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上诉人（原审被告）河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区。 法定代表人范宝堂，总经理。 委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。 上诉人武红霞与上诉人河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，武红霞于2014年8月18日向山阳区人民法院提起诉讼，请求判令被告中海公司：1、支付原告武红霞逾期交房违约金24235元（违约金从2012年9月1日开始暂计算至2014年6月17日，之后逾期交房违约金每日按照房屋总价款的万分之二计算至房屋实际验收合格之日止）；2、承担诉讼费。山阳区人民法院于2015年8月12日作出（2014）山民二初字第00792号民事判决，武红霞、中海公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日受理后依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭审理了本案，上诉人武红霞及其委托代理人王小三，上诉人中海公司的委托代理人郭峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2012年6月25日，以原告武红霞为买受人，被告中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第1号商住楼1单元14层1406号房，该商品房用途为住宅，建筑面积52平方米，总金额185000元。买受人于2012年6月25日前支付总房款的40%计75000元整，于2012年8月15日前付清总房款185000元整；合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 被告向原告出具的两份收据显示，2012年6月26日，被告收取原告房款75000元；2012年11月9日，被告收取原告房款100000元。原告尚欠被告购房款10000元。2013年9月29日，被告收取原告IC卡煤气表费、热力表费1700元。被告至今未向原告交付房屋。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。 2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。 原审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原、被告签订房屋买卖合同后，原告按约向被告足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告据实予以延期的情况下，被告未如约于2012年8月31日将房屋交付给原告使用，故原告要求被告支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持。被告辩称原告未交齐房款，故有权拒绝交房，但原、被告签订的合同中明确约定了原告逾期缴纳房款的违约责任，被告在原告逾期缴纳房款30日后未解除合同，且于2013年9月29日向原告收取了IC卡煤气表费、热力表费，被告以其行为表示同意继续履行合同，又因原告已缴纳大部分房款，故对被告行使同时履行抗辩权的辩解意见不予采纳。因被告至今未向原告交付房屋，故违约金应自2012年9月1日起计算至被告实际向原告交付房屋止。被告辩解称因焦东路桥封闭施工，对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使被告认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但被告并未向原告告知该事项，故被告辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。原告要求被告按照合同约定支付已付房款万分之二的违约金，但并未提供证据证明逾期交房给原告造成的具体损失数额，被告请求法院对违约金标准予以调整，应予采纳，结合本案实际情况，根据公平和诚实信用原则，酌定被告应按照合同约定的违约金的50%向原告支付逾期交房违约金。 原审法院判决：一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款75000元向原告武红霞支付逾期交房违约金（从2012年9月1日起至被告交付房屋之日止，按日万分之二的50%计算）；二、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款100000元向原告武红霞支付逾期交房违约金（从2012年11月9日起至被告交付房屋之日止，按日万分之二的50%计算）；三、驳回原告武红霞的其它诉讼请求。本案受理费406元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担。 武红霞不服一审判决提起上诉称：武红霞与中海公司基于平等自愿原则签订了房屋买卖合同，中海公司逾期交房，应当支付相应的违约金，违约金条款只要不违反法律的强制性规定就应属有效，不属于法律可以强行干预的范畴。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以遇到的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据“谁主张，谁举证”的原则，中海公司请求人民法院调整违约金标准，应当举证证明双方约定的违约金过分高于实际造成的损失，原审法院在没有查清武红霞实际损失的情况下，就对违约金标准予以调整是错误的。事实上，武红霞在2012年至2015年三年里一直租房居住在塔南路3号院八运家属院2单元西户5楼，每年租金7200元，三年租金共计21600元。综上，中海公司应当承担举证不能的后果，其申请调整的请求不应当得到支持。故请求：1、撤销（2014）山民二初字第00792号民事判决书，改判中海公司支付武红霞逾期交房违约金24235元；2、本案一、二审诉讼费用由中海公司承担。 |
