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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）商民终字第600号 上诉人（原审被告）祝英堂，男，1963年8月14日出生。 委托代理人宋付波，河南保航律师事务所律师。 委托代理人宋梦梦，河南保航律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）杨亚辉，男，1979年11月4日出生。 委托代理人杨发亮，男，1940年11月25日出生，系被上诉人杨亚辉之父。 委托代理人魏华云，女，1942年2月27日出生，系被上诉人杨亚辉之母。 上诉人祝英堂与被上诉人杨亚辉租赁合同纠纷一案，杨亚辉于2015年1月4日向河南省商丘市梁园区人民法院起诉，请求判决祝英堂支付租金141914.59元。河南省商丘市梁园区人民法院于2015年3月25日作出（2015）商梁民初字第104号民事判决。祝英堂不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人祝英堂及其委托代理人宋付波、宋梦梦，被上诉人杨亚辉的委托代理人杨发亮、魏华云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2002年12月6日杨亚辉购买河南豫美实业有限公司开发的位于“商丘京九建材商贸城”地处商丘市凯旋路与八一路交叉口东北角4号楼4S-09号上下两层建筑面积约715.74m?门面房一套。2004年2月16日，杨亚辉将该门面房租赁给解沂昆，约定面积两层约746m?，每月租金为15000元。2010年7月14日，杨亚辉办理登记手续，取得了该房屋所有权。在河南豫美实业有限公司交付杨亚辉该门面房时，楼梯间与门面房相通，一并交付杨亚辉使用。因祝英堂此前在建设楼房附近修理锁具，与在此处经营铝材的杨亚辉之父杨发亮相识多年，2003年初双方口头约定：由祝英堂自费垒墙将楼梯间与门面房隔开，铺设地面，再开一个临街的门，该楼梯间由祝英堂使用，并作为杨亚辉出租门面房联系人。协议达成后，祝英堂即对该楼梯间进行了施工，并于2003年3月使用该楼梯间经营锁具至今。其间因双方产生矛盾，杨亚辉让祝英堂搬离该楼梯间，祝英堂同意支付租金，并于2006年12月8日向杨亚辉出具“便条”一份，其内容为：“1.砖土水泥地坪共约48平方米用款8000元。2.打门买门用款2000元。请客送礼20000元。要求：当时是你叫我做的这件事，你算帐不应高于时尚名灯平方价”。后经杨亚辉多次催要租金未果，形成纠纷。同时查明：该楼梯间的面积为47.15m?（2.06米×18.15米）。 原审法院认为：根据物权法占有的规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明的，依照有关法律规定。本案双方争议的楼梯间为河南豫美实业有限公司开发建设出售后交付杨亚辉使用，并于2003年初双方口头约定：由祝英堂自费垒墙将楼梯间与门面房隔开、铺设地面、再开一个临街的门，该楼梯间由祝英堂使用，并作为杨亚辉出租门面房联系人，有双方当事人的陈述、祝英堂向杨亚辉出具的“便条”为证，事实清楚，证据充分。祝英堂使用杨亚辉占有的该楼梯间用于经营锁具，形成使用杨亚辉的物权法律关系，该院予以确认。后因双方产生矛盾，杨亚辉让祝英堂搬离，属履行占有人的权利，符合法律规定。祝英堂不同意搬离，自愿支付租金，双方形成租赁合同关系。故杨亚辉起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件，具有本案诉讼主体资格。祝英堂辩称杨亚辉对该楼梯间没有所有权，不具有本案诉讼主体资格的理由，因没有法律依据，不予采纳。关于本案诉讼时效是否超期的问题，祝英堂认可拒付租金已12年，反能证明杨亚辉一直在主张权利，可以认定诉讼时效中断，杨亚辉起诉未超过诉讼时效期间。关于本案租赁合同起止时间问题，鉴于起初为杨亚辉让祝英堂自费隔墙、铺设地面、开门，该楼梯间由祝英堂使用并作为杨亚辉出租门面房联系人。后因双方产生矛盾，杨亚辉让祝英堂搬离该楼梯间，祝英堂不同意搬离，愿支付租金，并于2006年12月8日向杨亚辉出具“便条”一份，认可该楼梯间租金参照杨亚辉门面房租金标准计算，可以认定此时双方形成租赁合同关系。双方因未签订租赁合同，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。关于本案租金标准问题，鉴于2006年12月8日祝英堂向杨亚辉出具“便条”，其中载明“当时是你叫我做的这件事，你算帐不应高于时尚名灯平方价”。杨亚辉接受该便条，可以认定该楼梯间的租金标准参照杨亚辉出租的门面房“时尚名灯”租金标准计算。关于本案租赁物面积问题，庭后经该院现场勘验，双方同意按杨亚辉门面房测量图纸计算，其面积为47.15m?（2.06米×18.15米）。关于祝英堂支付垒墙、铺设地面、开门等费用合计3万元应由谁承担的问题，祝英堂认称铺设地面约48m?、堵一个门、开一个门支付费用1万元，请客送礼花费2万元。结合祝英堂免费使用该楼梯间3年，且请客送礼杨亚辉不予认可，又属非法行为，其支出合理部分应由祝英堂自行承担为宜。综上，杨亚辉要求祝英堂支付租赁费，于法有据，其数额应为94772元［47.15m?×（15000元÷746m?）月租金×100个月（自租赁合同形成日的2006年12月8日计算至2015年4月8日止）］，诉请超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：祝英堂支付杨亚辉租金94772元，于判决生效之日五日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，由杨亚辉负担970元、祝英堂负担2170元。 上诉人祝英堂不服原审判决，上诉称：1.被上诉人不是本案适格主体，其对争议标的物无所有权，该争议标的物为楼梯间，属于业主共有，被上诉人无权要求上诉人支付租金。2.一审认定本案争议标的物的面积为47.15m?错误，经计算应为37.39m?，该楼梯间实际面积不超过20m?，上诉人也未同意按房权证图纸计算面积。3.一审适用法律错误，上诉人并非基于合同关系占有，而是基于先占占有，且该楼梯间从隔开之后一直在上诉人的控制之下，被上诉人不是所有权人，也并非占有人，无权要求返还原物。4.被上诉人的起诉超过一年的诉讼时效或除斥期间，即使上诉人基于合同关系占有被上诉人的不动产，被上诉人主张要求返还原物的请求权，也超过法定的一年除斥期间。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人杨亚辉辩称：被上诉人为争议楼梯间的所有权人，上诉人基于租赁合同关系占有使用，有权要求上诉人支付租金，且未超过诉讼时效或者除斥期间。请求驳回上诉，维持原判。 |
