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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）商民终字第956号 上诉人（原审被告）吴继修，男，1955年7月24日生。 上诉人（原审被告）苏瑞兰，女，1957年7月15日生。 二上诉人委托代理人何凤玲，河南京港律师事务所律师。 上诉人吴继修、苏瑞兰与被上诉人李清瑞租赁合同纠纷一案，李清瑞于2015年3月27日向睢县人民法院提起诉讼，请求判令解除双方租赁协议，吴继修、苏瑞兰给付从2015年1月1日起至搬出房屋期间的租赁费6000元（截止到2015年3月份）。该院经审理于2015年5月18日作出（2015）睢民初字第696号民事判决，吴继修、苏瑞兰不服该判决提起上诉。本院于2015年8月3日受理后依法组成合议庭，并于2015年9月7日公开开庭审理了本案。上诉人吴继修、苏瑞兰及其委托代理人何凤玲，被上诉人李清瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，李清瑞在睢县袁山服装市场东门口往西第四家（每家两间）路南有门面房两间。从2003年开始租赁给吴继修、苏瑞兰做服装生意，店名《佳联锦绣》，当时李清瑞与吴继修、苏瑞兰没有签订书面租赁协议，至今双方也没有签订书面租赁协议。2015年1月份，李清瑞根据市场行情，要求吴继修、苏瑞兰提高房租费，双方没有达成协议，引起纠纷。另查明，李清瑞庭审中认可吴继修、苏瑞兰的房屋租赁费已给付至2014年12月31日。 原审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限提前通知承租人。本案吴继修、苏瑞兰租赁李清瑞的房屋，没有与李清瑞签订租赁合同，视为不定期租赁，李清瑞可以随时解除合同，但应给吴继修、苏瑞兰合理的期限。庭审中李清瑞与吴继修、苏瑞兰对2015年1月1日后的每间房屋租金1000元的价格均予认可。吴继修、苏瑞兰已给付李清瑞房屋租金至2014年12月31日，2015年1月份之后的租金按每间房1000元应给付至房屋搬出之日。 原审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除李清瑞与吴继修、苏瑞兰房屋租赁关系；二、吴继修、苏瑞兰于本判决生效后30日内返还李清瑞所出租的房屋两间（该房屋坐落在睢县袁山服装市场东门口路南往西第四家）；三、吴继修、苏瑞兰于本判决书生效后5日内支付给李清瑞从2015年1月1日至搬出房屋之日期间的房屋租赁费，每间每月按1000元支付。案件受理费100元，由吴继修、苏瑞兰负担。 吴继修、苏瑞兰不服一审判决上诉称：1、本案被上诉人向上诉人出具有承诺书，具有书面合同的性质，应当视为双方之间有书面租赁合同，原审认定为不定期租赁错误；根据被上诉人认可的“长期租赁”和在2013年4月“三年不再涨价”的承诺，合同期限到2015年底，正在履行中，且不存在法定解除合同的情形，原审判令解除租赁合同无事实和法律依据。2、被上诉人向上诉人出具的承诺书载明，按两间房每季度4800元支付房租，后双方又于2013年4月协商达成房租由4800元上调至5500元的合意，原审判令上诉人自2015年1月1日至搬出房屋之日期间房租按每间每月1000元支付被上诉人错误。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人要求解除合同的诉请，并判令上诉人自2015年1月1日按每季度两间房5500元支付房租。 李清瑞辩称，承诺书是受到上诉人的威胁逼迫才写的，不是真实意思表示；被上诉人从2003年开始就催促上诉人签订租赁合同，但其一直拖延至今仍未签订。原审认定事实、适用法律正确，判决结果适当，请求二审驳回上诉，维持原判。 根据双方诉辩意见，本院确定本案争议焦点为：1、本案租赁协议是否为不定期租赁，双方约定的月租金是多少；2、被上诉人要求解除合同、返还房屋并支付每间月租金1000元的诉请应否予以支持。 二审庭审中，上诉人吴继修、苏瑞兰提交证据三组：1、被上诉人李清瑞于2012年4月份因房租事宜出具的承诺书一份，证明李清瑞承诺房租按两间房每季度4800元计算，以后不再涨价了；2、证人李某某和许某某的自书证言各一份，证明上诉人和被上诉人因房租事宜发生争执时，邻居调解最终协商确定房租涨到5500元，合同期限应视为2015年底到期；3、照片3幅、西邻租户姜某某、谢某某的自书证言一份，证明经协商被上诉人同意上诉人支付大间（15㎡）房租每间每月1000元，每季度3000元；小间（10㎡）房租每季度2500元，两间每季度共计5500元。 被上诉人对上诉人提交的证据异议认为：第1组，该承诺书是在受到上诉人胁迫的情况下出具，非个人真实意思表示，不能作为有效证据使用；第2组，证人证言不属实，且未出庭，不能作为认定案件事实的根据；第3组，认为证人证言不属实，照片与本案无关，不能达到上诉人的证明目的。 鉴于上述证人均未出庭接受质询，照片虽显示房屋大小房间，但上诉人无其他有效证据佐证双方对房租价格一致的协商结果，所谓的“承诺书”并无租赁期间内容，且显示有“不骂人”字样，该字条显系一定条件下形成，不能认定为书面租赁合同，对上诉人的证明目的本院不予采信。 根据双方庭审陈述及原审提供的有效证据，本院二审查明的事实与原审认定的基本事实一致。 本院认为，合同是当事人在平等自愿的基础上，通过协商一致达成的约定，是双方真实意思表示，应当得到法律的保护。本案二上诉人与被上诉人之间虽未签订书面租赁合同，但因租赁合意达成且已实际履行多年，故未签订书面租赁合同并不影响租赁关系的存在。上诉人虽主张被上诉人出具的“承诺书”具有书面合同性质，应视为定期租赁合同，但被上诉人对此并不认可，且所谓的“承诺书”缺少标的物、期限等合同的基本要素，不能当然地将其确认为书面租赁合同。上诉人主张2013年4月被上诉人承诺“三年不涨价”，无相应被上诉人书面承诺的证据，仅提供了几份证人证言，证人均未出庭接受质询，不能证明双方就租赁期限、费用等事项达成了合意。 本案被上诉人作为不定期租赁合同的出租人，享有随时解除合同的权利，原审判令解除双方的租赁合同符合相关法律规定。鉴于两上诉人在原审庭审中对2015年1月1日后的房屋租赁价格每间每月1000元没有异议，原审判令上诉人按照每间每月1000元的价格向被上诉人支付自2015年1月1日起至搬出该房屋期间的房屋租赁费用并无不当。 综上，原审认定事实清楚，判决结果适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人吴继修、苏瑞兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王保中 审 判 员 盛立贞 代理审判员 刘玉杰 二〇一五年十月十二日 书 记 员 张 帅 |
