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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）焦民二终字第00365号 上诉人（原审原告、反诉被告）聂亚仙，女，1970年7月23日出生，住焦作市解放区。 委托代理人侯敬梅，河南豫城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）赵永超（又名赵小永），男，1968年1月19日出生，住焦作市山阳区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）赵勇奇（又名赵永奇），男，1971年1月22日出生，住焦作市山阳区。 二被上诉人共同委托代理人张东明，河南力诚律师事务所律师。 上诉人聂亚仙与被上诉人赵永超、赵勇奇房屋租赁合同纠纷一案，聂亚仙不服解放区人民法院于2015年5月28日作出的（2014）解民一初字第980号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聂亚仙及其委托代理人侯敬梅，被上诉人赵永超、赵勇奇及其委托代理人张东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2011年1月1日，被告赵永超（出租方）与原告聂亚仙的丈夫苏金虎（承租方）签订租房协议一份，将位于焦作市解放区车站街55号-1号门面房租赁给苏金虎，该协议约定租期为一年，即从2011年1月1日至2011年12月30日止，租金为28560元。此后2012年和2013年，双方均未签订新的协议，但原告聂亚仙仍实际租用被告赵勇奇的房屋，2012年原告交纳年租金28560元。2013年1月1日，原告交纳租金28600元。同日，被告赵永超向原告出具收条，载明“今收到苏金虎2013年1月1日至2014年12月30日租金贰万捌千陆百元整”。2014年4月20日，被告将位于解放区车站街55-1号门面房的大门用角铁焊死，禁止原告继续使用。2014年5月15日，被告通过焦作市众信公证处公告通知原告于三日内腾房。2014年5月19日，被告申请焦作市众信公证处的公证员到场，清点房屋内的物品并进行录像。2014年7月13日，被告将该房屋内的物品搬运至焦作市墙南仓库储存。现原告认为，双方约定的租期未满，被告的行为侵犯了其合法权益。另查明，原告聂亚仙与苏金虎系夫妻关系，苏金虎与被告赵永超签订租赁合同后，租赁房屋由原告聂亚仙实际经营使用。被告赵永超与被告赵勇奇系兄弟关系，本案所涉房产即焦作市解放区车站街55号-1号门面房系被告赵勇奇所有，由被告赵永超代为经营管理。 原审法院认为，本案属于房屋租赁纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原、被告双方于2011年签订租赁协议，约定租期为2011年1月1日至2011年12月30日。租赁到期后，双方未再签订新的书面租赁合同，故双方之间的租赁视为不定期租赁，被告可以随时解除合同，但被告应当在合理期限之前通知原告。 关于2013年1月1日被告赵永超出具收条的效力问题，双方自2011年签订租期为一年的租赁合同后，此后2012年和2013年，均未签订新的书面协议，但原告聂亚仙仍实际租用被告赵勇奇的房屋。此外，双方均认可2011年房租为28560元，2012年房租为28560元。被告主张其出具的收条上时间书写“2013年1月1日至2014年12月30日”系笔误，依据交易习惯及公平原则，被告的解释符合常理，2013年1月1日原告所交纳的28600元应为当年租金，而非两年租金。原告主张其所交纳的28600元为2013年和2014年度租金，但并未提供相应的证据证明租金骤减的原因，故其主张不符合常理，因此原告要求被告退还房屋租金9533.6元的主张，因证据不足，不予支持。 关于原告聂亚仙要求被告赵勇奇返还所涉房屋内所有物品或折价赔偿的请求，由于被告赵勇奇已通过公证方式对房屋内所有物品进行了清点、记录、录像，后被告将上述物品搬至焦作市墙南仓库。故被告应当将原存放于焦作市解放区车站街55号-1号门面房内的物品返还给原告，物品清单应以焦作市众信公证处2014年5月19日工作记录的清点清单为准。 关于原告聂亚仙要求二被告赔偿原告经营损失的要求，由于本案系不定期租赁合同，被告有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知原告。而2014年4月20日，被告在未通知原告的情况下，将所涉房屋大门用角铁焊死，禁止原告继续使用。2014年5月15日，被告才以公证方式公告通知原告于三日内腾房。因此，被告未在合理期限内通知原告合同解除，为此给原告造成的损失应当由被告承担。但由于原告未能提供足够的证据证明其经营损失的计算依据，依据河南省统计局公布的“2013年度各市分行业城镇单位从业人员平均工资表”中焦作市批发和零售业城镇单位从业人员平均工资的标准，该行业2013年度工资标准为26249元，故原告自2014年4月20日至2014年5月18日止期间的损失为2085.54。因被告赵勇奇委托其兄赵永超代为出租房屋、收取租金，根据《合同法》第六十三条第二款之规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，故该原告损失应由被告赵勇奇予以赔偿。关于原告要求的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。原告未提供相关证据证明其装修行为取得了出租人的同意，故该请求不予支持。 关于被告要求原告赔偿租金损失的主张，由于原告向被告交纳房屋租金至2013年12月31日，而被告2014年4月20日将所涉房屋大门焊死，原告实际上在未交纳租金的情况下继续占有使用该房屋，故原告应当支付被告2014年1月1日至2014年4月20日期间的租金损失，该租金计算标准应确定为双方2013年度租金即28600元，综上，原告应当赔偿被告租金损失为8619元。 关于被告要求原告赔偿运费以及仓库租赁费的主张，由于被告并未提供有效的证据证明其运费损失，也并未提供相应的证据证明其已经履行了通知义务，由于被告未告知原告物品的存放地点，故该租赁费用不应由原告承担，被告的该项请求没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赵永超、被告（反诉原告）赵勇奇于本判决生效之日起十日内将原存放于焦作市解放区车站街55号-1号门面房内焦作市亚仙商行的物品返还给原告（反诉被告）聂亚仙（该物品以焦作市众信公证处2014年5月19日工作记录的清点清单所列为准）；二、被告（反诉原告）赵勇奇于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）聂亚仙经营损失2085.54元；三、原告（反诉被告）聂亚仙于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）赵勇奇房屋租金8619元；四、驳回原告（反诉被告）聂亚仙的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵勇奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4362元，由原告（反诉被告）聂亚仙承担，反诉费187元由被告（反诉原告）赵勇奇承担。 |
