为3个月，按双方约定，经济损失可计为60000元。上述条款属双方关于因违约造成损失的计算方式，对于违约金双方在合同中并未作出约定，故对于廖兆明要求另行支付违约金的主张，原审法院不予支持。廖兆明主张其损失还包括其为苏付安垫付的人工费、购买锅炉及电器的费用等，证据不力，原审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第二百一十六条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、解除廖兆明与苏付安签订的租赁合同。二、苏付安应于该判决生效之日起五日内赔偿廖兆明经济损失60000元。三、驳回廖兆明的其他诉讼请求。案件受理费5150元，由廖兆明承担3850元，由苏付安承担1300元。 宣判后，廖兆明不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决对于违约责任及经济损失的认定错误。首先，廖兆明主张的购买物资垫款76678元是其实际支出的款项，为具体的经济损失。廖兆明与苏付安在合同中约定了各自承担的物品范围，但苏付安在交房后未将自己负责部分物品购置齐全，并许诺廖兆明“我资金紧张你先垫钱买吧，以后冲抵租赁费”。现实情况是廖兆明既购买了本应由苏付安提供的物资，又向苏付安完全交纳了房租，廖兆明有权要求苏付安支付垫资购买物品的费用。其次，一审法院认定双方在合同中违约责任部分的约定属双方关于因违约造成损失的计算方式，对于违约金双方在合同中并未作出约定是错误的。违约责任是合同法中规定违约方需向守约方承担的惩罚性责任，其与廖兆明的实际支出完全是两个概念。一审法院混淆了违约金与实际支出费用。请求：1、依法维护一审判决第一项；2、依法改判苏付安支付廖兆明垫资购物费用共计76678元；3、依法改判一审判决第三项“经济损失60000元”为“承担违约责任60000元”；4、依法改判一审诉讼费用由苏付安承担，同时判令本案上诉费用由苏付安承担。 被上诉人苏付安答辩称：我方没有违约不应承担违约责任，垫资款不存在。 宣判后，苏付安不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决事实不清，廖兆明提供证据不能证明苏付安违约。2013年12月15日，廖兆明与苏付安签订租赁合同一份，约定廖兆明按时足额交付租金，可是廖兆明没有按合同约定按期交付租金，造成合同违约，又起诉苏付安违约实属错误。二、直至现在，廖兆明违约期间租金没有支付给苏付安，造成苏付安租赁物直接损失和间接损失达10万多元，无法继续经营，而廖兆明不予处理和交接有关各项事务。请求撤销一审判决，改判驳回廖兆明的全部诉讼请求，继续履行合同，苏付安不承担60000元的违约责任。 被上诉人廖兆明答辩称：1、苏付安违反双方合同约定致使合同目的不能达成，一审判决解除合同正确；2、廖兆明实际垫资支出的7万余元已经提供证据应予支持。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 |
