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被上诉人（原审被告）河南中海房地产开发有限公司。住所地郑州经济技术开发区。 法定代表人范宝堂，公司总经理。 委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。 上诉人侯志伟与被上诉人河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，侯志伟于2014年10月23日向焦作市山阳区人民法院提起诉讼，请求依法判令：中海公司支付逾期交房违约金48311.23元，中海公司反诉请求：侯志伟支付违约金2596元。山阳区人民法院于2015年6月12日作出（2014）山民二初字第00794号民事判决。侯志伟不服，向本院提起上诉，本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭于2015年9月9日公开开庭审理了此案。上诉人侯志伟委托代理人王小三、被上诉人中海公司委托代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原审法院查明：2012年1月11日，以侯志伟为买受人，中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第5号商住楼1单元11层1102号房，该商品房用途为住宅，建筑面积106平方米，总金额368788元，买受人于2012年1月11日前支付总房款的40%计148788元，剩余60%房款220000元办理按揭贷款。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四“合同补充协议”第十二条第7项约定：若因买受人原因导致银行不能在本合同签订60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，买受人应按照合同第七条规定承担违约责任。 2012年3月6日，以侯志伟作为借款人和抵押人，中海公司作为保证人，中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行作为贷款人，三方签订了个人购房担保借款合同，约定侯志伟借款220000元用于购买房产，期限240个月，借款人申请并授权贷款人将全部借款直接划入中海公司在农行焦作建设路支行的账户。三方均在借款合同中签名或加盖公章印鉴。 中海公司于2012年1月11日收取侯志伟房款148788元、2012年5月10日收取侯志伟房款220000元。中海公司所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年12月25日，侯志伟在中海公司印制的“入住办理流程表”上签字并领取房屋钥匙，该流程表显示侯志伟所购丽江5号楼1单元1102号房屋的总房款、暖气热力表费、燃气TC卡费均已付清。 2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。 原审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。侯志伟与中海公司签订房屋买卖合同后，侯志伟向中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告据实予以延期的情况下，中海公司未如约于2012年8月31日将房屋交付给原告使用，故侯志伟要求中海公司支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持，因侯志伟已于2013年12月25日在中海公司处领取了房屋钥匙，故违约金应自2012年9月1日起计算至2013年12月25日。中海公司辩解称因焦东路桥封闭施工，对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使中海公司认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但中海公司并未向侯志伟告知该事项，故中海公司辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。中海公司要求侯志伟支付逾期付款59天的违约金，理由正当，予以支持。侯志伟要求中海公司按照合同约定支付已付房款万分之二的违约金，但并未提供证据证明逾期交房给其造成的具体损失数额，中海公司请求法院对违约金标准予以调整，应予采纳，结合本案实际情况，侯志伟已在中海公司处领取了房屋钥匙，中海公司已履行了交房义务，根据公平和诚实信用原则，本院酌定中海公司应按照合同约定的违约金的50%向侯志伟支付逾期交房违约金；侯志伟应按照合同约定的违约金的50%向中海公司支付逾期付款违约金。 原审判决：1、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款368788元向原告侯志伟支付逾期交房违约金17738.70元（从2012年9月1日起至2013年12月25日止，按日万分之二的50%计算）；2、反诉被告侯志伟应于本判决生效之日起十日内向反诉原告河南中海房地产开发有限公司支付逾期付款220000元的违约金1298元（从2012年3月12日起至2012年5月9日止，按日万分之二的50%计算）；3、驳回原告侯志伟的其它诉讼请求；4、驳回反诉原告河南中海房地产开发有限公司的其它反诉请求。案件受理费1008元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担；反诉费25元，由原告侯志伟承担。 |
