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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民二终字第00890号 委托代理人乔梦麟，河南从头越律师事务所律师。 委托代理人郑德周，河南桐大律师事务所律师。 原审第三人赵永兴，男，系赵磊之父。 原审第三人赵磊，男，系桂月团之子。 上诉人徐元春因与被上诉人桂月团，原审第三人赵永兴、闫红、赵磊为房屋买卖合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2013）桐民初字第00418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人徐元春及其委托代理人乔梦麟、被上诉人桂月团委托代理人郑德周、原审第三人赵永兴、闫红、赵磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，桂月团与赵永兴原系夫妻关系，双方于1999年12月27日协议离婚，离婚时约定，位于双河的两室一厅住房归女方所有。离婚后女方即到外地生活。2004年11月8日，桂月团与赵永兴之子赵磊（以其父母委托代理人的身份）与徐元春签订了一份房屋买卖合同，甲方为桂月团和赵永兴，乙方为徐元春，合同约定将甲方的位于双北区2#楼三单元东户的房屋一套以33000元的价格出售给乙方，已付15000元，两日内付15000元，下余3000元在甲方办理完房产证后转交给乙方时付清。2004年11月9日，赵磊向乙方出具了30000元购房款收据一份，并向乙方交付了房屋，余款乙方至今没有支付，甲方也没有向乙方交付该房屋的房产证。2004年11月8日，赵磊与徐元春到桐柏县司法局埠江法律服务所办理见证手续，该所于当月11日出具的见证书主要内容为：“赵磊与徐元春签订的《房屋买卖合同书》属实，双方的签约行为真实、合法，现予见证。”办理见证手续时，赵磊向该所出具了落款时间为2004年10月11日其父母委托其办理住房出售事宜的委托书一份。2009年开始桂月团以赵磊未经其同意出卖其房屋为由多次找徐元春交涉，要求退回房屋，并于2013年3月4日达成退房协议一份，主要内容为，位于双河北区2#楼1单元3楼东户住房归桂月团所有，暂定于2013年4月份把该房屋退给桂月团，退房款由赵永兴和赵磊共同承担（房款正在协议），徐元春居住公寓由赵永兴、桂月团、赵磊共同帮助解决。桂月团、徐元春及赵磊在该协议上分别签了名字，后该协议未予履行。诉讼中，根据桂月团的申请，原审法院委托河南司法警院司法鉴定中心，对2004年10月11日赵磊向桐柏县司法局埠江法律服务所出具的委托书中委托人处“桂月团”的签名字迹及指印进行鉴定，该中心于2014年5月23日出具的鉴定意见为：“日期为2004年10月11日《委托书》中委托人‘桂月团’签名字迹不是桂月团所写”。2014年6月5日，该中心出具退卷函一份，内容为：“因提供的检材中指印特征不清晰，致使本次鉴定无法进行。”桂月团为鉴定支出鉴定费1000元、交通住宿费800元。2010年7月5日，南阳市房产管理局向桂月团颁发了房产证一份，该证载明，该房产位于油矿区双河北小区2幢01单元3层301室，建筑面积为60.90平方米，为私有房产，土地性质为国有。徐元春及闫红自2004年11月9日至今占有使用该房。 原审法院认为，各方争议的焦点问题为：一、赵磊与徐元春于2004年10月8日所签订的房屋买卖合同是否对桂月团有效；二、桂月团、徐元春于2013年3月4日达成的退房协议是否有效。关于第一个焦点问题，根据各方陈述，结合河南司法警院司法鉴定中心出具的鉴定意见，应该认定桂月团与赵磊在与徐元春于2004年10月的房屋买卖活动中的委托代理关系不能成立，赵磊在该买卖活动中没有代理权，事后桂月团对房屋买卖合同亦并没有追认，故该买卖合同不对桂月团发生效力。关于第二个焦点问题，徐元春与闫红是诉争房屋的实际使用权人，现仅有徐元春在该协议上签了字，没有闫红的认可并签字，故该协议损害了闫红的利益，为无效协议。综上，桂月团作为诉争房屋的法定所有权人，要求退还房屋的请求符合法律规定，予以支持；赵磊应对无权代理的行为承担法律责任，应返还已收取徐元春的30000元购房款，徐元春及闫红因退还房屋遭受的其它合理损失可另行主张权利。徐元春的部分主张不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条之规定，判决：一、徐元春及闫红于判决生效之日起二十日内将位于油矿区双河北小区2幢01单元3层301室的房屋一套返还给桂月团。二、赵磊于判决生效之日起二十日内返还给徐元春购房款30000元。案件受理费700元，鉴定费用1800元，由徐元春及赵磊各承担1250元。 徐元春不服原判，上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。赵磊系桂月团与赵永兴之子，其与上诉人签订房屋买卖合同时持有桂月团与赵永兴的委托书，当时赵磊已是22岁的在校大学生，具有完全民事行为能力，桐柏县司法局埠江镇司法所对该房屋买卖合同进行了见证，协议双方已经履行完毕，卖房已八年有余，双方并未因房产发生纠纷，上诉人作为善意第三人有理由相信赵磊有代理权，根据合同法第四十九条规定，赵磊与上诉人签订房屋买卖合同的行为应构成表见代理，故该房屋买卖合同真实有效。请求撤销原判，依法改判驳回桂月团的原审诉讼请求或将本案发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。 被上诉人桂月团答辩称：1、赵磊与徐元春签订房屋买卖合同之前，桂月团并未为任何行为，被上诉人1999年离婚后一直在深圳打工，把房屋及家具留给赵磊居住使用，2008年回来探亲时才发现房屋卖给了徐元春，于是即找到徐元春索要房子，并不存在因被上诉人的行为使徐元春相信赵磊有代理权的情况，2、徐元春并非无过错的善意第三人。当时赵磊是一个未涉世的在校学生，根据赵磊的陈述，其当时只想把房屋租出去，正是徐元春为达到买房目的而教唆赵磊伪造了委托书，3、该房屋买卖合同明显违法。根据房地产管理法第38条的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。本案房屋当时并未依法登记领取房产证，属于不得转让的房屋，因此，本案的房屋买卖行为违反了房地产管理法的规定。综上，上诉人认为赵磊与徐元春签订房屋买卖合同的行为不能构成表见代理。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人赵永兴答辩称：不同意上诉人的意见，房子是离婚后我给桂月团的房子，卖房子时我不知情。 原审第三人闫红答辩称：同意上诉意见。 原审第三人赵磊答辩称：不同意上诉意见。 二审中，各方当事人均没有向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 |
