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河南省漯河市源汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）源民二初字第154号 委托代理人张营超，河南平允律师事务所律师。 被告韩巧兰，女，63岁，住漯河市召陵区。 委托代理人安建业，河南永力律师事务所律师。 被告万柯，男，37岁，住漯河市召陵区。 原告魏永恒与被告韩巧兰、被告万柯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭审理。原告魏永恒及委托代理人张营超、被告韩巧兰及委托代理人安建业、被告万柯均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告魏永恒诉称，2008年7月初，原告和二被告及韩巧兰的丈夫万建国三人口头商谈购买被告韩巧兰所有的位于漯河市源汇区漯舞路建材市场10幢8号房屋一套，房屋面积310.44平方米，约定单价每平方米2100元，房屋总价款为650000元，原告先支付550000元，剩余100000元在办理过户手续时支付给被告韩巧兰。协议达成后，原告于2008年7月28日交付二被告订金50000元，二被告将房屋交付给原告，2008年8月18日支付二被告购房款300000元，2008年10月14日支付二被告购房款200000元并和被告一起去搬离该房屋的抵押权车撤销手续，被告韩巧兰在办理完该手续后将房产证交付给原告。但被告韩巧兰却一直以种种理由拒绝配合原告办理该房屋的过户手续，并在法院起诉原告要求原告从该房屋中搬出。综上所述，原告和二被告口头所达成的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，为合法有效的协议，原告按照约定的内容履行了合同的义务，而被告未按照合同约定的内容全面履行自己的义务，属于违约行为，应当承担违约责任，故诉至法院请求判令二被告继续履行双方之间的房屋买卖合同，请求判令二被告立即配合原告办理位于漯河市源汇区漯舞路建材市场10幢8号房屋的过户手续，并由被告承担本案诉讼费用。 被告韩巧兰辩称，被告韩巧兰从未与原告签订或协商过房屋买卖合同，也没有委托任何人向原告出售房屋，韩巧兰对原告起诉的理由不知情，且知道该事后，明确表示不同意将房屋出售给原告，应驳回原告诉请，原告起诉超过诉讼时效。 被告万柯辩称，合同是被告万柯的父亲万建国签的，被告万柯当时并不知情，是后来才知道的。 经审理查明，原告魏永恒为证实其主张，提供下列证据：1、收据三份，分别为2008年7月28日万建国收到门面房订金伍万元、2008年8月18日万建国、万柯收到门面房预付款叁拾万元、2008年10月14日万柯收到房款贰拾万元，用以证明原告已经实际交付购房款55万元；2、争议房屋房产证原件一份，用以证明被告在2008年10月14日收到原告购房款后，原被告及万柯的妻子一起去房管局办理抵押注销手续，在办理完毕后韩巧兰取出房产证原件交给原告；3、2008年11月7日万柯出具的保证书一份，上载明“2008年11月7日到2008年12月7日之间万柯做通妈妈工作，把房子过户给陈自祥”，用以证明原告交付55万元购房款后，经协商被告同意将房屋过户给原告的妻子陈自霞；4、漯河市房源汇区他字第2007004475号他项权证，证明被告在2008年10月14日收到原告购房款20万元后，被告用该款项偿还了借款本息，韩巧兰取得房产证交给原告，原告此时才知道该房屋的评估价值为80万元左右，二被告在原一二审中称原告和万建国、万柯恶意串通以低价购买房屋是虚假的；5、陈自霞证人证言，证明原告购买房屋之前，韩巧兰曾说过卖房的事情，原告多次到被告家中协商买房，也证明被告韩巧兰、万柯、万建国在一起共同居住生活。韩巧兰称对三张收到条及保证书不知情，也不认可；房产证是万柯偷走给原告的，不能证明韩巧兰同意卖房；他项权证也不能证明韩巧兰同意卖房；陈自霞的证言不能证明韩巧兰同意卖房，其证言反而证明了韩巧兰得知万建国与原告协商买卖房屋的事情后明确表示不同意卖房。被告万柯称对2008年7月万建国出具的收到条不知情，30万元的收条是万柯签的字，经万柯的手收到了原告20万元后是万柯给原告打了收条，韩巧兰不知道，没有给韩巧兰说过；房产证是韩巧兰从房管局拿出来后被万柯偷出来交给原告的，不是韩巧兰给原告的；保证书是万柯写的，因为原告一直找万柯过户房屋，当时韩巧兰不知道买房子的事情，所以万柯给原告写了保证书。 另查明，被告韩巧兰提供的证据为民事调解书一份，用于证明韩巧兰于2001年12月7日与万建国离婚。原告魏永恒称韩巧兰、万建国、万柯一直在一起共同生活，不知道韩巧兰于万建国何时离婚，一审中被告出示调解书时原告才知道。被告韩巧兰对此解释说三人虽然在一栋楼上住，但各是一家人，且万柯2007年搬出该楼。 又查明，被告韩巧兰称有时让儿子万柯代为管理建材市场的房，被告韩巧兰直到2011年底才发现该房屋的房产证不见了，2013年去房管局补办了房产证，2013年7月18日韩巧兰到法院起诉魏永恒要房租的时候才知道房屋被卖的事情，期间从2008年到2013年一直没有收原告的租金。原告魏永恒称韩巧兰所述不属实，并提供了一份以韩巧兰为原告的诉状，诉讼请求为解除租赁关系、判令魏永恒搬出房屋，没有要求魏永恒交纳房租。 本院认为，原告魏永恒主张其与万建国、万柯之间存在口头房屋买卖合同，提供有收据三张、涉案房屋房产证予以证明，对原告与万建国、万柯之间就购买被告韩巧兰所有的位于漯河市源汇区漯舞路建材市场10幢8号房屋一套、房屋总价款65万元、原告先支付55万元，剩余的10万元在办理过户手续时支付给被告韩巧兰的事实，本院予以认定。被告韩巧兰称其对万建国、万柯出卖房屋的事情不知情，也不同意出卖房屋，原告没有提供被告韩巧兰同意出卖房屋的证据，本院认定被告韩巧兰未委托万建国、万柯出卖其房屋。万建国、万柯未经房屋所有权人韩巧兰书面同意，未取得出售房屋的书面授权委托书，将房屋出售给原告的行为系无权代理行为。万建国与韩巧兰原系夫妻关系，韩巧兰与万柯系母子关系，被告韩巧兰在漯河市源汇区漯舞路建材市场的房屋平时由万建国、万柯负责出租、管理等，万建国、万柯能够将涉案房屋交付给原告使用，其后又将房产证原件交给原告，而且原告一直使用房屋至今，被告韩巧兰没有对万建国、万柯出售其房屋的行为表示反对。基于上述情况，足以使原告有理由相信万建国、万柯有代理权，万建国、万柯出卖房屋的行为构成表见代理，该民事法律行为的后果应当由被告韩巧兰承担，韩巧兰因此遭受损失的话有权向万建国、万柯追偿，故本院认定原告魏永恒与被告韩巧兰之间存在房屋买卖合同关系，原告在交付55万元房款后已占有该房屋并进行使用，按照合同约定，被告韩巧兰应当协助原告办理过户手续，办理过户时原告将下余房款10万元交付给被告韩巧兰。故原告要求被告将房屋过户给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。经审委会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告韩巧兰于本判决生效后十五日内将位于漯河市源汇区漯舞路建材市场10幢8号的房屋过户给原告魏永恒； 二、驳回原告魏永恒的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费100元由被告韩巧兰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审 判 长 何建军 审 判 员 李笑寒 人民陪审员 李军安 二〇一五年二月十一日 书 记 员 颜利丹 |
