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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）商民终字第00952号 上诉人（原审被告、反诉原告）侯洪涛，男，汉族，住商丘市梁园区。 委托代理人王国栋，河南华豫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）赵慧，女，汉族，住商丘市梁园区。 上诉人侯洪涛与被上诉人赵慧租赁合同纠纷一案，赵慧于2015年1月9日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求判令侯洪涛返还租赁合同押金5000元，返还（赔偿）柜台使用装修费及未结销售货款5000元、并支付合同违约金50000元，共计60000元；侯洪涛提起反诉，请求依法判令赵慧偿付租金13440元，支付违约金20000元。商丘市梁园区人民法院于2015年6月17日作出（2015）商梁民初字第00189号民事判决，侯洪涛不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月31日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月31日对本案进行了公开开庭审理。上诉人侯洪涛的委托代理人王国栋，被上诉人赵慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2013年11月13日，被告侯洪涛与河南豫海商业经营服务有限公司签订华联国贸购物中心租赁合同，合同约定豫海公司将华联国贸中心一期项目二、至三层平价区1008㎡（公共面积）的柜位提供给被告经营，经营期限自2013年11月1日至2014年10月31日。合同签订后，被告即对上述柜位进行招商，并与原告签订柜位租赁合同，合同约定被告将华联国贸中心二楼时尚街区约26.88㎡（公共面积）的柜位提供给原告经营，租赁期限自2013年12月22日至2014年12月21日，月租金2688元，于每月28日前缴纳下月租金；合同签订时原告须交纳合同保证金5000元；原告销售款统一由豫海公司收取，被告每月5日、15日向原告结付上半月销售款；违约责任：一方违约，须向对方支付违约金50000元。合同签订后，原告即向被告交纳保证金5000元，并按约进场经营。在经营过程中，被告口头承诺减免原告6-8月份房租；2014年8月1日，被告以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知称：“商铺租金自9月份起恢复合同价，并一次性交纳3个月租金”。原告对此提出异议，并自9月份起拒绝交纳租金。2014年9月25日，豫海公司致函时尚街商户，称时尚街一直拖欠其9月份租金，要求个商户于2014年9月26日前将货品即柜台撤离该商场，逾期将视为放弃并进行清理。9月26日，原告租赁区被停止供电。2014年11月21日，豫海公司对原告租赁的柜位进行了清理，原、被告之间的租赁终止。原告租金已交至2014年5月30日。 原审法院认为：原、被告双方在自愿基础上签订租赁合同，且在原告按约交纳租赁保证金后开始履行，该租赁合同为有效合同。原告租金虽交至2014年5月30日，但结合被告以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知和原告提供的录音资料中的内容，双方存在免交6-8月份租金的事实。被告虽未经原告同意擅自变更租金交纳方式，要求原告自9月份开始一次交纳3个月租金，但原告仍有义务按约于2014年5月28日前交纳下个月即9月份租金。因被告不能按时交纳豫海公司租金导致原告经营区域停电，并于2014年11月21日进行清理，租赁合同终止，原告要求被告退还原告租赁押金5000元诉讼请求应予支持。原告请求返还销售款，因销售款系豫海公司行为，可以另行起诉。原告要求赔偿柜台装修费，因未能提交有效证据加以证明，该项诉请不予支持。因豫海公司于2014年9月26日停止对原告经营区供电，原告租金应交至9月25日止，被告反诉要求原告偿付拖欠租金的部分诉讼请求应予支持，原告应偿付被告租金（2688元÷30×25天）2240元。因原、被告双方在合同履行期间均存在过错行为，原告起诉及被告反诉要求对方承担违约责任的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、被告侯洪涛（反诉被告）返还原告赵慧（反诉原告）合同押金5000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、原告（反诉被告）赵慧偿还被告（反诉原告）侯洪涛租金2240元，于判决生效之起十日内履行完毕。 侯洪涛不服，上诉称：1、被上诉人原审提交的证据2、7，即通知及录音，通知上既无上诉人的签名，也未加盖时尚街办公室的印章，原审认定通知由上诉人发出没有依据；录音系上诉人与案外人蒋欣欣在办公室的谈话，并无上诉人同意免交三个房租的承诺内容，原审以此认定上诉人承诺免交房租错误；该出租场地系上诉人从豫海公司承租，豫海公司对上诉人未减免租金，上诉人也无违约行为，上诉人无动机及理由对被上诉人减免租金，原审认定上诉人承诺减免三个月租金的事实有误。请求判令被上诉人再支付拖欠上诉人的租金8064元。 被上诉人赵慧辩称：上诉人2014年8月1日印发《通知》，要求从9月份恢复租赁合同价格，并要求商户一次性交纳三个月的房屋租金，该《通知》系由上诉人的会计张秀娟挨户发放，张秀娟及其他商户均能证明该事实；2014年11月份柜台等设施被拆除时，被上诉人曾报警，上诉人在公安机关的笔录中认可因经营状况不好，为挽留商户赠送三个月的租金，该口头协议有效，原审判决结果并无不当。请求驳回上诉，维持原判。 根据双方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：上诉人是否承诺免除被上诉人三个月的租金。 双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议。二审中未提交新证据。 本院二审查明的事实与原审认定的基本事实一致。 本院认为，被上诉人原审提交的上诉人侯洪涛与其职员何海军及涉案场地商户蒋欣欣、赵慧、贾亮间的谈话录音，上诉人对该录音的真实性并无异议。该录音内容显示上诉人对向商户赠送三个月租金的事实并无异议，结合该出租场地上诸多商户认可的上诉人工作人员向其发放的《通知》中的内容，可以确认本案存在上诉人免收商户6、7、8三个月租金的承诺，原审对上诉人反诉要求被上诉人支付该三个月租金的请求不予支持，事实清楚，依据充分，上诉人的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人侯洪涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱利民 审 判 员 张学朋 代理审判员 段智明 二〇一五年九月十六日 书 记 员 杨冰倩 |
