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河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）漯民终字第920号 上诉人（原审被告）：鲁桂枝，女，汉族。 委托代理人：张太来，男，汉族。 被上诉人（原审原告）：河南开源物业管理有限责任公司。住所地：漯河市源汇区五一路南段。 法定代表人：程俊青，该公司董事长。 委托代理人：石素娜，河南恩达律师事务所律师。 上诉人鲁桂枝因与被上诉人河南开源物业管理有限责任公司（以下简称开源物业公司）物业服务合同纠纷一案，开源物业公司于2014年12月31日向源汇区人民法院提起诉讼，请求判令向鲁桂枝支付物业管理服务费2505元，违约金6724元，并承担本案诉讼费用。源汇区人民法院于2015年6月11日作出（2015）源民四初字第30号民事判决。鲁桂枝不服原判，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。上诉人鲁桂枝的委托代理人张太来，被上诉人开源物业公司的委托代理人石素娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2004年3月26日，鲁桂枝就其森林庄园E9#楼1单元1楼东户房屋及车库（建筑面积152.65＋21.37㎡）与开源物业公司签订了《前期物业管理（服务）协议》和《物业管理规约》。协议约定鲁桂枝按照住宅建筑面积每月每平方米0.21元向开源物业公司支付物业管理服务费，每季度首月支付，逾期支付的，每逾期一天加收1元违约金；物业管理费用标准按物价部门批准调整。2010年12月23日，开源物业公司根据漯河市发展和改革委员会及漯河市住房保障和房屋管理局（漯发改收费（2010）447号文件）关于印发《漯河市物业服务收费管理办法（试行）》规定，按照指导价二级标准0.40元／平方米收取物业费，并对森林庄园业主发布了《河南开源物业管理有限责任公司关于小区物业费调整的通告》。2011年12月14日，漯河市源汇区发展和改革委员会批准开源物业公司多层住宅物业服务费收费标准为每月每平方米0.5元，有效期为2011年12月至2014年12月。 原审法院认为：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中双方签订的前期物业管理服务委托协议和管理规约是根据《物业管理条例》规定对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定，依法成立，合法有效，受法律保护；鲁桂枝应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。开源物业公司诉请鲁桂枝支付2012、2013、2014年度的物业服务费及违约金，事实清楚，证据充分，符合法律规定，原审法院予以支持，经计算鲁桂枝应支付物业服务费2198元（152.65平方米×0.4元／月／平方米×12个月／年×3年）；但开源物业公司诉请的违约金过分高于造成的损失，原审法院根据公平原则和诚实信用原则酌定鲁桂枝应付违约金为开源物业公司实际损失的20%，经计算为440元（2198元×20%）。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条第一款第五项、第二十一条、第二十二条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、鲁桂枝于判决生效后五日内给付开源物业公司物业服务费2198元、违约金440元；二、驳回开源物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用50元（开源物业公司已缴纳），由鲁桂枝负担。 鲁桂枝上诉称：房产是业主的私有财产，开源物业公司无权管理，更无权按业主的房产面积收取物业管理费。开源物业公司的收费办法是错误的，双方所谓的合同是其单方制定的，是未经协商、在蒙蔽的条件下让买房者在上面签名的格式合同。漯河市发展和改革委员会的漯发改收费（2010）447号文件对物业公司在小区的收费问题上认识模糊，不知道该收什么费，该文件第十三条规定按业主房产面积收费，第二十二条又规定按服务项目收费。而物业公司为了多收费，不顾法律的规定选择按业主房产面积收费，违反了实际，违反了法律。请求：撤销原判，改判开源物业公司按服务项目收物业服务费。 开源物业公司二审辩称：开源物业公司的收费有合同约定及法律依据，原判认定事实清楚，适用法律错误。请求：驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。 本案二审的争议焦点为：原审判决鲁桂枝按房产面积向开源物业公司支付物业服务费是否正确。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”开源物业公司与鲁桂枝2004年3月26签订的前期物业管理（服务）协议和物业管理公约是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的前期物业管理（服务）协议第四条约定，住宅按建筑面积每月每平方米0.21元收取，物业管理服务费用标准按物价部门批准调整。2011年12月14日，漯河市源汇区发展和改革委员会批准开源物业公司多层住宅物业服务费收费标准为每月每平方米0.5元，有效期为2011年12月至2014年12月。双方的合同约定、经漯河市源汇区发展和改革委员会批准的收费许可证载明的计费单位均系“元／平方米／月”，原审法院判决鲁桂枝按房产面积向开源物业公司支付物业服务费并无不当，鲁桂枝主张开源物业公司按服务项目收物业服务费依据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人鲁桂枝负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 笑 云 审判员 李 刚 审判员 刘 继 伟 二〇一五年九月十五日 书记员 王亚丽（代） |
