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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民二终字第01080号 法定代表人郭鹏，任董事长。 委托代理人任晓，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告、反诉被告）陈然，男。 委托代理人陈浩，男。 上诉人南阳市宏悦房地产开发有限公司（以下简称宏悦地产公司）与被上诉人陈然为合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2012）桐民初字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宏悦地产公司的委托代理人任晓，被上诉人陈然的委托代理人陈浩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审查明，2009年8月21日陈然与宏悦地产公司签订宏悦凤凰城购房协议，约定陈然购买被告在桐柏县开发的凤凰城的2#楼第12间门面房一间，双方签订的购房协议第二条约定陈然分三期共应支付购房款299526元，首期支付总房款的50％，计149763元；第二期在二层结顶时再付30％，计89858元；第三期在主体封顶时付清全部房款，计59905元，但未约定具体交款时间。购房协议第五条约定：宏悦地产公司应于2010年1月16日交房；如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，宏悦地产公司可据实予以延期，陈然认可。第六条约定：逾期不超过90日，协议继续履行；若逾期交房90日后，自协议签订的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，宏悦地产公司按日向陈然支付已交付房价款万分之一的违约金。协议签订后，陈然向宏悦地产公司分五次支付了购房款299526元（合同约定交房日前分三次支付269763元；2010年2月5日支付10000元；20l0年3月22日支付19763元），宏悦地产公司于约定的交房日期未向陈然交房。宏悦地产公司在庭审中主张房屋已具备交付条件，但陈然认为因门前道路未修通，房屋不符合交付条件。在案件审理过程中宏悦地产公司于2013年向陈然交付了房屋，门前道路已修通。宏悦地产公司在庭审中辩称其置业顾问于2010年通知陈然交房，但未提交证据证明，宏悦地产公司提交的两张客户交款明细表和违约金计算表格系宏悦地产公司自制，陈然不予认可。 原审认为，陈然要求宏悦地产公司交付房屋并将门前道路修通，在审理过程中已实际履行。陈然与宏悦地产公司签订购房协议，双方均应按照协议约定履行。本案虽然合同约定陈然应分三期支付房款，但未约定每期的具体交款时间，宏悦地产公司也未提供证据证明其在二层结顶和主体封顶时通知陈然交款，本案陈然在宏悦地产公司交房前分五次向宏悦地产公司支付全部房款的行为应不属违约，宏悦地产公司的反诉请求不能成立，不予支持。协议约定交房时间为2010年1月16日，宏悦地产公司应当按照协议约定按期向陈然交房，本案中宏悦地产公司未按约定日期交房，延期交房也未得到陈然认可，应按协议约定向陈然支付违约金。宏悦地产公司当庭主张房屋己具备交付条件，陈然认为门前道路未修通不符合交付条件，因陈然末提供充足迁狮实道路修通系宏悦地产公司责任，所以在合同约定交房日之前交纳购房款的违约金期间应从合同约定交房日第二天始计算至本案开庭当日止即774天，合同约定交房日之后陈然又交纳的购房款的违约金期间应从交纳之日起计算至开庭当日止，日违约金为陈然实际支付购房款的万分之一。宏悦地产公司应支付的违约金为22951.94元（269763元的万分之一即26.98元／天×774天=20882.52元；10000元的万分之一即1元／天×725天=725元；19763元的万分之一即1.98元／天×679天=1344.42元；共计22951.94元）。宏悦地产公司辩称2010年8月通知陈然办理交房手续，但未提交证据证明，不予采信。 原审判决：原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决，1、南阳市宏悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈然支付违约金22951.94元。2、驳回南阳市宏悦房地产开发有限公司要求陈然支付因未按合同约定支付房款的违约金的反诉请求。案件受理费373元，反诉费50元，共计423元，由宏悦地产公司负担。 宏悦地产公司不服原审判决，向本院上诉称，1、原审法院认定逾期交房的时间自2010年1月16日至开庭当日，违背客观事实。2、上诉人反诉被上诉人延迟支付房款的违约金的诉请应当依法得到人民法院的支持。故请求二审法院撤销原判，改判上诉人的违约时间自2010年4月17日起至2010年8月止，并判决被上诉人向上诉人支付因延迟缴纳房款的违约金。 陈然答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，各方均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定事实相一致。 本院认为，陈然与宏悦地产公司所签订的商品房买卖合同及购房协议主体适格、内容合法，属有效合同，双方均应恪守履行，陈然已足额交付了房款，而宏悦地产公司未按照合同的约定交付房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的赔偿责任，陈然现要求支付违约金，符合相关法律规定，应予支持。关于宏悦地产公司反诉请求问题，宏悦地产公司作为房屋出卖人及建造者对工程的进度最为清楚，负有通知购房人缴款的附随义务，上诉人在一、二审中均未提供证据证明其在二层结顶和主体封顶时告知被上诉人缴纳房款，未尽到合同义务，故陈然分期交款的行为并不构成违约，上诉人的反诉请求无法得到支持，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费373元，由上诉人南阳市宏悦房地产开发有限公司负担。 |
