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河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）驻民一终字第00322号 上诉人（原审被告）马妮娃，女，1958年7月12日出生，汉族，住上蔡县。 委托代理人张洪发，男，1942年11月7日出生，汉族，住上蔡县。 被上诉人（原审原告）岳文海，男，1966年9月10日出生，汉族，住上蔡县。 被上诉人（原审原告）姜朵，女，1967年7月20日出生，汉族，住址同上，系岳文海之妻。 委托代理人王亚非，河南博建律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）黑得忠，男，1956年5月7日出生，汉族，住上蔡县。 上诉人马妮娃因房屋买卖合同纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2014）上民二初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马妮娃及其委托代理人张洪发，被上诉人岳文海、姜朵及其委托代理人王亚非，被上诉人黑得忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，马妮娃、黑德忠原有房产一处，位于原东关贾桥小新庄，后更改为南关太平桥新居民区，即现在马妮娃、黑德中居住地。该房原有岳文海、姜朵承租使用，后经协商，马妮娃、黑德忠同意将房屋卖给岳文海、姜朵。双方于1995年12月10日签订了出卖房屋契约一份，契约载明：“经双方面商，最后达成协议，出卖房屋者为甲方，买者为乙方，现双方达成协议如下：一、房屋建设地点南关太平桥新居民区……二、房屋结构状况：结型为平房，砖混，间数三间，建筑面积70m2，宅基面积100m2；三、甲方黑得忠、马妮娃，乙方岳文海、姜朵经双方面商，甲方净得售价壹万伍仟元整……四、房屋出卖期为九五年十二月十日起生效，从立据手续办完到房产转让变更后，全部产权归乙方所有，甲方全部失去所有房屋权及宅基使用权；五、房屋出卖后，甲乙双方达成的契约受法律保护，产权及使用权永远归乙方所有，甲方无权在此房屋上及宅基上发生任何争议……”，契约后有甲方黑得忠、马妮娃、乙方岳文海、姜朵签字捺印及中人李付春、王文革签名。此外，根据马妮娃、黑德忠提供的国发（1983）194号房产所有权证登记显示，本案诉争房屋所有权人系马妮娃，所有权共有人黑得忠、黑文明、黑伟杰，协议卖房签订时，黑文明、黑伟杰均未成年。契约签订后，岳文海、姜朵依约按期将购房款15000元付给了黑得忠、马妮娃，黑得忠、马妮娃亦将房权证交付给了岳文海、姜朵，岳文海、姜朵在该房屋一直居住至今。2013年，因房屋破旧漏雨须重新翻建，岳文海、姜朵找黑德忠、马妮娃协商办理过户登记，黑德忠要求岳文海、姜朵补款，因要价过高，双方未能达成一致意见。 原审法院认为，双方签订的出卖房屋契约系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。卖房协议签订后，岳文海、姜朵如约履行自己的义务，黑德忠、马妮娃有义务协助岳文海、姜朵办理房屋过户登记。对于岳文海、姜朵要求黑德忠、马妮娃协助办理房产过户登记的诉请，予以支持；对于黑德忠、马妮娃辩称该协议侵犯了其他共有权人利益的理由，由于卖房契约上有黑得忠、马妮娃夫妇的签名、捺印，应认定为黑得忠、马妮娃同意出卖该房屋，且在签订卖房协议时，房屋共有权人黑文明、黑伟杰系未成年人，作为其法定监护任的黑得忠、马妮娃有权利处分家庭共有房屋。该处分行为未侵犯家庭共有权人的利益。对黑德忠、马妮娃的该辩解理由，不予支持。对于黑德忠、马妮娃辩称卖房协议违反了《城市私有房屋管理条例》的规定，应为无效合同。由于该条例系1983年12月17日由国务院发布，2008年1月15日国务院《关于废止部分行政法规的决定》中，本条例已被废止，对于黑德忠、马妮娃该辩解理由，不予支持，对于黑德忠、马妮娃辩称卖房价格过低，违反公平交易原则，属于乘人之危，应为无效合同的理由，由于黑德忠、马妮娃提供的证据无法证明契约存在乘人之危、违反公平交易原则的情形，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院判决：黑得忠、马妮娃于判决生效之日起十五日内，协助岳文海、姜朵办理房产过户登记。案件受理费100元，由黑得忠、马妮娃承担。 马妮娃不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误；二、原审法院认定出卖房屋契约有效不当。请求撤销原判，发回重审或依法改判。 岳文海、姜朵答辩称：房屋买卖合同黑德忠签名并代理马妮娃签名，两人均在场，黑德忠、马妮娃有权处分该财产。买卖合同不违反法律规定，请求驳回上诉，维持原判。 二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实相同。 本院认为，黑德忠、马妮娃将其所有的房屋租赁给岳文海、姜朵居住。后双方于1995年12月10签订房屋买卖合同，黑德忠、马妮娃将该房屋以15000元的价格出售给岳文海、姜朵。合同签订后，岳文海、姜朵依约付给黑德忠、马妮娃购房款15000元，黑德忠、马妮娃也将房屋所有权证交给了岳文海、姜朵，岳文海、姜朵在该房屋居住至今。但未办理房屋过户手续。马妮娃上诉称该房屋登记共有人还有其两个儿子黑文明、黑伟杰，二人对房屋买卖合同的签订不知情，侵犯了房屋共有人的合法权益。且双方签订的房屋买卖合同是乘人之危，不符合公平交易原则，因此，双方签订的房屋买卖合同无效。因黑文明、黑伟杰在房屋买卖合同签订时尚未成年，黑德忠、姜朵作为法定代理人处分财产不违反法律规定。黑德忠、马妮娃如果认为房屋买卖合同侵犯其他共有人的合法权益或是乘人之危签订的，可以请求撤销。但从1995年12月10日合同签订至双方发生纠纷，黑德忠、马妮娃并未依法行使撤销权。本案涉案房屋黑德忠、马妮娃具有所有权，黑德忠、马妮娃辩称房屋买卖合同无效，没有事实依据和法律依据。综上，马妮娃的上诉理由不足，不予采纳。原判事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人马妮娃负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 文德群 审 判 员 廖化宇 代理审判员 杨振松 二〇一五年七月二十日 书 记 员 刘志刚 |
