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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民三终字第00886号 上诉人（原审被告）：卞广平。 委托代理人：梁玉伟。 被上诉人（原审原告）：王玉明。 被上诉人（原审原告）：胡桂花。 委托代理人：王桂兹，河南汉民律师事务所律师。 委托代理人：张丽，河南汉民律师事务所律师。 上诉人卞广平与被上诉人王玉明、胡桂花为租赁合同纠纷一案，王玉明、胡桂花于2014年5月16日起诉至南阳市卧龙区人民法院（以下简称原审法院），请求：1、判令卞广平立即搬出房屋，并交付合同期内拖欠租金6700元；2、判令卞广平支付多占房屋租金6700元，并承担诉讼费。原审法院于2015年5月13日作出（2014）宛龙高民初字第195号民事判决。卞广平不服，上诉至本院，本院于2015年8月5日受理后依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭审理了本案。卞广平及其委托代理人梁玉伟，王玉明、胡桂花及其委托代理人王桂兹、张丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2011年5月6日，当事人双方签订租赁协议一份，约定由卞广平租赁王玉明、胡桂花所有的、位于南阳高新区百里奚街道办事处岗王庄社区苗东祖的房屋一套（证号为宛市房权证字第7130230），每年租金6700元，租赁期间为三年。合同生效后，卞广平即入住使用该房屋。2011年8月8日，王玉明、胡桂花在未通知卞广平的情况下，与齐文胜签订房屋买卖协议一份，约定以320000元将上述房产出售给齐文胜，齐文胜也向王玉明、胡桂花交付了购房款。卞广平得知上述情况后，与王玉明、胡桂花交涉要求购买此房，并愿意在同等价格上增加购房款，被王玉明、胡桂花拒绝。卞广平认为王玉明、胡桂花侵犯了自己的优先购买权，遂向卧龙区人民法院提起诉讼，要求确认自己享有优先购买权。2013年1月30日，卧龙区人民法院作出（2012）宛龙靳民出字第151号民事判决，确认卞广平在同等条件下对该房产享有优先购买权。该判决生效后，卞广平依据该判决要求以320000元购买该房产，王玉明、胡桂花以决定不出售房屋，并已于2013年4月25日解除与齐文胜的买卖关系为由予以拒绝。2013年12月，卞广平再次起诉，要求王玉明、胡桂花以320000元价格交付房产。2014年6月17日，卧龙区人民法院作出（2014）宛龙靳民初字第28号民事判决，认为：物权是绝对权，具有对抗所有人的效力；债权是相对权，仅在相对人之间发生效力。物权的行使优先于债权请求权。王玉明、胡桂花作为争议房产的所有权人，享有不动产物权，而卞广平享有的优先购买权是法定缔约权即债权，王玉明、胡桂花表示不出售该房产是行使物权处分权的表现，该意思表示的效力高于卞广平要求行使优先购买权这一债权的意思表示。故王玉明、胡桂花在表示不出售该房产的情况下，卞广平要求以320000元购买该房产无法律依据，故判决驳回卞广平的诉讼请求。判决书下发后，卞广平不服上诉至南阳市中级人民法院。2014年10月29日，南阳市中级人民法院作出（2014）南民二终字第01121号民事判决，驳回上诉，维持原判。现王玉明、胡桂花要求判令卞广平立即搬出房屋并支付多占房屋租金6700元。 原审法院认为：当事人双方签订的租赁合同是在平等自愿基础上签订的，为有效合同，合同相对人应按照合同的约定享受权利并承担义务。根据合同约定，双方租赁协议履行期间已届满。王玉明、胡桂花现不出售该房屋，卞广平请求的实现优先购买权的诉讼请求已经南阳市中级人民法院终审驳回。双方的租赁协议应终止履行，王玉明、胡桂花请求判令卞广平搬出房屋的诉讼请求应予支持。卞广平应将其租赁使用的宛市房权证字第7130230号房屋腾出交付王玉明、胡桂花，并支付租金6700元。王玉明、胡桂花请求支付多占使用房屋期间租金6700元，系卞广平自2014年5月6日至2015年5月6日超期占用房屋期间的租金，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百一十二条之规定，原审判决：一、本判决生效后十日内，卞广平将承租的位于南阳高新区百里奚街道办事处岗王庄社区苗东祖的房屋一套（宛市房权证字第7130230号）腾空，交还王玉明、胡桂花；二、本判决生效后十日内，卞广平支付王玉明、胡桂花房屋租金6700元（已履行）；三、本判决生效后十日内，卞广平支付王玉明、胡桂花超期占用房屋租金6700元。如果卞广平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费100元，由卞广平负担。 卞广平上诉称：我享有优先购买权，这已经法院生效判决确定，被上诉人与购房人恶意串通，解除房屋买卖关系，原审法院以此不支持上诉人的购房请求错误，请求撤销原审判决，改判双方缔结房屋买卖协议，并履行相关义务。 王玉明、胡桂花答辩称：上诉人虽然享有优先购买权，但在被上诉人不再出售房屋的情况下，上诉人的优先购买权已丧失了存在的基础，且上诉人的该诉求已经南阳市中级法院（2014）南民二终字第01121号民事判决书驳回，现被上诉人要求上诉人腾出房屋，支付租金，应于支持。请求驳回上诉，维持原判。 根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并经征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：原审判决判令卞广平搬出争议房屋，并支付租金是否适当？ 二审中，双方当事人均无新的证据。 本院对原审判决查明的事实予以确认。 本院认为：当事人双方租赁合同履行期间，被上诉人将该房屋卖于他人，上诉人享有优先购买权，但此后，被上诉人不再出售该房，上诉人主张行使优先购买权，在同等条件下购买该房，已经本院生效判决驳回，现双方租赁合同已经届满，被上诉人请求上诉人腾出该房，并支付使用房屋期间的租金，理由正当，原审判决予以支持，是正确的。上诉人上诉主张行使优先购买权，不是本案审理范围，理由不足，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由卞广平负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 峰 审判员 魏春光 审判员 沈 飞 二〇一五年九月十八日 |
