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河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）漯民终字第922号 上诉人（原审被告）：漯河市华东房地产开发有限公司，住所地漯河市郾城区黄河路中段。 法定代表人：王富贤，该公司董事长。 委托代理人：黄庆伟，河南恩达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋耀民，男，汉族。 委托代理人：马惠民，河南强人律师事务所律师。 上诉人漯河市华东房地产开发有限公司（以下简称华东房地产开发公司）因与被上诉人蒋耀民房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2015）源民三初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华东房地产开发公司委托代理人黄庆伟、被上诉人蒋耀民及其委托代理人马惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年5月31日，蒋耀民与华东房地产开发公司签订商品房买卖合同，合同约定蒋耀民购买华东房地产开发公司开发的位于滨河路与民生街交叉口滨河花园小区的A区2号楼1单元501号房，土地证号为漯国用（2010）第002342号，商品房预售许可证号为（2011）漯房管售字第993号，建筑面积139.3平方米，购买时商品房单价为4200元，房屋总价为585060元。蒋耀民通过支付首付41.03%为240060元、剩余房款为银行按揭的方式支付房款。合同约定出卖人即华东房地产开发公司逾期超过90日后交房，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%支付违约金。2013年7月5日和2013年7月19日，蒋耀民分两次支付给华东房地产开发公司首付款共240060元，2013年10月9日蒋耀民通过银行贷款的形式，向华东房地产开发有限公司支付了余下房款345000元，共计585060元。2013年7月10日，蒋耀民缴纳了8358元维修基金，同年7月30日，蒋耀民向漯河市地税部门缴纳了该房的契税11702元。蒋耀民就个人购房借款合同共缴纳了400元的公证费。2013年12月12日，蒋耀民向中国人民财产保险股份有限公司漯河市分公司就贷款缴纳个人房屋保险2330元。到了合同约定交房时间，该房屋已被他人装修入住。在庭审前，蒋耀民撤回了对漯河市郾城区农村信用合作联社城区信用社的起诉。 上述事实，有蒋耀民身份证复印件、漯河市华东房地产开发有限公司营业执照、商品房买卖合同、销售不动产统一发票两张、贷款抵押个人房屋保险发票一张、公证费收据一张、票号0467588发票一张、房屋维修资金个人缴存凭证一张、契税完税证一张、河南省农村信用社贷款发放通知单一张、按揭贷款回收登记薄一张等证据，经庭审质证予以确认，在卷佐证。 蒋耀民诉讼请求为：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、华东房地产开发公司赔偿其损失共计1304359.97元；3、华东房地产开发公司承担诉讼费。 原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行自己的义务，到起诉之日华东房地产开发公司未按约定交付蒋耀民购买的房屋，实属违约，应当承担违约责任。根据现实情况蒋耀民购买的房屋已被他人实际占有并装修入住，合同已经没有继续履行的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故对原告蒋耀民请求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》这一主张，本院予以支持；根据实际情况，在蒋耀民与被告华东房地产开发公司之间的商品房买卖合同订立后，该房屋被他人已实际占有并装修入住，应视为因该房屋已归他人所有，而导致该份商品房买卖合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。故对蒋耀民请求赔偿其经济损失的请求，该院予以支持，该院依法确定华东房地产开发公司应赔偿蒋耀民的数额如下：蒋耀民已交房款585060元，华东房地产开发公司应予以返还，华东房地产开发公司还应再承担已付房款一倍的赔偿责任即应再赔偿蒋耀民585060元。两项相加共计1170120元；加上蒋耀民所缴纳的契税11702元、维修基金8358元、个人房屋保险2330元、公证费400原，合同约定的违约责任，按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金即5850.6元，上述费用共计1198760.6元，应由华东房地产开发公司赔偿给蒋耀民。关于蒋耀民的其他诉讼请求，因依据不足，该院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除蒋耀民与华东房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》；二、华东房地产开发公司赔偿给蒋耀民1198760.6元；三、驳回蒋耀民的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9940元，由华东房地产开发公司负担9135元，蒋耀民负担805元。 上诉人华东房地产开发公司上诉称，一审判决认定上诉人将案涉商品房又出卖给第三人事实不清、证据不足。合同已在房产管理机关登记备案，房屋已抵押给贷款金融机构并办理抵押登记，第三人不可能再行购买。第三人已同意退出房屋，双方合同目的并非不能达到。上诉人只应承担逾期交房的违约责任，而不应承担一房二卖双倍退还房款的欺诈责任。一审判决无视双方合同已经履行、案涉商品房已经抵押的事实，判决结果违反物权法的规定，侵害贷款金融机构利益，将会导致更加复杂的矛盾，违背保护交易的合同法原则。请求撤销原判，改判驳回蒋耀民的诉讼请求，由蒋耀民承担本案的一切诉讼费用。 被上诉人蒋耀民答辩称，上诉人一房二卖事实清楚，一审中法官及当事人进行了现场勘验，庭审中当事人进行了陈述，均证明被上诉人的主张是真实的。即便现在上诉人能交房，因房屋已被他人装修入住过，并非合同约定的毛坯房，合同目的无法实现，解除合同合理合法。房屋贷款抵押的物权问题不是本案诉讼范围。原审判决认定事实清楚，适用法律正确得当。请求驳回上诉，维持原判。 本院二审对一审查明事实予以确认。 |
