|
（2015）沁民崇义初字第00090号 原告徐满方（反诉被告），男，1966年8月7日出生，汉族，住沁阳市。 委托代理人陈彦东，河南陈彦东律师事务所律师。 委托代理人杨嘉麟，河南陈彦东律师事务所实习律师。 被告李全中，又写李全忠（反诉原告），男，1965年2月28日出生，汉族，住沁阳市。 委托代理人田玲利，河南隆成律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐满方与被告（反诉原告）李全中为租赁合同纠纷一案，于2015年4月23日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员赵清太独任审判，公开开庭进行了审理，原告徐满方及其委托代理人陈彦东、杨嘉麟、被告李全忠及其委托代理人田玲利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）徐满方诉称，原告于2006年取得位于沁阳市怀府中路步行街G栋1号商铺的管理权，之后将该商铺租给被告经营使用，期间被告多次续租并签订《租房协议》。2015年2月28日，《租房协议》到期，原告多次催促，被告既不缴纳租金续租，也不搬离该租赁商铺。原告认为，被告的行为是对原告权利的侵犯。依据《民法通则》117条之规定，被告应当停止侵害，搬离该商铺并赔偿因此给原告造成的租金损失。现请求：1、判令被告立即停止侵占并搬出位于沁阳市怀府中路步行街G栋1号商铺；2、判令被告支付因其侵占行为造成原告的房租损失。（根据租房协议第三条约定，按每天500元计算，从2015年3月1日起至停止侵占之日止。） 被告（反诉原告）李全中辩称，1、原告徐满方不具备本案的诉讼主体资格。房屋产权登记的所有权人是刘某某，而不是原告徐满方。2015年4月7日，刘某某出具的证明，只是证明本案所争议商铺交徐满方管理，说明徐满方只是为刘某某代为管理，徐满方是被委托人，对外诉讼，只有合法权利人刘某某具备诉讼主体资格。刘某某并未出庭说明上述证明是刘某某本人所写；2、答辩人不存在侵占原告商铺的任何行为。相反的，原告于2015年3月3日将房门另外加锁锁住，截至目前答辩人商品都无法取出，以致商品积压不能变现，原告的行为已侵犯了答辩人的合法权益，原告应赔偿答辩人损失；3、原告主张房租损失没有事实依据。若存在房租损失，也是原告自己的行为造成的，原告应对自己的行为造成的损失承担责任。综上，请求法庭依法查明案件客观事实，依法驳回原告对答辩人的起诉。同时提出反诉请求，诉称：2006年3月1日起，反诉人李全中租赁刘某某位于沁阳市自由路商业街G栋1号商铺经营皮鞋生意九年了。2014年3月1日之前，租赁合同是三年一签，租金是一年一交，2006年签订租赁合同时，除缴纳刘某某房屋租金外，另交房屋押金2000元。2013年6月份，反诉人为了改善经营环境，对承租房屋进行了精装修，共花费人民币157190元。施工期间，被反诉人对反诉人的施工行为表示同意，未表示有任何异议，也未进行任何的善意提醒。之后反诉人与“XXX”公司河南总代理达成协议，在沁阳代理“XXX”鞋的销售，签约后，反诉人交该公司履行保证金、预付货款、订货达30余万元，并投资大量的广告宣传。反诉人认为，被反诉人允许反诉人对其承租的房屋进行装修，肯定会和以前一样续租租赁合同。不料，2014年3月1日租赁期限届满，反诉人续租租赁合同时，被反诉人提出房租由原来的60000元／年涨至80000元／年，后又涨至90000元／年，反诉人忍气吞声，几经周折，找多人前去协商，最后以85000元／年的租金确定下来。合同续签后（租赁期间为：2014年3月1日——2015年3月1日），2014年9月份，被反诉人却提出房屋要收回自用，反诉人欲哭无泪，将大量商品降价予以处理，给反诉人造成经济损失达40000余元。2015年2月份，被反诉人又说他不用房了，同意让反诉人继续承租，但房租要涨至110000元／年。现在不是反诉人不愿意续签租赁合同，而是房屋租金超过左邻右舍30000余元，双方在协商过程中，被反诉人于2015年3月3日晚将房门另外加锁锁住，造成反诉人库存商品积压不能变现，给反诉人造成重大经济损失达40000余元。