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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民一终字第1524号 法定代表人杨万清，总经理。 委托代理人唐建科、于中威，河南文丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）余启明，男，1972年6月17日出生，汉族。 委托代理人闫攀登，河南裕达律师事务所律师。 上诉人郑州宏韬营销策划有限公司因与被上诉人余启明房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第521号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郑州宏韬营销策划有限公司的委托代理人唐建科、于中威，被上诉人余启明的委托代理人闫攀登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余启明于2014年12月22日向郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原被告签订的租赁合同；2、被告返还原告押金20万元；3、被告向原告支付违约金198000元；4、被告赔偿原告损失133000元。审理中，原告撤回第3、4项诉讼请求。 原审法院经审理查明，2011年9月6日，周世贤作为被告代表与郑州悦家商业有限公司（以下简称悦家公司）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：租赁期限为5年，自2011年9月25日起至2016年9月24日止；首期租金26640元；租赁用途：“朝鲜百味冷热面”店铺，仅限“朝鲜百味冷热面”餐厅的经营；在租赁期限内，未经悦家公司事先书面同意，被告不得将房屋转租任何人等。 上述合同签订后，被告于2014年5月3日将上述房屋转租给原告，并签订《百味园租赁合同》一份，主要约定：租期期限自2014年5月15日起至2016年9月24日止，月租金55000元，付款方式为采用预交结算法，租房费用每三个月结算一次，在合同签订之日一次性付清，以后租金每三个月的15号一次性支付。原告预交三个月房租（合计16.5万元）并交纳押金20万元整。原告需在已交房租金到期前补交下季度租金费用（三个月），合同到期时原告需将所租房屋恢复现有面貌，则被告退还原告相应押金费用。在租赁期间内，原告应合法经营，被告协助原告办理经营所需的工商、卫生、消防等一切营业手续及其他事宜，费用由原告承担。在租赁期内，原告应按照消防部门要求自行设置消防设施，并严格遵守消防治安部门的有关规定，签订消防责任书，在原告上班时间内发生的消防事故或治安事件由原告承担经济责任和民事责任。在租赁期内，原告经被告同意可以将租赁的房屋转租给第三方，否则，原告应承担违约责任。双方协商约定的违约金为年租金的30%。原告在承租期内未按合同约定的时间缴付租金，每逾期一天按月租金的0.3%缴纳滞纳金，逾期超过十五天不交租金的，被告可以单方解除合同，原告应承担违约责任。被告未按合同约定的时间交付使用的，每逾期一天被告应按照月租金的0.3%向原告偿付违约金。该合同就其他方面做了其他约定。 合同签订后，原告于2014年5月3日向被告交纳押金20万元。原告按照合同约定向被告交纳租金，租金交纳至2014年11月15日。2014年11月12日，涉案房屋被锁，原告无法进入正常经营，被告未将房屋押金20万元退还给原告。 原审法院认为，承租人经出租人书面同意，可以将租赁物转租给第三人。根据被告与悦家公司签订的《房屋租赁合同》约定，被告不得将涉案房屋进行转租。被告在与原告签订《房屋租赁协议》时无权转租，未经出租人悦家公司书面同意，亦未获得追认，故原、被告双方签订的《百味园租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告请求被告返还房屋租赁押金20万元的诉讼请求，于法有据，予以支持。 关于被告反诉要求原告继续履行百味园租赁合同，因《百味园租赁合同》无效，且涉案房屋被锁，被告未向原告提供可正常经营使用的房屋，故被告该项诉讼请求，于法无据，不予支持。被告反诉要求原告支付租金、滞纳金，因原告租金已交纳至2014年11月15日，而2014年11月12日涉案房屋被锁导致原告无法经营，故被告该项诉讼请求，于法无据，不予支持。被告反诉主张原告支付水电费，证据不足，不予支持。被告反诉主张原告支付违约金，因《百味园租赁合同》无效，故该诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州宏韬营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告余启明房屋押金200000元。二、驳回原告余启明的其他诉讼请求。三、驳回被告郑州宏韬营销策划有限公司的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，反诉费3502元，共计7802元，由被告负担。 宣判后，郑州宏韬营销策划有限公司不服，向本院提起上诉称，1、一审判决认定双方之间的《房屋租赁合同》无效，没有法律依据；2、一审法院判决上诉人返还200000元押金，事实不清证据不足。被上诉人违约在先，依法应当对上诉人承担违约责任，并赔偿上诉人380288元违约金及损失。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，判决被上诉人支付上诉人租金165000元、滞纳金12045元、水电费5243元、违约金198000元或发回重审。 被上诉人余启明答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经征询双方当事人同意，本庭总结本案的争议焦点为：1、双方的租赁合同是否为有效合同，上诉人是否应当返还被上诉人押金；2、被上诉人是否违约，应否承担违约责任。 为证明自己的主张，二审中上诉人郑州宏韬营销策划有限公司提交家乐福公司的情况说明一份，证明被上诉人在使用租赁房屋期间违反消防规定，私自使用液化气罐，私搭乱建，存在严重消防隐患。 被上诉人余启明的质证意见是：对情况说明的客观性、关联性均有异议，被上诉人使用租赁房屋时一直按照上诉人的要求使用相关设施，不存在消防隐患。消防部门并未针对被上诉人出具整改通知。被上诉人不存在违反消防安全措施的行为。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，上诉人与郑州悦家商业有限公司签订的《房屋租赁合同》中，明确约定未经郑州悦家商业有限公司书面同意，上诉人不得将涉案房屋转租给任何人。上诉人在与被上诉人签订《百味园租赁合同》时无权转租，上诉人未经出租人郑州悦家商业有限公司书面同意即与被上诉人签订《百味园租赁合同》，将本案房屋转租给被上诉人，事后也未获得郑州悦家商业有限公司的追认，一审法院认定上诉人与被上诉人所签《百味园租赁合同》无效正确。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审判决上诉人返还被上诉人押金200000元正确。 |
