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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）商民终字第558号 委托代理人李扎根，河南福聚律师事务所律师。 原审被告王林，（曾用名王付友），男，1976年8月15日出生。 上诉人陈玉东与被上诉人王文献及原审被告王林房屋买卖合同纠纷一案，王文献于2015年3月12日向虞城县人民法院提起诉讼，请求判令陈玉东、王林偿还购房款125000元及利息。虞城县人民法院审理后，于2015年5月20日作出（2015）虞民初字第667号民事判决，陈玉东不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年7月1日受理后，于2015年7月15日公开开庭审理了本案，上诉人陈玉东，被上诉人王文献的委托代理人李扎根及原审被告王林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审经审理查明：2012年12月2日，王文献与陈玉东签订购房协议，约定陈玉东将位于虞城县城郊乡“殷楼龙鑫中心村”B区10栋107号房卖给王文献，总价款165000元，陈玉东负责在2013年7月、最迟2014年元旦为王文献办理房产证。王文献于2014年1月7日付购房款125000元，后因陈玉东一直没有办理房产证，双方协商王文献退回房屋、陈玉东退回王文献购房款。2014年7月4日王文献与陈玉东、王林三方协商签订协议一份，约定陈玉东将房屋转让给王林，由王林将王文献的125000元购房款于2015年1月1日前退还王文献，如逾期从2014年1月1日起按银行同期贷款最高利率计息。协议签订后，王林退回王文献购房款2000元，但陈玉东没有将房屋转让给王林。 原审法院认为，2012年12月2日王文献与陈玉东签订的购房协议，其性质为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。陈玉东未取得商品房预售许可证，与王文献签订的购房协议无效。王文献与陈玉东、王林三方于2014年7月4日签订协议系陈玉东将合同权利义务概括转让给王林，由于王文献与陈玉东2012年12月2日签订的购房协议无效，该转让合同亦无效，且王林并没有实际占有房屋，王文献要求王林退回购房款没有依据。原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、陈玉东于本判决生效之日起5日内退回王文献购房款123000元及利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2014年1月7日起计算至本判决确定的履行期限届满之日）；二、驳回王文献要求王林退回购房款的诉讼请求。案件受理费2800元，由陈玉东负担。 上诉人陈玉东不服原判上诉称：1、涉案房屋占用土地虽属集体土地，但对新农村建设房屋流转没有法律禁止性规定，应认定房屋买卖合同有效；2、上诉人是经江苏泗阳县腾辉建筑工程有限公司授权卖房，行使的是职务行为，上诉人收款后交给了公司，上诉人不应承担退房款的责任；3、王文献仅交付房款105000元，另外20000元并没有交付给上诉人，不应由上诉人退还。请求撤销原判，改判驳回王文献的诉讼请求。 被上诉人王文献未提交书面答辩状，庭审中辩称：上诉人出售房屋没有取得预售许可，涉案房屋买卖合同无效；2、上诉人对外出售房屋，应承担退还房款的责任，20000元是按照上诉人的指示交付，双方的协议书上对王文献已经交付的购房款有确认。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告王林述称，王林只是签了一份合同，没有见到房屋，不应该承担给付房款的义务，同意一审判决。 根据各方当事人诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间签订的购房协议是否属于无效协议；2、上诉人是否应返还被上诉人购房款123000元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审认定基本事实一致。 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，交易房屋属于开发建设的楼房，双方所签订的购房协议，其性质为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。原审对合同效力认定正确。上诉人主张协议有效缺乏依据，依法不予支持。上诉人主张系接受江苏泗阳县腾辉建筑工程有限公司委托代为售房，其并未提供该公司的相关委托证明，且购房协议中亦不显示该公司的任何信息，对上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。关于购房款的返还问题，依据合同法第五十八条规定，合同无效的，依据该合同取得的财产，应当予以返还，因上诉人在与王林、王文献的三方协议中明确认可王文献已经首付125000元，现上诉人主张仅收到105000元，没有相应的证据予以证明，依法不予支持。原审认定事实清楚，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2800元，由上诉人陈玉东负担。 本判决为终审判决。 审判长 戴 蕙 审判员 王保中 审判员 盛立贞 二〇一五年九月十四日 |
