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（2015）孟民重初字第00007号 原告安志钢，男，1968年7月9日出生。 原告杜泽伟，男，1954年7月25日出生。 原告王东平，男，1962年10月24日出生。 三原告委托代理人田新功，河南承通律师事务所律师。 被告田红占，男，1971年7月18日出生。 委托代理人李国强、乔成玉，河南圣煜律师事务所律师。 原告安志钢、杜泽伟、王东平与被告田红占房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜泽伟及三原告安志钢、杜泽伟、王东平的共同委托代理人田新功，被告田红占及其委托代理人李国强、乔成玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年2月21日原被告签订一份房屋租赁合同，租期从2011年3月13日起至2017年3月12日止，2012年以后的租金，于每年的2月13日前缴纳。合同签订当日原告支付了当年的租金，然后对租赁的房屋进行了装修，后开始经营。2012年3月13日至2013年3月12日的房屋租赁费用，原告按照合同的约定于2012年2月11日交付给了被告。在双节即将来临之际，被告强行要求原告提高当年租金，且数额远远超出了合同约定，原告予以拒绝。被告从2012年12月1日起采取锁门等手段致使原告无法经营。要求：1、依法判令被告退还2012年12月1日至2013年3月12日的房屋租赁费用15694元，赔偿原告装修投资款65720元；2、依法判令被告支付原告违约金113000元；3、诉讼费由被告承担。 被告辩称，原告诉讼请求应被驳回。理由为：双方签订的租房合同约定，次年度起租金随附近房屋的租金行情而定，在2011年12月份，被告了解到周边房屋两间年租金在7万元。因此以电话方式通知了原告，但是原告没有给明确答复。无奈被告于2012年1月10日在该房门前的玻璃门上张贴通知，以此方式书面通知承租人应当及时交清该年度70000元房租，但是其一直置若罔闻。只是在2012年2月11日以转账方式付被告5万元（原告称其中8000元是预付款没有任何依据）。之后虽然被告无数次以电话、短信以及告知其员工的方式要求其交清租金，但其拒不理会，也从不和被告商谈此事。因原告拒不交清租金，故2012年10月23日被告将解除合同的通知张贴在该店门前的玻璃门上。2012年10月25日被告又向安爱芳送达书面的解除合同书。但是原告仍未理睬。据此事实，可知原告以其行为表明其不履行合同约定的其应当承担的最基本的交清房租的义务，该租赁合同履行的主要目的难以实现。退一步来讲，假设原告只是对2012年度7万元的租金有异议且愿意履行租房合同，那么按常理其应当积极与被告见面，一起向周边商户了解租金行情。但是原告宁可于2013年1月8日向人民法院提起诉讼要求解除合同，也不愿就租金问题与被告协商。2013年3月25日经人民法院调解双方解除该租房合同。这一事实充分证明2012年度原告根本不愿履行该房屋租赁合同。可是却以拖欠租金的方式逼被告提出。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理有约定的，应当按约定处理，没有约定的，承租人才能要求剩余租赁期内装饰装修残值损失。双方签订的《房屋租赁合同》第五条第4项约定：“租赁期满或合同解除，乙方（原告）必须按时搬出全部能移动的物件，装修不得损坏。”依此约定，合同解除后，乙方不得损坏其装修物，该装修物应归被告所有。因此原告要求赔偿装修投资款的请求违背了合同的明文约定。应被依法驳回。即使原告主张装修残值也应当通过司法鉴定程序以确定残值价值。原告要求被告给付其违约金没有任何事实和法律依据。其已经提出赔偿损失的要求，再次主张违约金属重复请求。综上所述，本起纠纷及诉讼完全是由于原告的过错而造成的，因此请求法院依法驳回其诉讼请求。 根据原被告的诉辩意见本院归纳本案的争议焦点是：1、造成本案租赁合同不能继续履行的责任在哪方？2、如果被告违约，原告要求被告退还房租、装修款及要求承担违约金的要求是否合理？ 围绕本案争议焦点，原告向本院提交如下证据：证据1、三原告之间的合伙协议书一份，证明三原告具备诉讼主体资格。证据2、2011年2月21日安志刚与田红占签订的房屋租赁合同一份、2012年2月11日建设银行存款凭条一张，证明①、原被告之间存在租赁合同关系，合同期为6年，第二年以后的房租随行就市，但不能超过此门面房对过及左右门面房的房租。否则，应承担违约金15万元。因被告原因造成原告停业，每天赔偿原告1000元。②、原告已按时缴纳了第二年房租5万元。证据3、原告左邻172-174号张某某、右临180-182号王某某、对面175号徐某某、177号张某某的房屋租赁合同四份、张某某的书证一份、李某某提供的收据二张，证明2012年2月13日原告左右邻居及对面的门面房房租二间最高为5.2万元，不超过7万元。证据4、现场照片27张，证明被告到原告所租房屋进行锁门、摘门以及在屋内点燃物品影响原告正常经营的事实。证据5、联营协议一份、装修协议书、薛淑庆收条及薛淑庆身份证复印件各一份、刘国成身份证复印件及收到条各一份、广新灯具五金门市部证明一份，证明原告①、原告经营赛琪体育用品，若违约需支付对方20000元违约金；②、为装修支出装修费56000元、电料费32200元、电器安装费2800元。证据6、证人李某某、程某某、钱某某、冯某某的证言及录像资料，证明被告从2012年12月初至2013年3月5日将门店锁住的事实。 被告质证后认为，对证据1真实性有异议，三原告系亲戚关系。该合伙协议与房屋租赁没有关系，房屋的承租人只是王东平一人，其余二人与本案无关，该合伙协议不具备本案的关联性。2、对租赁合同真实性无异议。对建行凭条无异议，但这5万元是租金（并不是第二年度的全部租金因为第二年租金按市场行情应是7万元。）因此在2012年10月23日田红占给王东平送达了解除合同通知，同时将该通知张贴于出租房玻璃门上。3、对租赁合同真实性有异议，无法证明原告的观点，原告无法证明合同内容的租金是真实的；租赁合同与本案无关联性，签订时间是2009年、2010年、2011年，租金是按照当时的行情来约定的，因此原告应当去工商所复制2012年相类似地段房屋的合同；对张布峰的证言待证人出庭后再质证，徐某某合同中钱玉霞的签字和一审中的签字明显不是一个人写的，我们认为是虚假的。4、对证据4不具备客观真实性，不能证明原告所证实的观点。5、对联营协议真实性有异议，与本案不具备关联性。有关装修一组的证据真实性有异议，不具备客观真实性。6、证人程某某及冯某某的证言并没有证明原告待证的事实，证明的内容与本案没有关联性及客观真实性。证人李某某及钱某某系原告的职工，并且现在还在雇佣，给原告有依赖关系。证人证言不具备客观真实性，被告没有锁门，不应采信。 |
