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（2015）豫法民提字第00099号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陶巨友。
委托代理人：张良，河南金学苑律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：河南新旭建筑工程有限公司。住所地：信阳市固始县凤凰大道与蓼城大道交叉口番城办事处十楼。
法定代表人：关家涛，该公司总经理。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑飞。
委托代理人：郑玉奎。
以上两被申请人的共同委托代理人：张乃菊，河南蓼阳律师事务所律师。
一审第三人：张明军，个体工商户。
再审申请人陶巨友因与被申请人河南新旭建筑工程有限公司（以下简称新旭公司）、郑飞及一审第三人张明军房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市中级人民法院（2014）信中法民终字第177号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年5月20日作出（2014）豫法立二民申字第00232号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陶巨友及其委托代理人张良，被申请人新旭公司及郑飞的委托代理人张乃菊，郑飞的委托代理人郑玉奎到庭参加诉讼，一审第三人张明军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年5月30日，一审原告郑飞起诉至固始县人民法院称，2006年初，其将自己拥有产权的六间商铺以自己任法定代表人的固始天工装饰工程有限公司（以下简称固始天工公司）的名义租赁给陶巨友，双方于2006年3月29日订立了租赁合同，第七条约定，乙方若不能在约定的时间交清房屋租金，甲方可认定被告违约，并终止合同。2011年4月3日，陶巨友没有如期支付租金，在催告其未交纳的情况下，2011年郑飞到商铺口头告知陶巨友因其违反合同约定，郑飞决定终止合同，陶巨友却在当日到公证处办理了租金提存，拒不交出房屋。另外陶巨友在2011年9月，伪造了其与“吕刚”为产权人签订的《房屋租赁合同》，骗取张明军信任，将四间商铺擅自转租给张明军。陶巨友不按时交房租构成违约，依法应终止合同，擅自转租违法，请求判令：终止郑飞与陶巨友订立的房屋租赁合同，陶巨友支付所欠租金88000元并承担诉讼费。固始县人民法院于2012年10月26日作出（2012）固民初字第797号民事判决书判决：一、解除郑飞以固始天工公司名义与陶巨友签订的房屋租赁合同，陶巨友于判决书生效后十日内将所租赁的位于固始县城关镇踏月寺社区ES3楼的6间2层房屋交还郑飞。二、陶巨友于判决书生效后十日内支付郑飞房屋租金88000元，下欠租金按每年88000元计算至交付房屋时止，于交付房屋时付清。宣判后，陶巨友不服，提出上诉。信阳市中级人民法院于2013年6月8日作出（2013）信中法民终字第229号民事裁定书裁定：一、撤销固始县人民法院（2012）固民初字第797号民事判决，二、发回固始县人民法院重审。固始县人民法院重审中，新旭公司申请作为原告参加诉讼。
固始县人民法院一审查明：1、郑飞系本案所涉房屋（位于固始县城关镇踏月寺社区ES3楼，座南面北6间2层）所有权人，同时系固始天工公司的法定代表人。固始天工公司于2009年6月17日变更为河南天工建筑装饰工程有限公司（以下简称河南天工公司），2012年12月6日变更为新旭公司。2、2006年3月29日，郑飞以固始天工公司的名义与陶巨友签订房屋租赁合同，合同约定陶巨友租赁该房屋，租赁期限从2006年5月3日至2016年5月3日，年租金88000元。租金支付方式为每年一付，第一年在协议签订时付清，以后在每年的4月3日付清下一年租金。合同第七条约定，陶巨友若不能在约定的时间交清房屋租金，固始天工公司可认定陶巨友违约，并终止合同。3、陶巨友未经郑飞同意，以伪造的房屋租赁合同（出租人为“吕刚”）于2010年9月16日与第三人张明军签订了房屋租赁合同，擅自将所租部分房屋（从东到西1层4间）转租给第三人张明军，年租金200000元，同时在固始县公证处进行了公证。