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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）解民一初字第401号 原告焦作市迎宾物业管理有限公司。住所地：焦作市山阳区塔南路恒基花园3号楼3单元11号。 法定代表人苗永丰，总经理。 被告焦作市解放区塔南路康福得足疗店。住所地：焦作市解放区塔南路569号美食街6号楼附01号。 经营者李玉红，经理。 委托代理人李宝风，女，1973年出生，汉族，现住河南省荥阳市。 原告焦作市迎宾物业管理有限公司诉被告焦作市解放区塔南路康福得足疗店物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。后因本案案情复杂，本院裁定本案由简易程序转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告焦作市迎宾物业管理有限公司的法定代表人苗永丰、被告焦作市解放区塔南路康福得足疗店的委托代理人李宝风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦作市迎宾物业管理有限公司诉称，2013年8月，原告与焦作市解放区龙源世家商业街的开发公司签订了物业管理合同，约定原告对龙源世家商业街提供物业服务。合同履行期间，原告多次登门说明情况，并经有关政府部门协调，但被告至今未交纳过物业费。据此，原告诉至本院，请求判令：1、被告支付原告物业费9216元（自2013年8月23日计算至2014年12月31日）、误工费及融资费2298元（按月息3%的利率计算），计11514元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告焦作市解放区塔南路康福得足疗店辩称，被告于2014年1月承租到焦作市解放区塔南路康福得足疗店的房屋后开始装修，于2014年5月1日开业。开业至今，原告没有与被告或业主委员会签订物业服务合同，原、被告之间不存在任何合同关系。并且，原告目前为止为对该街道未提供任何物业服务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 根据原、被告诉辩意见，本院确定本案争议焦点为：1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系；2、原告主张被告支付物业费、误工费、融资费的诉讼请求是否成立；如成立，其数额如何确定。 原告焦作市迎宾物业管理有限公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、原告与龙源世家商业街的开发公司焦作市成新置业有限公司签订的《前期物业服务合同》、焦作市成新置业有限公司对原告服务的评价和楼盘注册信息，证明原告收取物业费的依据，原、被告之间存在合同关系；2、焦作市解放区王褚街道办事处锦祥花园社区居民委员会出具的的情况说明和会议记录，证明开发商、当地政府均能证明原告对龙源世家商业街做了很多物业服务工作，被告一直不理解不配合；3、商户意见调查表20张，证明原告已提供相关的物业服务，开发商和95%的商户对原告的服务予以认可；4、整改确认单，证明原告如约履行了合同；5、物业费催缴告知书，证明原告已对被告进行了书面催缴；6、龙源世家商业街业主明细表，证明被告所租用房屋的面积。 被告焦作市解放区塔南路康福得足疗店对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但不能证明原、被告之间存在合同关系，开发商的评价也不能证明原告对该街道进行了物业服务；对证据2真实性无异议，但会议上提出的问题原告均未整改，不能证明原告提供了物业服务；对证据3的真实性不予认可，与本案无关，这些商户和原告之间没有合同关系，对他们所出具的调查表不予认可；对证据4不予认可，整改的内容是清理建筑垃圾，这些垃圾是建筑商自己拉走的；证据5不能证明原告对龙源世家商业街提供了物业服务；对证据6无异议。 被告焦作市解放区塔南路康福得足疗店为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、照片5组，证明龙源世家商业街内的垃圾、路面、绿化、路灯、车辆停放等方面混乱，原告未提供物业服务；2、赵庆生的收据1张和王元明证明7张，证明被告的垃圾都是自己清理的；3、龙源世家商业街正在经营的15家商店的联合声明2张，证明该商业街从来没有物业公司提供过物业服务。 原告焦作市迎宾物业管理有限公司对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1照片的真实性无异议，但照片是被告于2015年拍摄的，而原告追缴的物业费是2014年12月31日之前的，原告于2015年起不再提供物业服务，故照片与本案无关；对证据2不予认可；证据3与原告提出的证据相抵触，对其真实性不予认可。 本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据1、2、4、5、6真实、有效，能够证明本案事实经过，本院予以确认；原告提供的证据3，因被调查人身份无法核实，被告的异议成立，对该组证据本院不予采信。被告提供的证据1、2与本案无关联性，本院不予采信；被告提供的证据3，因证明人身份无法核实，原告的异议成立，对该组证据本院不予采信。 本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：焦作市解放区龙源世家商业街由焦作市城新置业有限公司开发建设。2013年8月23日，原告焦作市迎宾物业管理有限公司与焦作市城新置业有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定，原告为龙源世家商业街提供前期物业服务；正常使用房屋的物业费收费标准为每平方米0.8元，未装修房屋的物业费收费标准为每平方米0.4元。合同签订后，原告开始对龙源世家商业街提供物业服务，服务至2014年12月31日。原告提供物业服务期间，被告未向原告交纳过物业费。据此，原告诉至本院。另查明，被告焦作市解放区塔南路康福得足疗店是一家从事足疗服务的个体工商户，其经营者李玉红于2014年1月起租用了坐落于焦作市解放区塔南路569号美食街6号楼附01号的房屋（以下简称涉案房屋）用于经营该店。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告既非涉案房屋的业主，又未与原告签订物业服务合同，原、被告之间不存在物业服务合同关系。被告作为涉案房屋的承租人，原告主张其交纳物业费则应提供证据证明涉案房屋的业主与被告之间存在物业费用由被告交纳的约定。因原告未能提供相关证据，对此其应当承担举证不能的法律后果。因此，原告主张被告交纳物业费、误工费及融资费的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告焦作市迎宾物业管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费88元，由原告焦作市迎宾物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 |
