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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民四终字第1636号 上诉人（原审原告）吴卫好，女，1970年8月12日生，汉族。 委托代理人段文娟、岳莎莎，河南天坤律师事务所律师。 法定代表人李轩，该公司董事长。 委托代理人周建昇、范跃杰（实习），河南英伦律师事务所律师。 上诉人吴卫好因与被上诉人河南中原商贸城开发有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服荥阳市人民法院（2015）荥民二初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴卫好的委托代理人段文娟，被上诉人中原公司的委托代理人周建昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2005年6月6日，吴卫好作为乙方与甲方即中原公司签订营业房联建协议书一份，主要内容为：“一、小商品房的土地性质为国有商业用地。二、凡加盟小商品城营业房联建的投资者即成为小商品城的业主股东，可享受所选联建营业房的增值收益和出租收益，但公司盈亏与业主股东无关。三、业主股东投资联建营业房的股金分两部分：第一是联建营业房基础建设费，金额根据所选联建营业房的位置而定，包括：土地使用、土地平整、外围排污水管道、水电设施、电话电视线路、道路建筑、绿化等费用（不包括房内水、电、通讯、闭路电视等安装配套费用）；第二是联建工程款，即联建营业房的建筑造价（不包括一楼铝合金门装潢和边间的侧面卷帘门）。……五、乙方选定销商品城G区34栋11、12间地块来联建营业房，共贰间及楼层为第贰、叁层。联建营业房的基准建设费为贰拾伍万陆仟元，另加边间、干道、广场店铺／万元，共计基础建设费贰拾伍万陆仟元。联建营业房建筑面积共273.6平方米，建筑单价为680元／平方米，合计联建工程款为壹拾捌万陆仟零肆拾捌元。以上面积为规划建筑设计面积，最后以政府主管部门的实测面积为准，多退少补。……”吴卫好已向中原公司缴纳了“基础建设费”共计256000元。2011年5月29日，双方经过协商签订了二份清华.大溪地商业一期签约审核表，上面显示：“房屋坐落商业一期一区60栋105、106、203、303号……业主原实交房款256000元（128000＊2），原合同作废日期2011年5月29日，违约金天数4年4个月，交房违约金88678（44339＊2）元，冲抵置换房款及相关费用468994（234497＊2）元，应补款项124316（62158＊2）元”，当日，吴卫好作为买受人与出卖人即中原公司签订了四份商品房买卖合同，主要内容为：“……第八条交付期限出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任……”，当日，双方签订了四份合同补充协议，主要内容为：“……十五、出卖方逾期交房违约赔偿责任：自原合同约定的交房日至实际交房日期（2011年10月31日），按原合同实付房款的年8%赔付，如到时不能交房，再次违约自2011年11月1日起，违约金按原违约金年8%的两倍进行赔付，每半年结算一次。……”。中原公司于2013年9月11日给吴卫好出具购房发票四张，吴卫好亦拥有该四座房屋的房产证。中原公司曾于2012年9月支付吴卫好违约金7万多元。2015年1月，吴卫好诉至法院，要求中原公司支付逾期交房的违约金。 另查明，中原公司关联企业郑州香堤湾酒店股份有限公司现占有使用本案所涉的四座房屋。 原审法院认为：对中原公司称违约金过高的辩解理由，因中原公司未提供证据予以证明，该院不予采纳。吴卫好、中原公司签订的四份商品房买卖合同及补充协议合法有效，吴卫好基于补充协议第十五条向中原公司主张逾期交房违约金，结合吴卫好、中原公司提交的证据及陈述可以得出，该第十五条约定的“原合同”应为双方于2005年6月6日签订的营业房联建协议书，从双方签订的签约审核表可以看出，吴卫好在签订营业房联建协议书后缴纳款项为256000元，在签订商品房买卖合同时，以违约金88678（44339＊2）元冲抵房款及相关费用，吴卫好需补交房款124316（62158＊2）元，由此可见，补充协议第十五条约定的“原合同实付房款”应为256000元，吴卫好认为，中原公司于2012年9月支付吴卫好违约金7万多元，应视为2011年11月1日至2012年8月31日的逾期交房违约金，并按该标准计算本案所诉的逾期交房违约金，中原公司认为，违约金的支付时间不能确定是2012年8月31日，因该违约金性质不明，且属于2012年9月以前中原公司支付吴卫好的违约金，故原合同实付房款为256000元，依约应按年8%的二倍即16%计算，吴卫好主张从2012年9月1日计算至2015年3月31日止（约850天），计算后共计95573.33元，该院予以支持，对超过该部分的诉讼请求，该院不予支持。根据《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，该院判决：一、河南中原商贸城开发有限公司于判决生效后十日内支付吴卫好逾期交房违约金共计九万五千五百七十三元三角三分；二、驳回吴卫好的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千六百七十七元，由吴卫好承担一千五百九十五元，由中原公司负担二千零八十二元。 上诉人吴卫好不服原审判决，向本院上诉称：一审事实认定错误。1、一审法院由于对双方当事人在2011年5月29日签订的四份《合同补充协议》第十五条的理解错误，导致对本案作出了错误的判决。该条明确约定“出卖方逾期交房违约赔偿责任：自原合同约定交房日至实际交房日期（2011年10月31日），按原合同实付房款的年8%赔付，如到时不能交房，再次违约自2011年11月1日起，违约金按原违约金年8%的两倍进行赔付，每半年结算一次。”该条内容可以分两部分来理解：1、2011年10月31日以前的违约金按原合同实付房款的年8%赔付，违约金的计算基数为“原合同实付房款”，计算比例为年8%；2、2011年11月1日起的违约金按照原违约金的比例即年8%的两倍进行赔付，结算方式为每半年结算一次。关于2011年11月1日后的违约金的计算基数问题，由于该条没有明确约定，结合该补充合同为中原公司拟定的格式合同，且中原公司为吴卫好开具的购房发票显示吴卫好支付的房款是453100元的事实，吴卫好主张按照购房发票上的数额为违约金的计算基数应当得到支持。2、当事人双方均在庭审中认可中原公司在2012年9月以前向吴卫好支付过7万多元，吴卫好认为该款是2011年5月30日至2012年8月期间的违约金，中原公司尽管不予认可但也不能证明该款不是违约金，根据该数额推算，2011年11月1日后的违约金计算基数应该是453100而非256000元。二、一审程序违法。一审对于中原公司在举证期内既没有提交又没有申请延期提交且在开庭时仍未提交的证据予以认可的做法属于程序违法，望二审法院予以纠正。上诉请求：1、依法撤销荥阳市人民法院作出的（2015）荥民二初字第170号民事判决书，将本案改判为中原公司应向吴卫好支付逾期交房违约金168826元；2、本案诉讼费用由中原公司承担。 |