反诉人的上述损失暂计算为90000元，待鉴定后变更。根据我国《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，被反诉人违背该原则，见利忘义，借商铺已投入装修、宣传、订货等大量资金，乘人之危，由原来三年一签的合同变更为一年一签，日后擅自提高房价，以致反诉人还没挣到钱就要赔掉对房屋投入的装修等费用。为此，提出反诉请求：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人经济损失暂计为90000元；2、依法判令被反诉人退还反诉人押金2000元。 原告徐满方对反诉的答辩意见：对反诉要求赔偿经济损失暂计算90000元，没有事实和法律依据，根据2014年合同法第三条，在2014年年底前，双方应就2015年3月1日以后的续租问题磋商签约，未签续租合同的，反诉原告应于2015年3月1日之前搬离承租房，但反诉原告违约，在未续签情况下，恶意霸占承租房，在反诉被告又催告情况下，仍不签约，也不搬出，反诉被告为保护自己权益，在反诉原告已上锁的承租房门上，又加一把锁，原告锁门是合同期满后，如果锁门在合同期满内，是不妥当的，现原告不能行使财产收益权，与被告违约不交房是完全直接的因果关系，损失应由被告承担，并也有合同依据。锁门时间是在2015年3月3日晚上，被告关门后，原告又加一把锁。后又通过物业等渠道与反诉原告协商，并在本案诉讼后4月29日上午在法庭调解时，接受调解法官意见，于下午主动通知反诉原告开锁，但反诉原告推脱在焦作，并承诺第2天联系，4月30日上午9时许，用手机三次拨通反诉原告电话，均未接，原告又将此情况反馈法庭，法庭给予降低损失的原则，通知反诉原告希望接受反诉被告开锁的意愿，但反诉原告以各种形式推诿，原告现仍表示庭审后开锁，综上事实，如果反诉被告锁门确实给反诉原告造成损失，应从2015年3月3日计算至2015年4月29日，而其实该损失也是因反诉原告未履行租赁合同在租期届满前，搬出承租房造成的，其损失应自己承担。关于2000元押金，根据2014年租房合同第10条，应于反诉原告承担违约责任后退还。 根据原、被告的诉辩陈述，本院确定的案件争议焦点为：1、原告的诉讼主体资格是否适格？2、原、被告于2014年2月25日签订的房屋租赁合同是否有效？是否有违约行为？是否应予解除？3、原告的房租损失问题？4、被告反诉的经济损失及押金退还问题？ 原告为支持自己的主张，向本院提供的证据材料有：1、沁阳市步行街G栋1号商铺（两层）房屋所有权证，房产证号：沁房权证字第XXXXXXXXXX号；2、房屋所有权人刘某某身份证复印件；3、刘某某将房屋交由原告徐满方全权管理的证明；证据1、2、3证明房屋所有权人刘某某将步行街G栋1号商铺全权交由原告管理，原告有权对外出租，收取租金，原告的诉讼主体资格适格。4、原、被告于2009年3月1日签订的《租房协议》；租赁期限为二年，从2009年3月1日至2011年2月28日；5、原、被告于2011年3月1日签订的《租房协议》。租赁期限为三年，从2011年3月1日至2014年2月28日；6、原、被告于2014年2月25日签订的《租房协议》。租赁期限为一年，从2014年3月1日至2015年3月1日。证据4、5、6证明：第一、根据证据6第二条的约定，证明原、被告租赁期已到，租赁合同已经履行完毕。被告在不续租的情况下继续占用该商铺，致使原告不能对该商铺继续使用、利用，严重侵害了原告的合法权益；第二、根据证据6第三条的约定，被告应当按照每天500元的标准赔偿原告的经济损失，从2015年3月1日起计算至被告搬离之日；第三、根据证据4第五条、证据5第十条和证据6第十条的约定，租赁合同到期后，被告在商铺内的全部装修无偿留给原告，被告无权向原告主张装修等费用。7、原告于2015年3月1日的告知书一份。证明原告已于2015年3月1日向被告告知，要求被告3日内签订续租合同，被告未续签，原告认定被告行为为拒绝继续租用。 |