4、2011年4月3日，陶巨友未按合同约定交付租金，2011年4月12日，陶巨友将租金88000元交固始县公证处提存。双方协商未果，郑飞拒绝接收租金，并要求陶巨友交付房屋并终止合同，并将陶巨友门面房屋强制锁住，后经公安机关协调，要求当事人依法处理。2011年12月，郑飞以河南天工公司名义向陶巨友发出终止合同的书面通知，要求陶巨友交付房屋。5、2012年3月29日，陶巨友又将下一年租金88000元交固始县公证处提存，2012年4月，郑飞要求陶巨友交还房屋并派人再次将房屋锁住，后又经公安机关协调。6、第三人张明军出庭证明：郑飞第一次关门时（2011年4月），店员告诉张明军店门被关，张明军打电话给陶巨友，陶巨友称这事张明军不用管，张明军以为是陶巨友拖欠租金，吕刚关的门。郑飞第二次关门时（2012年4月），郑飞将房权证给张明军看后，张明军才知道房东是郑飞而不是吕刚，张明军便将其租陶巨友房屋的事告诉了郑飞，并将转租手续于2012年4月份给了郑飞。张明军称陈蕊只是店员，并不了解房屋租赁的情况。7、陶巨友分别于2011年、2012年、2013年将房屋租金申请公证提存，2012年11月28日河南天工公司收到公证处转交的陶巨友2011年、2012年的房屋租金176000元，2013年10月8日河南天工公司收到公证处转交的陶巨友2013年的房屋租金88000元。
固始县人民法院一审认为，郑飞以固始天工公司的名义与陶巨友签订房屋租赁合同，固始天工公司与陶巨友之间便形成房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。郑飞将个人拥有产权的房屋交给固始天工公司经营管理，并通过固始天工公司将房屋租赁给陶巨友使用，故郑飞应通过固始天工公司实现其对该房屋的权利。固始天工公司于2009年6月17日变更为河南天工公司，于2012年12月6日变更为新旭公司，新旭公司申请参加诉讼符合法律规定，系适格原告。当事人之间的合同第七条约定，陶巨友若不能在约定的时间交清房屋租金，固始天工公司可认定陶巨友违约，并终止合同，本案中陶巨友未如期支付租金，未能严格履行合同；且陶巨友擅自转租，致使出租人要求解除合同，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持；本案中陶巨友未经出租人同意，伪造吕刚为产权人的租赁合同将四间门面房转租给第三人张明军使用，有隐瞒产权人的故意，违反了合同法的诚实信用原则；张明军证实郑飞第一次锁店门时，其以为是吕刚关的门，郑飞第二次关门时，才知道房东是郑飞不是吕刚，且转租手续是张明军于2012年4月份给郑飞的，故应认定出租人提出异议在六个月内。张明军的员工的证言不能证明出租人在2011年4月中上旬已经知道转租的事实，因张明军诉讼中陈述称其员工陈蕊只是店员，并不了解房屋租赁的情况，所以陈蕊的证言不足以证明郑飞知道房屋转租的事实。且2011年4月20日陶巨友报警，派出所的登记表记载，陶巨友报警称与河南天工公司因房屋租赁问题发生纠纷，现将陶巨友所经营的奥康与燕姿门面房锁住，总共6间，故对燕姿员工的证言不予采纳。陶巨友认为原告方的民事起诉状、参加诉讼申请书可以证明在2011年4月中上旬已经知道转租事实，但直至2012年4月16日具状起诉，没有对转租提出异议，因郑飞在2012年7月3日开庭时就对诉状的诉讼请求及事实与理由进行了变更补充，故对陶巨友该辩称不予采纳，陶巨友擅自转租所租赁房屋，出租人可以解除合同。因固始天工公司与陶巨友签订的房屋租赁合同约定租金为年租金88000元，没有细分每间房屋的租金，故陶巨友转租部分房屋已造成对全部合同的违约，应将合同予以解除。至于张明军与陶巨友的房屋转租合同问题，张明军可另行主张权利。固始县人民法院于2013年12月6日作出（（2013）固民初字第1434号民事判决：一、解除固始天工公司与陶巨友于2006年3月29日签订的房屋租赁合同，陶巨友于判决书生效后十日内将所租赁的位于固始县城关镇踏月寺社区ES3楼的座南面北6间2层房屋交还给新旭公司（其中由张明军所租的房屋由张明军直接交给新旭公司），租金按每年88000元计算至交付房屋时止，于交付房屋时付清，据实结算，多退少补。二、驳回郑飞的诉讼请求。案件受理费2000元，郑飞负担1000元，陶巨友负担1000元。
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