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委托代理人李永永，女，系陈鹏的妻子。 原告岳斌与被告陈鹏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳斌及其委托代理人杨东亮、被告的委托代理人李永永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳斌诉称：被告经营服装生意，与我协商，将我位于东岳镇街外贸大门南侧两间门面承租，经双方协商2014年5月1日签订房屋租赁合同，租期从2014年5月1日至2019年5月1日，每年租金为43800元。合同约定，租金按年结算，每年5月1日前被告需向我一次性支付全年租金，若被告延迟支付全年租金，将由被告向我支付违约金5000元。合同签订后，被告交纳了第一年的租金，承租经营。第二年未按约定交纳租金，经我多次催要，被告拒绝支付，协商未果，为维护我的合法权益，特诉至法院，请求法院判决被告支付租赁费43800元，并承担违约金5000元，本案的诉讼费用由被告承担。 被告陈鹏辩称：合同是无效的，合同虽约定是5年，但合同最后一条约定“到期一年后另换合同”。合同约定的期间是一年时间，第一年租赁期到2015年5月1日到期，在合同到期前，我在2015年3月份给原告说了，原告让我写转租条幅。合同到期前，我就搬走了。我承认我违约了，我愿意支付违约金5000元。 经审理查明，被告陈鹏与原告岳斌于2014年5月签订了租赁原告位于东岳街外贸大门南侧两间门面房屋的合同，租赁期为五年，用于经营服装生意，年租金43800元。合同签订后，被告按合同的约定向原告交纳了一年的租金，搬进该门面房，并对承租的房屋进行了装修。被告在经营服装期间因生意不景气，2015年3月底向原告提出终止合同，原告让被告自己打广告，看有没有人租赁。在无人应租的情况下，被告于2015年4月底自行搬出了原告的门面房。原告认为被告违反了双方所约定的五年的租赁期，要求继续履行合同或赔偿一年的租金，并承担违约金5000元。被告则辩称，双方所签订的房屋租赁合同第四条规定：“租赁期间任何一方提出终止合同需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，若一方强行终止合同，需向另一方支付违约金5000元。”被告认为自己强行违约，愿意给原告违约金5000元。双方协商未果，原告起诉至本院。 本院认为，依法成立的合同对原、被告双方具有法律约束力，受法律保护。双方应当按照所签订的租赁合同履行自己的义务，不得擅自解除合同。被告称按双方所签订的租赁合同第四条的规定，自己强行解除合同，愿支付给原告违约金5000元，本院认为被告违背了诚实信用的原则，显失公平。因原、被告双方所签订的租赁合同第四条规定任何一方提起终止合同需提前半年书面通知对方，双方签订合同后，被告对所租赁的门面房按自己服装行业的需求进行了改造、装修，2015年3月底才通知原告要求解除合同，2015年4月底搬出所租赁的房屋，没有按照合同的约定提前半年书面通知原告，使原告无法招租造成损失，被告辩称的理由本院不予认可。原告诉请法院要求被告赔付一年的租金，并承担违约责任，要求过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为被告赔付原告的损失应以年租金的百分之三十较为合理，请求超过的部分本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下： 被告陈鹏于判决生效之日起十日内赔偿原告岳斌的损失13140元（43800元×30％）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费510元，由原告岳斌承担200元，被告陈鹏承担310元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省 信阳市中级人民法院。 |
