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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）焦民三终字第00340号 上诉人（原审原告）唐蕾，男，1968年1月5日出生，汉族，住焦作市山阳区。 委托代理人王炳豫、刘小志，河南博联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）焦作市双禾置业有限公司，住所地焦作市山阳区。 法定代表人李德义，董事长。 委托代理人赵振华，河南苍穹律师事务所律师。 委托代理人吴明明，河南苍穹律师事务所律师助理。 上诉人唐蕾因与被上诉人焦作市双禾置业有限公司（下称双禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，唐蕾于2014年11月26日向山阳区人民法院提起诉讼，请求判令：1、双禾公司立即协助其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；2、双禾公司支付其逾期取得房屋权属证书的违约金（以220800元为本金，按银行逾期贷款利息计算，从2011年8月28日起至取得房屋权属证书之日止，截至2014年10月17日违约1146日，合计69151元）；3、双禾公司支付逾期交付房屋的违约金10933元（以同地段同类房屋租金400元／月标准计算，从2009年1月1日起至2011年3月31日止，共计820天）。山阳区人民法院于2015年5月21日作出（2014）山民二初字第01113号民事判决。唐蕾不服原判，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭审理了本案，上诉人唐蕾及其委托代理人王炳豫、刘小志，被上诉人双禾公司的委托代理人赵振华、吴明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2007年10月30日，以唐蕾为意向人，双禾公司为开发公司，双方签订了“瑞丰苑小区选房意向书”，约定唐蕾作为选房人，所选房位为2号楼东单元6层A户，建筑面积115㎡，认购定金66800元，购房单价1920元，总购房款220800元。经协商意向人决定购买本房位，现就预约认购登记事宜预定如下：1、约定交付使用期限2008年12月31日前；2、意向人登记房位并交纳定金后，开发公司为其保留该房屋，开发商交付时意向人享有按本协议约定售房单价购买该房位的权利。本协议所登记面积为预测面积，实际建筑面积以房管部门实测面积为准，多退少补；3、意向人同意如放弃购买所登记房位，即同时放弃为该房屋所交纳的定金；4、未尽事宜按未来《商品房买卖合同》执行，本协议内容经意向人签字并由开发公司盖章后生效。另手写添加预约认购登记事宜如下：“5、开发商保证具备按揭或公积金贷款的所有手续，如不具贷款条件，开发商不能向客户索要剩余房款；6、如开发商原因不能按意向书所列2008年底交付房屋使用的，按国家统一的《商品房买卖合同》执行”。 唐蕾于该意向书签订当日向双禾公司交房款66800元，2011年5月29日交房款154000元、交垃圾清运费等540元、装修押金2000元、水电开口费3660元，双禾公司于当日向唐蕾交付了瑞丰苑小区2号楼东单元6层A户房屋。 原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。唐蕾以双方签订的选房意向书已具备商品房买卖合同主要内容，双禾公司已收受其全部购房款并实际交付了房屋，该意向书应认定为商品房买卖合同为由，提起诉讼要求双禾公司协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并支付逾期取得房屋权属证书和逾期交付房屋的违约金，该请求理由不足。唐蕾在与双禾公司签订选房意向书时，明知其所选房屋在当时并不具备签订商品房买卖合同的条件，故双方未签订商品房买卖合同而仅签订了“选房意向书”，意向书载明了唐蕾所选房屋所在位置、建筑面积、购房款以及交付使用期限等，但并未就其起诉要求双禾公司协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续及支付逾期取得房屋权属证书和逾期交付房屋的违约金等方面的内容进行约定，且双方在意向书中明确约定“未尽事宜按未来《商品房买卖合同》执行”，故其诉讼请求缺乏依据，不予支持。双禾公司辩解称唐蕾的诉讼请求已超时效，理由不足，不予采纳。 原审法院判决：驳回唐蕾的诉讼请求。受理费1802元，由唐蕾负担。 唐蕾上诉称，一审认定事实错误，适用法律不当。双方签订的选房意向书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且上诉人已交纳全部购房款，被上诉人也于2011年5月29日将房屋交付上诉人使用至今，故依法应认定该选房意向书为商品房买卖合同，被上诉人应按照法律规定协助上诉人办理土地使用变更和房屋所有权登记手续，履行选房意向书的义务，支付上诉人逾期取得房屋权属证书和逾期交房违约金。被上诉人要求上诉人在签订正式《商品房买卖合同》时，每平方米补交300元的行为错误，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉求或发回重审。 双禾公司辩称，双方未签订商品房买卖合同，上诉人的主张没有依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 根据当事人的诉辩意见，并征求其同意，本院归纳本案二审的争议焦点是：1、双方是否存在商品房买卖合同法律关系，2、上诉人主张的事实、依据能否成立，其请求应否支持。 针对争议焦点，上诉人与被上诉人的理由与其上诉意见和答辩意见相同。 经本院审理查明的案件事实与原审查明的事实相同。另，双禾公司于2014年4月21日为瑞丰苑小区（商品房）补办了商品房预售许可证，预售证号为焦房预售证第201417号，预售范围2号商住楼。 本院认为，双方签订“瑞丰苑小区选房意向书”后，上诉人足额交付了约定的购房价款，双禾公司也将该房屋交付上诉人实际使用，该选房意向书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方形成了商品房买卖合同法律关系。双禾公司补办了商品房预售许可证，已具备商品房预售资格，故应与唐蕾签订双方约定的正式的《商品房买卖合同》，并应按照法律规定协助唐蕾办理房屋产权登记手续。唐蕾请求双禾公司支付逾期取得房屋权属证书和逾期交房违约金，因双方约定不明，故本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当。唐蕾请求二审依法改判的部分理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销焦作市山阳区人民法院（2014）山民二初字第01113号民事判决。 二、焦作市双禾置业有限公司于本判决生效后六十日内协助唐蕾办理房屋产权登记手续。 三、驳回唐蕾的其他诉讼请求。 一审受理费1802元，由唐蕾负担；二审受理费1802元，由焦作市双禾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王国星 审判员 程全法 审判员 贾胜利 二〇一五年九月十六日 |
