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（2015）济民一初字第2704号 法定代表人燕国全，系该公司经理。 委托代理人史长江，河南艳阳天律师事务所律师。 原告济源吉祥家园物业服务有限公司与被告王国营物业服务合同纠纷一案，原告于2015年6月5日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，并依法向被告送达了起诉状副本、举证通知、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书。同年7月30日，依法由审判员王苗苗适用简易程序公开开庭进行了审理。原告济源吉祥家园物业服务有限公司的委托代理人史长江及被告王国营均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告系济源市金鑫帝景城小区业主，2012年7月7日，其与被告签订了《临时业主公约》和《前期物业管理服务协议》，根据上述协议约定，被告应当于每季度最后一个月的5日至20日一次性交清下季度的物业服务费，同时规定，欠交物业费的，自欠交之日起，每日按欠交额度的1.5%承担违约责任。但自从2013年1月1日至2015年3月30日，被告就不再交物业费，共欠物业费3632.56元。其多次催要，被告均未交纳。现请求法院依法判令被告交纳物业费并支付违约金共计7265.12元。 被告辩称：其不交物业费是因为原告未按照约定履行合同以及按相关规定提供服务，小区在环境卫生、绿化、车辆管理秩序等方面都存在问题，原告行为已构成违约。 原告向本院提供的证据有：1、《临时业主公约》和《前期物业管理服务协议》各一份，证明被告应当于每季度最后一个月的5日至20日一次性交清下季度的物业服务费，逾期不交的，自欠交之日起，每日按欠交额度的1.5%加收违约金； 2、济发改收费（2014）220号文件一份，证明按照该文件的规定，金鑫帝景城属高层建筑，收费参考三级小区标准，物业费每平米0.9元； 3、物业费收据四张，证明其他业主的收费标准也是0.9元／平米，按年交纳的，优惠一个月，住宅面积为150.74平米的物业费每年1492元。 被告质证后，对证据1的真实性无异议，但认为协议中并未约定物业费为0.9元／平米；对证据2的真实性无异议；对证据3有异议，认为原告仅提供了两户的收据，不能证明物业费的收取标准，且未提供发票，不能确定收据的真实性。 被告向本院提供的证据有：1、《前期物业管理服务协议》一份，证明双方在签订协议时并未约定物业收费标准； 2、收条四张，证明原告收费没有出具正式发票； 3、照片123张，证明原告未按照约定履行合同以及相关规定提供服务，对小区的管理存在问题； 4、证人白拥军出庭作证，其陈述当时签订《前期物业管理服务协议》时，原告并未与其协商，而是直接签订，且小区管理存在的问题与被告所述基本一致； 5、邓永卫、王行江出具的证明各一份，二人就小区管理存在的问题与被告所述基本一致。 原告质证后，对证据1的真实性无异议，但认为协议未注明不能成为被告不交物业费的理由；对证据2的真实性无异议；认为证据3无法证明待证事实；对证据4、5认为证人均欠交物业费，与本案的处理有利害关系，且证人反映的问题很多都是短时间内存在的，不能成为被告不交物业费的理由。 经庭审举证、质证，本院认为，被告对原告提供证据1、2的真实性无异议，本院予以采信；证据3，虽被告有异议，但符合证据的形式要件，能够证明待证事实，本院予以采信；原告对被告提供证据1、2的真实性均无异议，本院予以采信；证据3、4、5，虽原告有异议，但证据3系小区部分状况的反映，与证人的陈述及证明的描述互相印证，能够证明待证事实，本院予以采信。 根据原、被告诉辩主张及上述有效证据，本院确认案件事实如下：原告系济源市金鑫帝景城小区物业管理公司，被告系该小区业主。2012年7月7日，原、被告签订了《临时业主公约》和《前期物业管理服务协议》，双方约定，被告应当于每季度最后一个月的5日至20日一次性交清下季度的物业服务费，同时规定，欠交物业费的，自欠交之日起，每日按欠交额度的1.5%承担违约责任。被告住宅面积150.74平米，每平米物业费0.9元。从2013年1月1日至2015年3月30日，被告共欠物业费3632.56元至今未交纳。 本院认为，原告系济源市金鑫帝景城小区物业管理公司，被告系该小区业主。原、被告签订的《临时业主公约》和《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，系有效合同，双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。庭审中，被告认可从2013年1月1日起再未交过物业费，但认为其不交物业费是因为原告未按照协议约定履行合同提供相关服务，导致小区在环境卫生、绿化、车辆管理秩序等方面都存在问题，其不应当如数全交物业费。本院认为，小区系小区业主共同的家园，小区公共设施设备及房屋公共部分，需要物业管理公司维护并提供规范服务，也需要全体小区业主共同遵守小区秩序，爱护小区环境等公共设施设备。本案中，原告提供物业服务，被告应当按时交纳物业费，逾期未交纳的，支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失，予以适当减少。结合诚实信用原则及公平原则，加之违约金以实际损失为限，本案中，原告方的损失即为因被告迟延交纳物业费所造成的利息损失。原告要求被告支付的违约金3632.56元明显过高，应当减少至因被告迟延交纳物业费给原告造成利息损失的1.3倍。考虑到原告对小区管理确实存在部分不规范之处，本院酌定被告按照因迟延交纳物业费给原告造成利息损失支付违约金。从2013年1月1日至2015年3月30日，被告共欠9个季度（每季度407.01元）物业费3632.56元未交，由此产生的违约金按照中国人民银行同期贷款利率分批计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下： 被告王国营于本判决生效后十日内支付原告济源吉祥家园物业服务有限公司3632.56元及违约金（以2013年第一、二、三、四季度，2014年第一、二、三、四季度的每个季度物业费407.1元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从应交纳之日起分别计算至2015年3月30日的利息之和）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担，暂由原告垫付，待执行中一并结算。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。 审判员 王苗苗 二〇一五年八月三十一日 |
