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河南省漯河市源汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）源民二初字第36号 原告胡双明，男，42岁，住浙江省东阳市。 法定代表人陆军勇，董事长。 原告胡双明与被告漯河市广宇房地产有限公司（以下简称广宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告胡双明到庭参加诉讼，被告广宇公司经公告送达传票未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告胡双明诉称，原告于2008年3月9日在被告设立在浙江省义乌市的办事处购得文化路漯国用（2007第002432号）上的负一层D93b号商品房，并支付房款现金4200元，2008年3月14日支付房款55198元，2008年5月28日支付房款59398元，于2008年7月6日取得收款收据一张，剩余房款97196.4元从商品房委托租赁合同中的租金抵扣，合同约定2009年3月31日前交付房屋，租赁期从2009年5月1日至2014年4月30日止，2010年原告在网上得知该房没有完工，于是多次打电话到被告公司，被告的刘经理在电话中推说是返租所以不可以退款，到2014年4月30日租期截止，2014年5月7日原告到漯河市找到房管局证实已经是烂尾楼，故诉至法院请求依法判令解除编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同，依法判令被告退还购房款215992.4元及利息（因被告违约给原告造成的损失远远高于合同约定违约金，要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，其中118796元从2008年5月28日开始计算，97196.4元从2014年5月1日开始计算至被告实际履行之日止），暂计利息63566.63元，共计279559.03元，依法判令被告支付违约金46545.85元（自2009年4月1日起按日支付已交付房价款的万分之1）并承担全部诉讼费用。 被告广宇公司未答辩。 经审理查明，2008年5月29日，原告胡双明与被告广宇公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告广宇公司将位于双汇广场-香港名店街负1层D93b号房屋出售给原告胡双明，该商品房建筑面积15.68平方米，总价款为人民币118796元。付款方式及期限为原告胡双明于2008年5月29日一次性付清该房总房款118796元。交付期限为被告广宇公司应当在2009年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告胡双明使用。被告广宇公司逾期交房的违约责任，被告广宇公司未按合同规定的期限将商品房交付原告胡双明使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告广宇公司按日向原告胡双明支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同，原告胡双明解除合同的，被告广宇公司应当自原告胡双明解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告胡双明累计已付款的2%向原告胡双明支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金等内容。原告胡双明称其于2008年3月9日在被告设立在浙江省义乌市的办事处交付给被告公司房款4200元，之后于2008年3月14日以电汇方式交付给被告广宇公司购房款55198元，于2008年5月28日通过网上银行汇款交付给被告广宇公司购房款59398元，并提供有电汇凭证及网上银行交易单。被告广宇公司收款后于2008年7月6日给原告胡双明出具有公司印章的收据一份，交款金额为118796元。 又查明，2008年8月14日原告胡双明与被告广宇公司签订委托租赁合同一份，约定：原告授权被告将漯河双汇广场香港名店街负一层D93b号商铺出租给第三人，租期自2009年5月1日至2014年4月30日，五年租金按该套商售价的45%，被告于2008年8月14日一次性支付原告五年租金97196.4元，被告在办理委托事项时如实际租金低于原告委托的最低租金，差额部分由被告弥补，如实际租金高于原告委托的租金，超额部分与原告无关。原告胡双明提供没有加盖被告印章的香港名店街置业计划书一份，上书：“香港名店街D93b号，建筑面积15.68m2，原总价227360元，折后总价215992元，五年返租后总价118796元”，用以证明该返租租金97196.4元没有实际向原告支付，而是折抵了香港名店街D93b号商铺的购房款，商品房买卖合同约定的房款118796元是在扣除返租租金后的下余房款。原告胡双明称，2009年3月31日交房期限到期后，原告与被告公司进行了沟通，被告公司员工说双方签订了返租合同，被告负责将该房屋租赁出去，不需要交房，2014年5月份原告到漯河发现买房的地方一团糟，所以到房管局去打听，房管局介绍原告去人防办，人防办告诉原告这块地不建了。 本院认为，原告胡双明与被告广宇公司签订的商品房买卖合同及委托租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性和限制性规定，也不损害社会公共利益，商品房买卖合同合法有效，应予认定。合同签订后，原告依约履行了义务，交付给被告广宇公司购房款118796元，原告胡双明提供有电汇凭证、网上银行交易单、被告广宇公司出具的收据予以证明，本院予以确认。原告胡双明要求按照215992.4元计算总房款，所提供的置业计划书没有双方的签字盖章，不足以证明原告的主张，故应当以商品房买卖合同约定的房款118796元为准。合同成立后，双方均应按照约定全面履行自己的义务，原告胡双明依约履行了交付购房款的义务，被告广宇公司却未在约定的期限交付经验收合格的商品房，原告可依合同约定行使合同解除权并要求被告返还购房款、赔偿损失。因原被告约定的违约金低于给原告造成的损失，原告可以请求人民法院予以增加，故对原告要求被告退还购房款118796元并按中国人民银行同期贷款利率计算利息赔偿损失的诉请，本院予以支持。原告要求解除合同，该项损失应从原告交付房款之日起计算。原告胡双明要求被告除支付利息之外，还要按照每天支付已交付房价款的万分之1的方式支付违约金46545.85元，没有法律依据，且商品房买卖合同约定该种违约金计算方式仅适用于双方继续履行合同的情形，故对原告该项诉请本院不予支持。原告胡双明提供置业计划书称委托租赁合同中的租金97196.4元是预先扣除的房款，但置业计划书没有原被告的签名盖章，不足以证明原告的主张，故本院不予认可。原告胡双明要求被告广宇公司退还的购房款97196.4元，实际是委托租赁合同的租金。被告广宇公司未能按期建造合格房屋导致不能履行该委托事项，违约责任在被告，被告广宇公司应赔偿因此给原告胡双明造成的损失，损失可参照双方约定的租金计算方法，故原告胡双明要求被告支付97196.4元的诉请，本院予以支持。原告胡双明要求被告从2014年5月1日起支付97196.4元的利息至被告实际履行之日止没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告胡双明与被告漯河市广宇房地产有限公司签订的商品房买卖合同； 被告漯河市广宇房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡双明购房款118796元，并自2008年5月28日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息； 被告漯河市广宇房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡双明租金损失97196.4元； 驳回原告胡双明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费6190元，由被告漯河市广宇房地产有限公司负担（限判决生效之日起十日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审 判 长 李笑寒 审 判 员 何建军 人民陪审员 周 钢 二〇一五年七月十三日 书 记 员 颜利丹 |
