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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民一终字第1569号 上诉人（原审原告）李战立，男，1965年1月20日出生，汉族。 上诉人（原审原告）张拴牢，男，1965年8月30日出生，汉族。 委托代理人陈江波，河南荟智源策律师事务所律师。 委托代理人赵剑亮，河南荟智源策律师事务所律师。 上诉人（原审被告）洪明春，男，1964年8月23日出生，汉族委托代理人辛超举，河南英协律师事务所律师。 委托代理人彭鹏，河南英协律师事务所律师。 法定代表人唐建设，董事长。 委托代理人张华强，河南中涵律师事务所律师。 委托代理人韩东，河南中涵律师事务所实习律师。 上诉人李战立、张拴牢、洪明春因与被上诉人河南大通置业有限公司（以下简称大通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第4936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李战立、张拴牢及其委托代理人陈江波、赵剑亮，上诉人洪明春的委托代理人辛超举、彭鹏，被上诉人大通公司委托代理人张华强、韩东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李战立、张拴牢于2014年7月16日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求法院依法判令：1、被告洪明春、大通公司连带支付二原告2014年5月份到6月份的租金636097元，滞纳金95415元，合计731512元；2、被告大通公司向原告支付2014年7月份到9月份共三个月的空房期损失954145元；3、确认原告与被告洪明春之间的租赁合同关系解除；4、诉讼费用由被告承担。 原审法院经审理查明，2007年3月29日，被告洪明春（作为承租方）与被告大通公司（作为出租方）签订了一份《房租租赁合同》，主要约定：被告洪明春承租被告大通公司坐落于农业路72号国际企业中心A座1-3层裙房，建筑面积5889.79㎡，最终以房屋产权登记的建筑面积为准；租赁期限自2007年4月1日至2028年1月31日，2008年2月1日至2016年1月31日月租金为54元∕㎡，租金按季支付，被告洪明春享有装修免租期十个月，自2007年4月1日至2008年1月31日，免租期的第十个月内支付第一个季度的租金，以后每个季度的租金提前30日内支付；被告大通公司于2007年4月1日前将房屋移交被告洪明春；被告洪明春对所租赁的房屋享有优先购买权，如其不行使，被告大通公司将上述房屋出售给了第三人，则本合同将作为被告大通公司与第三人签订的房屋买卖合同不可分割的部分，从上述买卖合同生效之日起，第三人即取得本合同中被告大通公司的主体地位；被告洪明春擅自整体转租或逾期不支付租金超过30天的，对其按拖欠租金数额计算日千分之五滞纳金，超过60日仍不交纳租金及滞纳金的，被告大通公司有权解除合同，承租场地内的所有设施须归被告大通公司所有，作为违约赔偿。2008年5月30日，原告李战立、张拴牢（作为购买人）、被告洪明春（作为承租人）及大通公司（作为原产权人）签订了一份《协议书》，主要约定：被告大通公司将上述被告洪明春承租的房屋出售给原告，在被告洪明春明确放弃优先购买权的情况下告知其上述房屋租赁合同的出租方已变更为原告；在原告开始行使业主权利之日起20年之内对原告的物业管理费用按照每月1.35元∕㎡收取，（2.1.6）保证原告开始行使业主权利之日起10年之内的租金收入不低于与被告洪明春、大通公司签订的《房屋租赁合同》约定的前10年期内的租金标准；在原告开始行使业主权利之日起10年之内免费代为原告收取租金，并应当在收取到租金之日起三个工作日内转交给原告，10年以后，租金由原告收取；被告洪明春确认房屋买卖合同的出租方于2008年6月1日变更为原告，自2008年6月1日起继续按照《房屋租赁合同》中约定的支付租金的标准、方式、时间等承租人的义务履行与原告之间《房屋租赁合同》的义务。2008年7月10日，原告李战立之妻王瑛贵、之子李城攻、李城良分别取得了上述金水区农业路72号1号楼1层102号、2层202号、3层302号房屋的所有权证书，原告张拴牢取得了位于金水区农业路72号1号楼1层101号、2层201号、3层301号房屋的所有权证书。原告举证的其向被告洪明春送达的《律师函》显示由张坤代收，日期为2014年7月1日。该律师函的主要内容为：被告洪明春逾期缴纳房租超过60天的行为达到了解除房屋租赁合同的条件，自接到本律师函之日起与被告洪明春之间的《房屋租赁合同》自行解除。2014年7月1日，原告委托律师向被告大通公司送达了《律师函》，主要内容为：被告洪明春逾期缴纳房租超过60天的行为达到了解除房屋租赁合同的条件，自接到本律师函之日起，原告张拴牢与被告洪明春之间的《房屋租赁合同》自行解除；被告大通公司在接到本律师函之日起二日内将按照《协议书》约定第2.1.6条约定承担担保责任的被告洪明春应缴纳的房租及违约金支付给原告。审理中，被告洪明春对原告和被告大通公司举证的证据均不予质证。 原审法院认为，被告洪明春、大通公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。二原告受让《房屋租赁合同》中出租人大通公司的权利和义务与二被告签订的《协议书》，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应按照约定全面履行各自的义务。根据房屋租赁合同的约定，被告洪明春应将2014年5月-7月的租金提前30日内支付，2014年5月、6月租金为54元∕㎡∕月×5889.79㎡×2个月﹦636097.32元。原告要求被告洪明春支付2014年5月-7月租金636097元的诉讼请求，有据、合法，原审法院予以支持。合同另约定，被告洪明春擅自整体转租或逾期不支付租金超过30天的，对其按拖欠租金数额计算日千分之五滞纳金，超过60日仍不交纳租金及滞纳金的，被告大通公司有权解除合同。被告洪明春至今未支付2014年5月、6月租金已构成违约，原告主张被告洪明春支付滞纳金并无不当，但约定的滞纳金计算标准过高，根据公平原则，原审法院确定被告洪明春参照中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付滞纳金。被告洪明春已超过60日未支付租金，约定的解除合同的条件已成就。原告已向被告大通公司送达了律师函，原告举证的其向被告洪明春送达的律师函显示由张坤代收，被告洪明春未对原告举证的证据进行质证，视为对其质证权利的放弃，原审法院对该证据予以采纳，并依法确认原告与被告洪明春之间的《房屋租赁合同》已解除。本案的争议焦点之一为协议书中（2.1.6）“保证原告开始行使物业权利之日起10年之内的租金收入不低于与被告洪明春、大通公司签订的《房屋租赁合同》约定的前10年期内的租金标准”的内容能否视为被告大通公司承担保证责任。原审法院认为，该约定被告大通公司并未明确表示承担保证责任或代为支付租金，不能推定该内容构成担保法意义上的保证。原告据此要求被告大通公司对被告洪明春应当支付的上述款项承担连带责任，并要求被告大通公司支付2014年7月份到9月份共三个月的空房期损失954145元，依据不足，原审法院无法支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。被告洪明春的辩称，未提供证据证明，原审法院无法采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条并参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告洪明春支付原告李战立、张拴牢2014年5月和6月房屋租金636097元并支付按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算30日的滞纳金，于判决生效后10日内付清。二、确认原告李战立、张拴牢与被告洪明春之间的房屋租赁合同关系已解除。三、驳回原告李战立、张拴牢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20071元，原告负担12000元，被告洪明春负担8071元，于判决生效后10日内付清。 |
