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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民一终字第1290号 上诉人（原审被告）王锡刚，男，1953年10月25日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）段艳美，女，1989年10月26日出生，汉族。 委托代理人张大成，河南德慧律师事务所律师。 上诉人王锡刚因与被上诉人段艳美房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第1702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王锡刚、被上诉人段艳美及其委托代理人张大成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年8月16日，原、被告在居间方郑州金诺房地产咨询有限公司第十三分公司（以下简称金诺公司）的居间服务下签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、被告王锡刚为卖方（以下简称甲方），原告段艳美为买方（以下简称乙方），金诺公司为居间方（以下简称丙方），乙方自愿购买甲方位于金水区燕沈路43号院1号楼4单元36号的房产；2、该房产及配套设施的总价款为108万元，付款方式为一次性付款，乙方应在立契的当日一次性付清全部房款；3、现乙方于本合同签订时支付2万元作为丙方代管的定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；4、该合同第五条约定，双方同意在签订本合同后60个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续；5、违约责任：（1）甲方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权取回，丙方有权将定金给付乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）；（2）乙方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）。该合同还约定了其他相关事项。双方庭审中均认可原告已向被告支付完毕全部购房款（原告共向被告支付了110万元），且涉案房屋已过户至原告名下，该合同已履行完毕。2013年12月17日，被告向原告出具的证明载明：“段艳美工行转款伍拾贰万元正，其中伍拾万元是购房款，另贰万元是中介让多汇的钱，本应退给段艳美，但由于三方共知的原因，此款暂不退小段，由收款人写此收条作为收款人欠段艳美贰万元现金的证明”。后原告要求退还多支付的20000元款项未果，遂诉至该院。 原审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》已履行完毕，根据双方约定的房屋价款及原告实际支付的数额，结合被告于2013年12月17日出具的证明，可以认定被告多收取了原告支付的款项2万元，应当予以退还。原告的诉讼请求合理、有据，应当予以支持。被告有关原告违约，应适用定金罚则不予退还定金的辩称，因双方合同中约定的定金系解约定金，即在合同解除的情况下有关定金罚则的适用，而该合同实际已履行完毕且被告也出具欠原告2万元的证明，故被告的该辩称理由不足，不应予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告王锡刚返还原告段艳美款项20000元，于判决生效后十日内付清。案件受理费300元，由被告王锡刚负担。 宣判后，王锡刚不服，向本院提起上诉称，一审法院没有查清本案纠纷的成因。《房屋买卖合同》已经解除，一审法院认定该合同已经履行完毕与事实不符，当事人实际履行的是口头合同。一审法院把定金分为违约定金和解约定金没有法律依据，且不符合本案实际。本案应追加金诺地产参加诉讼，一审法院口头驳回上诉人提交的《关于追加金诺地产参加诉讼的申请》是错误的。请求本院撤销河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第1702号民事判决，发回重审或者改判驳回段艳美的诉讼请求。 被上诉人段艳美辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求本院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 本院查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，被上诉人段艳美依照《房屋买卖合同》约定在2013年9月10日前支付上诉人38万元购房款，余款在过户前付清。双方已经实际履行了《房屋买卖合同》，且在2013年12月17日王锡刚署名的《今收到》条据上显示上诉人认可其多收到被上诉人2万元，该收条作为其欠被上诉人2万元现金的证明，该收条并未显示上诉人认为被上诉人违约，亦未显示上诉人认为该2万元系被上诉人支付的违约金。故上诉人称双方已经解除了《房屋买卖合同》，2万元为被上诉人的违约金不应退还的主张不能成立，本院不予支持。在《房屋买卖合同》第九条约定若被上诉人违约，视为其单方解除合同，无权要求返还定金。故一审法院认定双方是否解约为定金是否退还的条件并无不当。必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。本案中上诉人主张被上诉人返还多收取的2万元，双方债权债务关系明确，郑州金诺房地产咨询有限公司第十三分公司并非本案必须共同进行诉讼的当事人，故一审法院没有追加郑州金诺房地产咨询有限公司第十三分公司为本案当事人并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人王锡刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张向军 审 判 员 李润武 代理审判员 张海霞 二〇一五年十月八日 书 记 员 黄奕潇 |
