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河南省三门峡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）三民终字第01133号 上诉人（原审原告）灵宝市君悦实业有限公司。住所地河南省灵宝市金城大道西段。 法定代表人宋一凡，该公司董事长。 委托代理人刘科科，女。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解。 委托代理人李天民，河南民心律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解。 上诉人（原审被告）张毅，男。 上诉人灵宝市君悦实业有限公司（以下简称君悦公司）因与上诉人张毅房屋租赁合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2015）灵民一初字第1436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人君悦公司的委托代理人刘科科、李天民，上诉人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2014年1月16日，灵宝市君悦实业有限公司（甲方）与张毅（乙方）签订（盛祥国际）委托租赁管理合同，合同约定：甲方受业主委托同意乙方在盛祥国际三层3016店经营“哥伦比亚户外”品牌专卖，该区域总建筑面积为79.7平方米，租赁期限5年，自2014年5月1日到2019年4月30日，租金第一年每平方米每月30元。租金为首付，每六个月付一次，首次支付时间为正式签订合同之日，之后每一支付周期最后一个月的20日前支付下一周期的租金。乙方承租期间应按约定向甲方缴纳租金及管理费，如无故拖欠甲方有权向乙方每天按实欠金额的1%加收滞纳金。合同一经签署，乙方应缴纳7173元作为租赁保证金，合同终止如乙方交清相关费用，甲方应无息退还保证金，如乙方提前解除合同视为违约，保证金不予退还。该合同还约定给予乙方2014年5月1日到2014年11月30日租金免收的优惠，作为乙方对所租赁房屋的装修补助。合同签订后，张毅即按合同约定支付了商铺租赁保证金7173元，及2014年12月1日至2015年5月31日商铺租金14744.5元。因工期原因，商场于2014年6月14日开业经营，在经营期间，因张毅未及时缴纳2014年6月14日到2014年12月13日物业及空调费，同年10月5日，君悦公司向张毅送达了缴费通知要求张毅缴纳9804元，张毅缴纳了1000元。2014年12月11日君悦公司再次给张毅送达2014年12月14日到2015年6月13日的物业、空调费缴费通知，要求张毅交纳7572元，张毅仍未缴纳。2015年2月26日君悦公司的律师以律师函形式又一次向张毅催缴有关费用，张毅仍未缴纳。2015年3月13日张毅停止经营，从商场搬离。原审审理中，双方分歧较大，致本案无法调解。 原审法院认为：君悦公司与张毅签订的（盛祥国际）委托租赁管理合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同全面履行自己义务。君悦公司要求解除合同，张毅已搬出商场交回商铺，视为同意解除合同，君悦公司该项诉求予以支持。君悦公司要求张毅支付2014年12月14日到2015年3月13日租金7173元，因张毅提交证据证实已向君悦公司缴纳租金至2015年5月31日，故对君悦公司该项请求不予支持；君悦公司要求张毅支付拖欠2014年6月14日到2015年3月13日物业费和空调费13147.85元，合理部分予以支持，根据君悦公司提交的缴费通知，张毅在此期间应缴物业费空调费13590元，扣除其已缴的1000元，还应缴12590元。君悦公司要求张毅按照合同约定每天承担1%支付违约金28692元的诉求，因在双方签订的合同中，对违约金只是规定没收所缴保证金，并支付当年租金总合作为违约金，并未约定按每天1%计算违约金，对君悦公司该诉求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除灵宝市君悦实业有限公司与张毅于2014年1月16日签订的盛祥国际委托管理租赁合同；二、张毅支付君悦公司20142014年6月14日到2015年3月13日物业费、空调管理费12590元，限判决生效后十日内履行完毕。三、驳回灵宝市君悦实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费423元，由君悦公司负担223元，张毅负担200元。 宣判后，君悦公司不服，向本院提起上诉称：我公司与张毅签订的合同约定的租金优惠，享受前提是合同完全履行，现张毅未完全履行合同导致合同解除，故不应给予其租金优惠，张毅实际缴纳租金至2014年12月14日，张毅应当支付2014年12月14日至2015年3月13日的租金7173元；合同约定违约金是没收所缴纳的保证金，并支付当年租金总和，我公司一审诉状中关于违约金的诉讼请求就是要求张毅按照合同约定支付违约金28692元，未明确提出违约金按照每天1%支付，一审未支持28692元违约金是错误的；我公司缴纳的一审案件受理费为830元，一审书写为423元是错误的。请求支持上诉请求，依法改判，并纠正一审案件受理费。 宣判后，张毅不服，向本院提起上诉称：我与君悦公司签订的合同载明君悦公司受业主委托出租涉案房屋，本案权利主张者应为房屋真正的业主，君悦公司与本案不存在直接的利害关系，其诉讼主体不适格；根据双方签订合同时的真意，保证金应为冲抵相关合理费用而设立，我所缴纳的7173元保证金以及2391元装修保证金，应当在我应支付的费用中予以扣除。请求支持上诉请求，依法改判。 针对君悦公司的上诉理由，张毅答辩称：君悦公司并非涉案房屋的真正权利人，并非本案适合的当事人，其上诉理由以及一审诉讼请求均不能成立；双方合同中的免租约定是君悦公司的真实意思表示，该行为已经君悦公司认可，君悦公司认为未全面履行合同就不能免除租金的上诉理由不能成立。请求依法驳回君悦公司的上诉请求。 针对张毅的上诉理由，君悦公司答辩称：我公司一审提交的证据可以证明我公司诉讼主体适格；7173元保证金应当按照合同约定予以没收；装修保证金因工作人员更换一直未查清是否已经退还，且与本案无关，以后张毅提供缴费票据后随时可以退；合同约定履行完毕可以免一部分月租，但因合同未到期不再继续履行，应该按照实际租住时间计算。请求依法驳回张毅的上诉请求。 本院二审查明：一审卷宗显示，君悦公司与张毅签订的《（盛祥国际）委托租赁管理合同》第七条“违约责任”第2款约定：“乙方（张毅）在甲方（君悦公司）没有违反本合同的情况下提前解除合同或未征得甲方同意转让转租给他人，有违反本合同约定的其他行为，视为乙方违约。甲方有权单方解除合同，没收乙方所交的保证金，并向甲方支付当年租金总和作为违约金，赔偿甲方实际损失，并保留追究乙方法律责任的权利。”第七条“违约责任”第5款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋并没收保证金。……c.未按期向甲方支付租金及管理费用的，拖欠日期累计达10天的。” 本院二审经审理查明的事实与原审相同。 本院认为： |
