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（2015）豫法民提字第00056号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏跃明。
委托代理人：苏来利。
委托代理人：王占民，河南扬善律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：夏邑县天龙集团有限公司。住所地：夏邑县城关镇县府路中段南侧。
法定代表人：王永跃，系该公司总经理。
委托代理人：王宁，河南宇言律师事务所律师。
再审申请人苏跃明因与被申请人夏邑县天龙集团有限公司（以下简称天龙公司）租赁合同纠纷一案，不服商丘市中级人民法院（2013）商民二终字第255号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年12月25日作出（2014）豫法立二民申字第00848号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人苏跃明的委托代理人苏来利、王占民，被申请人天龙公司的委托代理人王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年12月14日，一审原告苏跃明起诉至夏邑县人民法院称，其于2001年3月1日租赁了天龙公司的两间门面房及对应的小房，签订了租赁合同并交纳了全部租金。2007年4月4日，天龙公司突然送达了一份解除合同通知书，以苏跃明未经天龙公司同意擅自转租为由解除合同。即使苏跃明转租也是经过了天龙公司同意，天龙公司解除合同的理由不成立，请求确认天龙公司的解除合同通知书无效。
夏邑县人民法院一审查明，2001年3月1日，苏跃明、天龙公司签订了一份租赁协议，约定天龙公司将其自有的位于夏邑县县府路中段南侧的两间门面房出租给苏跃明使用，苏跃明当日付清了租金12万元。2001年11月26日，双方对该协议书进行了公证，并在夏邑县房管局另行签订了一份《房地产租赁契约》。2003年10月25日，苏跃明将其承租的房屋转租给他人，天龙公司于2006年10月13日以苏跃明未经同意擅自转租为由，以苏跃明为相对人制作了解除合同通知书，但将该通知书送达给了苏跃明之子苏来利；2007年4月4日，天龙公司将该解除合同通知书又向苏跃明本人进行了送达，天龙公司为两次送达办理了公证；夏邑县公证处分别于2006年10月16日和2007年4月4日出具了（2006）夏证民字第96号公证书和（2007）夏证民字第39号公证书。苏跃明、天龙公司租赁合同约定的两间房屋，天龙公司已对其中一间房屋进行了处分，并通过另案诉讼、强制执行，交付并过户登记给了受让人；苏跃明对其中的另一间房屋实际占用。
夏邑县人民法院一审认为，苏跃明、天龙公司订立的房屋租赁合同为有效合同，虽然双方于2001年3月1日、11月26日分别签订了协议，但从双方实际履行情况看，2001年11月26日双方办理公证时仍以2001年3月1日的协议作为公证的合同文本，两份协议系双方就同一租赁物订立的租赁合同，并不存在两个相互独立的租赁合同。天龙公司作为出租人，如果认为承租人未经其同意擅自转租，可以依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定行使合同解除权。苏跃明作为承租人，在出租人通知解除合同的时候，如果认为解除合同的理由不能成立，可以依据该法第九十六条第一款的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。苏跃明、天龙公司在租赁合同中没有约定解除合同的相关事项，天龙公司在其解除合同通知书中亦未设定异议期限，因此，苏跃明应在解除合同通知书送达之日起三个月内提起诉讼，请求确认天龙公司解除合同的效力。本案天龙公司发出的解除合同通知书于2007年4月4日到达苏跃明，而苏跃明至2007年12月14日才向提起诉讼，显然已经超过三个月的法定期限，故对苏跃明的诉讼请求不予支持。夏邑县人民法院于2012年11月26日作出（2012）夏民初字第330号民事判决：驳回苏跃明的诉讼请求。案件受理费100元，由苏跃明负担。
苏跃明不服一审判决，向商丘市中级人民法院上诉称，天龙公司已将房屋转让，且曾同意苏跃明转租，故无权行使合同解除权；本案不应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》。天龙公司答辩称，原判正确，应予维持。
商丘市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。
商丘市中级人民法院二审认为，苏跃明与天龙公司之间签订的房屋租赁合同，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，出租人可以行使合同解除权，而作为承租人，在出租人通知解除合同的时候，如果认为解除合同的理由不能成立，可以依据该法第九十六条第一款的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在本案租赁合同的履行过程中，天龙公司以苏跃明未经其同意擅自转租从而请求解除租赁合同的要求符合法律规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》2009年5月13日开始实施，在此之前一、二审尚未审理终结的，适用该解释，而二审审理后于2009年8月7日作出的（2009）商民终字第142号民事判决，很显然在该解释实施后本案尚未审结，故应适用该解释的规定。该解释第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。天龙公司向苏跃明发出的解除合同通知书于2007年4月4日送达苏跃明，而苏跃明2007年12月14日才提起诉讼，显然已经超过三个月的法定期限，故苏跃明要求确认天龙公司解除合同的行为无效的理由不能成立，不予支持。商丘市中级人民法院于2013年7月22日作出（2013）商民二终字第255号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由苏跃明负担。
苏跃明申请再审称：1、天龙公司发出解除租赁协议通知书时已将涉案房屋过户给徐培，所有权已经转移，因此只有徐培有权解除合同，天龙公司无权对涉案房屋行使解除权。2、天龙公司2001年3月1日出具的同意转租的意见书明确说明同意转租，其丧失了限制苏跃明转租的权利。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》是2009年5月13日才开始实施，在此之前一、二审已经审理终结，原审适用该解释的规定属于适用法律错误，认定苏跃明起诉超过三个月的时效是错误的。4、一审不得主动以超出时效为由审理本案。请求撤销原判，改判确认天龙公司解除合同的行为无效。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。
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