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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）商民终字第943号 法定代表人田静，该公司经理。 委托代理人段超，河南心诚律师事务所律师。 委托代理人李静淑，河南心诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陈美，女，1985年6月20日出生。 委托代理人李静淑，河南心诚律师事务所律师。 上诉人河南英信房地产开发有限公司（以下简称英信公司）与被上诉人王文臣、陈美房屋买卖合同纠纷一案，被上诉人王文臣、陈美于2014年12月2日向柘城县人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除双方签订的商品房买卖合同，2、返还本金352725元并支付赔偿一倍的本金；2、支付本金352725元自交款到履行的利息34321.4元；诉讼费用由英信公司负担。柘城县人民法院于2015年7月3日作出（2014）柘民初字第1688号民事判决，英信公司不服原判，向本院提起上诉。本院于2015年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人英信公司的委托代理人段超，被上诉人王文臣、陈美的共同委托代理人李静淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：王文臣、陈美购买英信公司在柘城县未来大道南侧开发的祥和花园的商住居民楼第一栋2单元13层西户，面积为138.58平方米，双方签订了商品房买卖合同，王文臣、陈美2012年10月24日交购房款210000元，2013年4月9日交购房款142725元，共计购房款352725元。后来王文臣、陈美发现该房已卖给他人且已居住。双方协商未果的情况下，王文臣、陈美提起诉讼。庭审中查明，王文臣、陈美所诉请的房屋已被英信公司卖给张建立，张建立于2011年8月20日交购房款10000元、2011年8月22日交购房款80000元、2012年7月23日交购房款30000元。张建立原购买房屋位置为祥和花园第二栋3单元11层东户，在2012年7月23日调整房源为第一栋2单元13层西户，现张建立已入住该房屋。 原审法院认为：一房二卖是指业主将同一房屋先后卖给不同的买受人。本案中，王文臣、陈美与英信公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立，且合法有效，双方应履行合同的约定义务。王文臣、陈美已按合同约定将购房款352725元交付英信公司，现英信公司将王文臣、陈美所购房屋卖于他人，并已居住，导致王文臣、陈美无法取得涉案房屋，且王文臣、陈美不同意调整房屋位置，因此对双方之间就争议房屋所签订的购房合同应予解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对王文臣、陈美要求英信公司返还已付购房款及利息，由于王文臣、陈美未说明利息的计算方式，相应的购房款利息自交款之日至王文臣、陈美起诉之日按同期银行贷款利率计算。王文臣、陈美请求英信公司支付购房款1倍的赔偿，该院认为本案的纠纷发生后，英信公司同意给王文臣、陈美调整与其所购买的房屋同楼层不同单元的同户型房屋或者向王文臣、陈美退还购房款并支付利息，说明英信公司为解决此纠纷态度还是比较积极的。虽然法律规定英信公司可以向王文臣、陈美退还购房款并承担不超过一倍的赔偿，但结合本案，王文臣、陈美为此并没有造成很大的损失，该院酌定英信公司向王文臣、陈美返还购房款并按购房款的30%进行赔偿，即为352725＋（352725×30%）＝458542.5元。对英信公司辩称，因销售人员将王文臣、陈美购买的商品房位置填写错误导致同一商品房有两个购房户。该项答辩理由缺乏充分证据相印证，该院不予采纳。对于英信公司辩称，王文臣、陈美未书面通知英信公司解除合同。是否书面通知并非是解除合同的必须条件，该项答辩理由没有法律依据，该院不予采纳。对于英信公司庭后补充意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，保护的是买受人的合法权益，并不区分买房的前手或后手，王文臣、陈美作为无法取得房屋的买受人，可以请求英信公司承担惩罚性赔偿责任，另外张建立及王文臣、陈美与英信公司签订的商品房合同均未填写时间，仅凭交款时间无法判断两份合同签订的先后顺序，因此英信公司主张王文臣、陈美作为后手购房者，无权要求惩罚性赔偿的意见，缺乏证据证明，对英信公司主张《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条不适用本案的意见，该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王文臣、陈美与河南英信房地产开发有限公司签订的柘城县未来大道祥和花园的商住居民楼第一栋2单元13层西户的购房合同；二、河南英信房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还王文臣、陈美购房款352725元，并支付赔偿款105817.5元，合计458542.5元；三、河南英信房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付王文臣、陈美购房款352725元的利息（利息计算方式从交款之日至王文臣、陈美起诉之日按同期银行贷款利率计算）；四、驳回王文臣、陈美的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11198元，由河南英信房地产开发有限公司负担。 上诉人英信公司上诉称：一、本案中上诉人存在“一房二卖”的情形，但不是上诉人将被上诉人购买的房屋卖给他人，而是上诉人将已经卖与他人的房屋错误的又卖给了被上诉人。被上诉人交首付款的时间为2012年10月24日，案外人张建立的交款时间为2012年7月23日，张建立购房在前。二、原审适用法律错误，本案应当适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定确认当事人之间的权利与义务。本案中上诉人没有“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的过失，不应承担赔偿责任。三、本案之所以出现“一房二卖”，是上诉人在张建立第三次交款时应客户的要求将房源的位置进行了调整，是上诉人的法定代表人与销售人员沟通脱节。上诉人发现后及时找二被上诉人协商解决，二被上诉人拒绝协商。原审认定上诉人承担30%的赔偿责任没有事实和法律依据，请求二审法院撤销原审判决中关于上诉人向二被上诉人支付赔偿款105817.5元的内容，上诉费用由二被上诉人负担。 被上诉人王文臣、陈美答辩称：上诉人将涉案房屋一房二卖存在过错，应当承担赔偿责任，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：上诉人应否按购房款的30%向被上诉人承担赔偿责任？ 双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相同。 |
