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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）商民终字第384号 法定代表人蔡红波，该公司经理。 委托代理人沈文金，该公司员工。 委托代理人李彬，河南华豫律师事务所律师。 上诉人（原审被告）杨建，男，汉族，1970年11月25日出生。 委托代理人张建华，河南京港律师事务所律师。 法定代表人杨建，该公司经理。 上诉人商丘市奇博房地产信息咨询有限公司（以下简称奇博公司）、杨建与被上诉人商丘市盛汇房地产开发有限公司（以下简称盛汇公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，奇博公司于2013年9月27日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令：1、盛汇公司、杨建支付代理销售房屋佣金1177113元；2、盛汇公司、杨建支付迟延付款违约金380609元及代理销售项目手续不完备停工造成奇博公司员工工资成本费用20000元；3、盛汇公司、杨建自行销售并将奇博公司销售人员强行搬离所应承担的违约责任33333元。商丘市睢阳区人民法院于2015年2月10日作出（2013）商睢民初字第01954号民事判决，奇博公司、杨建均不服原判，向本院提出上诉。本院于2015年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月27日在本院第十三审判庭公开开庭审理了本案。上诉人奇博公司法定代表人蔡红波及其委托代理人沈文金、李彬，上诉人杨建及其委托代理人张建华及被上诉人盛汇公司法定代表人杨建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2011年3月14日，杨建以盛汇公司的名义与奇博公司签订了代理销售合同，杨建为委托方（甲方），奇博公司为受托方（乙方），即销售房屋代理人，杨建在合同上签字，并加盖了盛汇公司印章。合同第一条约定：甲方所有的不动产位于夏邑县粟园路与市场街交汇处西南角，暂定案名：东盛丽都，首期商业、住宅、车库、地下室总建筑面积30000平方米，最终以双方实际可以销售房源为准；第二条：甲方确认项目指定的房屋销售最终底价为住宅每平方米2000元；第五条：代理费的收取。其中1、乙方的代理费包括销售提成和溢价，销售提成为合同所售不动产在出售成功后按成交总额的1.3%收取。溢价为双方以合同第二条确认的整盘销售底价表为整盘考核依据，乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价的部分，甲方得70%，乙方得30%。2、客户正式签订《房产买卖合同》或乙方客户支付总房款或首期房款后，即为乙方成功销售，乙方即可获得合同所规定的房价代理提成和溢价分成。5、在合同期限内，由于购房者自身原因要求终止销售合同，甲方亦同意，无论该销售合同是否完成登记，该房屋按照销售合同约定收取的违约金，由甲乙双方按照5：5比例分成，该套房屋仍由乙方代理销售，其成功销售后的代理费结算按合同第五条执行。所得违约金收入应与提成及溢价同时结算支付。若因甲方自身问题造成购房者退房，不得影响乙方代理费用的收取；第八条：违约责任。一、甲方违约条款及责任：1、甲方迟延支付乙方代理费用，造成销售任务无法完成，每逾期一天应向乙方支付代理费用总额1%的违约金。2、如果该项目因甲方原因（不可抗力除外）导致合同根本不能履行，或甲方在合同期内将该房产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，则视为甲方违约，应结清已售房产代理费用30%并向乙方支付违约金100000元，合同继续履行。合同签订后，在履行过程中，奇博公司共成功销售住宅房屋53套，其中2012年1月销售房屋32套，销售面积4318.4平方米，销售价款为10223878元，按照双方约定，销售提成为：4318.4平方米×2000元／平方米×1.3%=8636800元×1.3%=112278.4元，溢价为：（10223878元－8636800元）×30%=1587078元×30%=476123.4元；2月销售房屋17套，销售面积2084.5平方米，销售价款为4919372元，按照双方约定，销售提成为：2084.5平方米×2000元／平方米×1.3%=4169000元×1.3%=54197元，溢价为：（4919372元－4169000元）×30%=750372元×30%=225111.6元；3月销售房屋3套，销售面积411.5平方米，销售价款为997342元，按照双方约定，销售提成为：411.5平方米×2000元／平方米×1.3%=823000元×1.3%=10699元，溢价为：（997342元－823000元）×30%=174342元×30%=52302.6元；4月销售房屋1套，销售面积138.6平方米，销售价款为323400元，按照双方约定，销售提成为：138.6平方米×2000元／平方米×1.3%=277200元×1.3%=3604元，溢价为：（323400元－277200元）×30%=46200元×30%=13860元。以上提成款和溢价款总计为948176元。合同履行过程中盛汇公司支付给奇博公司155000元，杨建还应支付给奇博公司销售提成及溢价款793176元。案件审理过程中，盛汇公司申请对本案销售代理合同上加盖商丘市盛汇房地产开发有限公司合同专用章进行鉴定，经河南中允司法鉴定中心鉴定上述印章与原审调取的印章不是同一枚印章所盖印。 原审认为，奇博公司与杨建签订的商品房委托代理销售合同是双方当事人的真实意思表示，不违背法律强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。奇博公司将杨建委托销售的房屋成功销售后，杨建就应该按照合同约定向奇博公司支付销售提成款和溢价款，杨建不予支付的行为是一种违约行为，应承担违约责任。因此奇博公司的诉讼请求予以部分支持，其他诉讼请求因证据不足和双方违约责任不清，不予支持。经鉴定合同上加盖的合同专用章不是盛汇公司同一枚印章所盖，奇博公司要求盛汇公司承担责任的诉讼请求不予支持。 原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百零五条之规定，判决：一、杨建于判决生效之日起十日内给付奇博公司销售提成及溢价款793167元；二、驳回奇博公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19299元，由奇博公司负担7567元，杨建承担11732元。 上诉人奇博公司不服原判上诉称：1、奇博公司代理销售盛汇公司的楼盘，受益人是盛汇公司而非杨建，即使合同上的印章不能确定是盛汇公司印章，也不能否认奇博公司与盛汇公司之间的代理销售关系，原审未判决盛汇公司承担责任错误；2、奇博公司售出20套房屋定单，均收取了100000定金，根据合同第五条第五项约定：“在合同期限内，由于购房者自身原因要求终止销售合同，甲方亦同意，无论该销售合同是否完成登记，该房屋按照销售合同约定收取的违约金，由甲乙双方按照5：5比例分成。”20套房屋定单代理费应予以支持；3、上诉人在原审期间提供证据证明盛汇公司不履行付款义务的事实，原审予以认定，但未支持违约金诉请不当。请求二审撤销原判，依法改判：1、盛汇公司与杨建承担连带责任；2、支持上诉人签订房屋定单20套代理费及违约金380609元。 |
