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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）洛民终字第1670号 委托代理人：段耀峰，河南耀骅律师事务所律师。特别授权。 委托代理人：谢飞飞，河南耀骅律师事务所律师。一般代理。 法定代表人：白志峰，经理。 委托代理人：郭灵敏，系该公司员工。特别授权。 委托代理人：孙海民，洛阳市涧西南昌路法律服务所法律工作者。一般代理。 上诉人吴聪敏因与被上诉人洛阳龙秀物业管理有限公司（以下简称龙秀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴聪敏的委托代理人段耀峰、被上诉人龙秀物业公司的委托代理人郭灵敏、孙海民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：2007年5月15日，申耀辉（乙方）与原告龙秀物业（甲方）签订了《洛阳龙柏大厦物业管理服务合同》一份，该合同约定：“由甲方向乙方提供前期物业管理服务，乙方的水、电、气、暖以及各种分摊费用每月10日-15日交纳。合同有效期至2008年5月16日到期后，如无书面提出异议则视为自动延期。”2007年9月，申耀辉及被告吴聪敏与洛阳龙柏房地产有限公司签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定租赁房屋坐落于洛阳市西工区八一路20号龙柏大厦三层，建筑面积为1188平方米，租赁期限为2007年9月15日至2017年9月1日，租赁房屋的用途为美容会所。自2007年5月-2010年5月，原告认为被告共欠电费49130元，多次向被告催讨无果，诉至法院。 原审认为：虽然《洛阳龙柏大厦物业管理服务合同》系申耀辉与原告龙秀物业签订的，但是实际使用该场地的系被告吴聪敏所经营的菩缇雅风情名媛生活美容美体会所，租赁合同也是被告吴聪敏与申耀辉共同所签。该合同到期后，被告吴聪敏并未书面向原告龙秀物业提出书面异议，原告龙秀物业也一直提供着物业服务，该合同事实上仍然延续履行。故该49130元的电费系菩缇雅风情名媛生活美容美体会所日常用电所产生的，该部分电费应当由被告吴聪敏承担。且由于被告吴聪敏拖欠电费，属于违约行为，应当自2014年9月24日原告起诉之日起至实际履行完毕之日止，依照中国人民银行同期贷款利率向原告龙秀物业支付其拖欠49130元电费的利息。关于被告吴聪敏辩称诉讼时效问题，由于原告在庭审中提交的证据中能够证明其数十次向被告主张过权利，诉讼时效并没有超过法律规定，被告的抗辩理由不充分，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告吴聪敏于本判决生效后十日内支付原告洛阳龙秀物业管理有限公司的电费49130元。二、被告吴聪敏于本判决生效后十日内，自2014年9月24日起至实际履行完毕之日止，依照中国人民银行同期贷款利率支付原告洛阳龙秀物业管理有限公司电费49130元的利息。如果被告吴聪敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1030元，由被告吴聪敏承担。被告吴聪敏于本判决生效后七日内将该款缴至法院；原告洛阳龙秀物业管理有限公司预缴的1030元受理费予以退还。 吴聪敏上诉称，一、一审法院未查明案件事实。1、一审法院未查明被上诉人是否具有从事物业管理的资质及其从业人员是否具有物业管理职业资格证书。2、一审法院未查明被上诉人是否具有对洛阳龙柏大厦进行物业管理的权利依据其对该大厦进行物业管理的合法依据。3、一审法院未查明被上诉人是否具有对洛阳龙柏大厦业主及上诉人收取电费的权利及收取电费的合法依据。二、一审法院认定事实错误。一审法院认为“《洛阳龙柏大厦物业管理服务合同》系申耀辉与龙秀物业签订的，但是实际使用该场地的系吴聪敏所经营的菩缇雅风情名媛生活美容美体会所，租赁合同也是吴聪敏与申耀辉共同所签。该合同到期后，吴聪敏并未书面向龙秀物业提出书面异议，龙秀物业也一直提供着物业服务，该合同事实上仍然延续履行”是完全错误的，理由如下：1、前期物业管理合同不具有延续性，一审认定事实错误。被上诉人对洛阳龙柏大厦进行物业管理的前提是洛阳龙柏大厦在交付前建设单位的临时聘请，被上诉人从事的是前期物业管理服务，前期物业管理是临时性的，前期物业管理服务合同到期后，物业公司是否有权进行物业管理以及其管理权限应依据洛阳龙柏大厦业主、业主大会的选聘，由业主、业主大会与物业公司签订物业管理服务合同，明确物业公司进行物业管理服务的权利和义务，原审法院在未查明洛阳龙柏大厦业主、业主大会是否聘请被上诉人进行物业管理的情况下，主观认定申耀辉与被上诉人签订《洛阳龙柏大厦物业管理服务合同》事实上仍在延续履行是错误的，是没有法律依据的。2、前期物业管理合同事实上不具有延续性。2007年5月申耀辉与被上诉人签订了《洛阳龙柏大厦物业管理服务合同》，期限只有一年，合同有效期到2008年5月16日。2007年9月上诉人、申耀辉与洛阳龙柏房地产有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2007年9月15日-2017年9月1日，而上诉人美容会所成立于2008年11月21日，上诉人美容会所成立时，被上诉人与申耀辉签订的《洛阳龙柏大厦物业管理服务合同》早已到期，被上诉人要收取上诉人电费、物业费其应当与上诉人签订物业管理服务合同，在被上诉人没有与上诉人之间形成合同关系或委托服务关系期间，被上诉人收取上诉人电费、物业费是没有法律依据和事实依据的。在上诉人与被上诉人没有合同关系的情况下，一审法院认为被上诉人与申耀辉签订的《洛阳龙柏大厦物业管理服务合同》对上诉人使用且具有延续性是完全错误的。三、由于一审法院未查明案件基本事实、认定事实错误，必然导致判决错误。综上，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发还重审。 龙秀物业公司答辩称，上诉人的请求和理由不成立。一审判决完全正确，被上诉人有新的证据可以证明一审判决是完全正确的。上诉人上诉是为了拖延履行法定义务，请求二审驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审一致。 二审中，龙秀物业公司提交了一份2015年3月27日由洛阳市西工区菩缇雅生活美容美体院出具的《答复事宜函》，主要内容为：菩缇雅美容美体会所根据原审判决内容及判决结果，愿意支付2007年5月至2010年5月间由龙秀物业公司向国家电网代缴的电费40130元，以及2014年9月24日至付款日的相关利息和案件诉讼费；要求龙秀物业公司将2007年物业费、电费的正规发票逐月开具，一次性交给吴聪敏。吴聪敏对该函真实性及2007年5月至2010年5月期间电费由龙秀物业公司垫付的事实没有异议，但认为不能证明龙秀物业公司具有收取电费的合法依据，其进行物业管理没有取得业主委员会的同意，也没有取得相关资质，其收取电费和物业费没有开具过任何发票。 |
