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（2015）新民初字第516号 原告新县新集镇诚信门业。 负责人管成，该商户负责人。 委托代理人何嗣云。 委托代理人李永恒，河南义仁律师事务所律师。 被告新县新顺机动车驾驶员技术培训学校。 法定代表人胡海生，该驾校校长。 委托代理人黄彬，新县“148”法律服务所法律工作者。 原告新县新集镇诚信门业（以下简称诚信门业）与被告新县新顺机动车驾驶员技术培训学校（以下简称新顺驾校）场地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员扶元梅独任审理，已公开开庭进行了审理。原告委托代理人何嗣云、李永恒和被告委托代理人黄彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诚信门业诉称，2013年12月3日，原、被告签订一份《租地协议》，约定：被告租用原告位于金兰管理区羚锐工业园南400米向阳路西后洼处土地，用于驾校训练场地，租期为三年，每年租金为2万元，租金支付方式为一年一付，即每年租用之日起按年度支付租金，同时还约定了违约责任等事项。被告支付第一年即2013年12月3日至2014年12月2日租金。2014年11月24日，被告单位以股权转让的形式进行了股东变更，原股东退出该驾校的经营和管理，由新股东继续经营，并继续使用原场地。原告于2014年12月3日，2015年1月14日及5月10日先后多次通知被告交纳第二年租金，被告至今仍未交纳。另外，租赁期限内，被告未依照合同约定对租赁场地内的桂花树进行看管，致使部分桂花树被损坏，而且，被告在未通知原告并经原告同意的情况下，将原告股东的监控拆除，致使原告及原告股东对该桂花树无法监管。现起诉要求被告支付自2014年12月3日至2016年12月2日的场地租金合计40000元及迟延支付的利息；责令被告将拆除驾校院内照看桂花树的监控设备恢复原状；支付违约金10000元。 原告为证明自己的诉讼主张提供如下证据：1、营业执照，证明原告的诉讼主体资格。2、租地协议及补充协议，证明被告租用了原告土地用于驾驶员培训，被告未按合同履行义务，构成违约。3、关于新县新顺机动车驾驶员培训学校与新县诚信门业签订《租地协议》的补充协议。证明2014年11月18日被告通过股权转让的形式，成为驾校的股东及法人代表，驾校的权利义务应当由被告来履行。4、催缴场地租金的通知两份，证明原告多次找被告要求支付租金，被告对欠租金的事实没有异议。经被告质证对营业执照没有异议；对租地协议没有异议，被告补充协议中明确说明桂花是何嗣云个人财产，原告没有起诉的事实依据；转让合同与被告手中持有的合同原件不一致，原告提供的合同中没有约定租金由谁承担，对方提供的合同明确约定了违约金的承担，被告手中的合同里没有，另外转让合同第五条，租金应当由转让方承担，而不是由现在的学校承担，第一份催缴通知不能证明送达给被告方，第二份催缴通被告已收到但并不能证明被告认可这个事实。 被告新顺驾校辩称，一、被告依据租赁合同及转让合同，租赁期内租金应由转让方（诚信门业）承担。2013年被告与原告签订租地协议，原新顺驾校属合伙企业，股东有马新政、何嗣云等6股东，2014年11月8日，六股东将原新顺驾校转让给本案被告，经营者胡海森，转让时约定：在租赁期限内（即2013年11月3日至2016年12月2日）驾校租赁场地租金由转让方负责，依据该转让协议，被告支付转让方各股东共计227万元。同日，何嗣云代表诚信门业与被告又签订了《租地协议》的补充协议，对转让协议中场地租金由转让方负责，原告应知晓并是认可。