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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民一终字第00613号 委托代理人孙香增，河南雷鸣律师事务所律师。 委托代理人张永安，邓州市司法局赵集法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）李风春，女。 被上诉人（原审被告）邹会本，男。 原审第三人段兰云，女。 原审第三人陈万红，男。 上诉人张贵青与被上诉人王同盟、李风春、邹会本，原审第三人段兰云、陈万红为确认合同无效纠纷一案，不服邓州市人民法院作出的（2014）邓法民初字第02190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张贵青及其委托代理人孙香增，被上诉人王同盟的委托代理人张永安，被上诉人李风春、邹会本，原审第三人陈万红到庭参加了诉讼，原审第三人段兰云经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：原告王同盟与被告李风春系夫妻关系，二人于2009年12月4日办理结婚登记手续，于2010年10月29日生育男孩王成林。2010年1月22日，房主张力与被告李风春就位于邓州市鸳鸯二路8号五楼东户的单元房签订房屋买卖合同。该房屋建筑面积为106平方米（具体面积按照办证时相关部门实测为准），价款为9万元。合同显示房屋土地使用权取得的方式为人民公园拆迁安置房屋用地。后该夫妻二人外出务工，回邓时在该房屋内居住，但截至起诉时，该房屋未能办理产权证书。2014年3月2日，在王同盟在外务工期间，李风春签订房屋买卖协议，将该房屋以18万元的价格卖给被告张贵青。合同显示：房屋面积为115平方米；甲方（李风春）该房屋产权清晰，与家人及四邻无债务、产权纠纷、无重复买卖，若有纠纷，由甲方承担一切法律责任；因甲方（李风春）原协议丢失，现开发商出具证明一份，证明房屋归甲方所有；合同对其他事项也进行了约定。2014年7月24日，张贵青将该房屋以205000元的价格卖给第三人陈万红。2014年8月17日，陈万红以邹会本的名义将该房屋出租给第三人段兰云。2014年10月，原告回邓居住时发现该房屋未经其同意被出售，遂诉至本院。诉讼中，经本院准许，陈万红以第三人身份参加诉讼；原告王同盟撤回了对被告邹会本的起诉。另查明，2014年10月，李风春以感情不和为由诉至本院，要求与王同盟离婚。本院经审理于2014年12月作出判决，不准二人离婚。该二人均未提起上诉。 原审法院认为：本案三方当事人对上述事实均无实质性异议，争议的焦点为：涉诉的房屋是否属于李风春的个人财产？李风春等处分房屋的行为是否有效？被告张贵青及第三人陈万红购买房屋是否属于善意取得？下面对该法律问题分别作一评析。首先，涉诉的房屋是否属于李风春的个人财产？王同盟与李风春于2009年12月4日办理结婚登记手续，李风春与房主张力于2010年1月22日签订购房合同。可见该房屋是李风春与王同盟在办理结婚登记后购买的房屋，加之开发商张校林出具证明证实卖房时系被告李风春办理的签字手续，在没有证据证实王同盟与李风春对该房屋有着明确的分割约定的情况下，应当认定该房屋为王同盟与李风春的夫妻共有财产。被告李风春虽辩称结婚证领取早而实际结婚晚，但婚姻的效力依法应当以结婚证载明的结婚登记时间为准。由此，被告李风春、张贵青及第三人陈万红提出的该房屋系李风春个人财产的主张，本院不予采信。其次，李风春等处分房屋的行为是否有效？被告李风春在未经原告王同盟同意的情况下，将夫妻共同共有的房屋出售给被告张贵青，是一种部分共有人处分共有财产的行为，该类处分如不能得到其他共有人的追认，在法律上是一种无效行为。本案中，被告李风春、张贵青之间的房屋买卖合同，原告王同盟不予追认，李风春的处分行为在法律上是一种无效行为。故其与张贵青之间的房屋买卖合同因权利人王同盟不予追认，且损害原告王同盟的居住权益而无效。被告李风春与被告张贵青之间签订的房屋买卖合同是一种先合同行为，张贵青、陈万红之间的房屋买卖合同和陈万红、段兰云之间的房屋租赁合同均是一种后合同行为，先合同行为无效，后合同行为亦无效。所以，张贵青、陈万红之间的房屋买卖合同和陈万红、段兰云之间的房屋租赁合同均无效。再次，被告张贵青及第三人陈万红购买房屋是否构成善意取得？我国物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”由此可见，完成交付是善意取得的必备条件，而不动产的交付是以登记为要件，也即不动产在办理登记手续后才有可能适用善意取得制度。我国城市房地产管理法第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。而本案涉诉的房屋，本身未取得所有权证，依法不能进行交易，在两次签订房屋买卖合同后更是无法办理房屋过户手续，故不能适用善意取得制度。另，开发商张校林的证明显示当时买方是李风春办理的签字手续，据此明显不能证明该房屋是李风春的个人财产。李风春与张贵青签订房屋买卖协议中显示甲方的原房屋协议丢失，被告张贵青对房屋是否存在共有人亦明显未尽到合理的谨慎注意义务。所以，被告张贵青及第三人陈万红对该房屋主张适用善意取得制度，本院亦不予采信。综上，原告要求确认被告间及与第三人间诸合同无效，理由正当，本院予以支持；要求被告李风春、张贵青赔偿房屋内物品损失，因无相关证据证实，本院暂不予支持，可在完善证据后，另行主张；其自愿撤回对被告邹会本的起诉，不违反法律禁止性规定，本院予以准许。为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李风春与被告张贵青、被告张贵青与第三人陈万红之间签订的房屋买卖合同均无效；二、第三人陈万红、段兰云之间的房屋租赁合同无效；三、被告张贵青、陈万红、段兰云于本判决生效后二十日内搬出该房屋；四、驳回原告王同盟的其他诉讼请求。案件受理费300元，被告李风春、张贵青及第三人陈万红各负担100元。 |