因此，原告起诉要求被告支付租金及迟延支付的利息理由不成立，其应起诉转让方各股东。二、原告要求被告将监控设备恢复原状，无事实和法律依据。2014年双方在补充协议中明确约定，驾校场内桂花树及监控设备属何嗣云个人财产，而属原告财产，被告在经过何嗣云同意后，在何嗣云现场监督下将影响驾校经营的部分桂花树进行移栽，并帮助何嗣云进行管理，移栽时工人是由何嗣云请的，费用是由被告承担的。因此，原告没有依据提出该项请求。三、被告在租赁场地经营过程中没有任何违约行为，按约定履行了协议，无需支付违约金。四、被告保留向原告提起诉讼请求赔偿的权利。原告在租赁协议和补充协议中约定了租赁场地的四界范围，但被告在约经营过程中，有村民因四界问题与被告产生纠纷，原告不按协议解决，导致被告人给村民补偿，并被告新县国土资源局下达超出面积处罚，经被告经营造成巨大损失，应由原告承担。 被告为证明其答辩主张提供下列证据，1、转让驾校分款明细表，2、关于转让新县新顺机动车驾驶员技术培训学校合同，证明驾校转让给胡海森时，受让方已将场地租金付给了转让方。经原告质证认为，对两份证据真实性有异议，我们所提供的转让合同是在新县工商局复印取得的，与被告提供的不一致，应当以工商局提供的为准；分款明细不是客观事实，只是被告单方补充，没有经过转让人签字认可，不能证明场地租金已付，也没有约定转让后的场地租金由谁承担，被告使用场地，应负有支付场地租金的义务。3、新县国土资源局处罚决定书一份、新县建设规划监察大队限期拆除通知书一份，证明租用的场地超出范围导致罚款。经原告质证，国土资源处罚主体不对，应处罚诚信门业，而不是驾校；被告如果纳缴了罚款应提供票据；城建处罚是让被告拆除违章建筑物，与租地无关。 法院对证据的分析与认定，除被告提供的转让驾校分款明细是复印件，没有原件相印证，且原告亦不认可，该证据不能作为本案定案证据外，原告、被告提供其他证据均符合证据规则的相关规定，可以作本案的证据使用。 结合庭审举证与质证及当事人陈述，可以查明以下事实，2013年12月3日，原告、被告签订一份《租地协议》，将原告位于金兰管理区羚锐工业园南400米向阳路西后洼，面积约13亩的土地，租给被告用于驾校训练场地，租期为三年，每年租金为2万元，每年租用之日起按年度支付租金。2014年11月8日，原、被告双方又签订了补充协议，鉴于被告各股东同意将驾校转让给胡海森继续经营，原、被告双方继续按原《租地协议》内容履行；因在被告租用该土地前，原告股东何嗣云在该土地上栽种500余株桂花树等花木，价值20余万元，该财产属于何嗣云个人财产，为便于对花木的管理，何嗣云在不影响被告的情况下在该区域内建有二间房屋，并安装了监控设备，被告应协助何嗣云管理，保证学员在培训期间不损坏花木；如一方违约，应向另一方支付违约金1万元，如果给对方造成损失，违约方还应赔偿对方的损失。2014年11月24日，原新顺驾校各股东与现任驾校法人胡海生签订驾校转让合同，约定：原新顺驾校的各股东自愿将原新顺驾校的所有权、经营权及相关资产，全部转让给胡海生。被告单位以股权转让的形式进行了股东变更，原股东退出该驾校的经营和管理，由新股东胡海生继续经营，并继续使用原租用的场地；同时对217万元的转让价款进行了具体分割。被告已支付2014年12月2日之前的场地租金。何嗣云既是原告股东，亦是原新顺驾校的股东，还是场地内桂花树及监控设备的所有人。被告主张原驾校股东与其签订转让合同时，约定场地租金包含在转让费中，应由原驾校股东负责缴纳，但其未能提供有效证据予以证实，即使转让时有该项约定，但其未提供证据证实其与原股东的约定得到了原告的认可。原告要求被告支付迟延支付租金的利息，但其未能提供有效证据予以证实。 |
