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（2015）武民二初字第00070号 原告朱现军，男，1971年5月11日出生，汉族。 委托代理人谢全海，河南国昌律师事务所律师。 被告王新潮，男，1964年2月9日出生，汉族。 委托代理人李炜，河南达成律师事务所律师。 被告陈华，女，1969年3月16日出生，汉族。 被告林祖炳，男，1963年3月6日出生，汉族。 原告朱现军与被告王新潮、陈华、林祖炳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢全海、被告王新潮的委托代理人李炜、被告陈华到庭参加诉讼，被告林祖炳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年11月份，第一被告将其位于武陟县城沁河路与经五路交叉口向北50米孙庄新村小区1幢2单元1104号楼房以241500元价格卖给原告，双方签订了买卖合同，王新潮还向原告出具了收据，并将其原买房手续全部交给原告，之后原告实际占有该楼房，并陆续做入住准备工作。2014年因第二被告和第三被告申请执行第一被告并请求武陟法院查封了原告的上述楼房，为此，原告曾向法院提出异议但被驳回。综上，第一被告王新潮卖给原告的房屋被第二和第三被告申请法院予以查封，导致原告无法实现所有权和签约目的，也不能居住，故提起诉讼。请求判令被告：一、立即归还原告购房款241500元；二、承担本案诉讼费。 被告王新潮辩称，被告王新潮与原告签订的房屋买卖合同系双方意思表示一致，且房屋已经交接，合同应属有效合同，虽然该房屋属小产权房，但原告与被告王新潮在买卖时均知道房屋的现状，合同有效，并不损害国家及集体利益，我国关于小产权房交易司法解释的规定，属于取缔性规定，不属于强制性规定，被告王新潮不应返还购房款。 被告陈华辩称，朱现军诉称其与王新潮于2013年11月份签订孙庄新村一栋2单元1104号楼房以241500元的价格交易，双方签订买卖合同并将所有手续全部移交，我于2014年申请查封王新潮名下房产，查封时房屋门锁损坏，无人居住，也无装修迹象，原告就我申请查封的房屋提出异议，武陟县人民法院已将其异议驳回。原告的买卖合同属无效合同，国家对集体所有土地上建的小产权房买卖无效，截止2014年3月国家政策已经多次规定，小产权房不得向非本集体人员转让或出售，孙庄村是为了安置本集体成员，朱现军并非孙庄村民，无权购买孙庄村房产，土地法、规划法、建筑法等法律法规明确规定，买卖双方在这种违法的情况下签订的房屋买卖合同是无效的，合同法第52条规定，双方签订的合同损害国家集体利益的合同无效，违反法律行政法规的强制性规定的合同无效，原告与被告王新潮的行为严重侵害了我的利益，应由王新潮返还房款，如果原告与被告王新潮的房屋买卖合同真实存在，物业管理费应由买受人朱现军缴纳，但实际从2014年3月6日王新潮才缴纳了物业管理费取得房屋钥匙，并贴出广告售卖此房屋，原告与被告王新潮的买卖合同为虚假合同，不应受法律保护，我请求对被告王新潮名下的房屋进行查封并无不妥，请驳回原告对我的诉讼请求，维护我的合法权益。 被告林祖炳未作答辩。 根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：被告王新潮与原告签订的买卖合同的效力如何？原告请求被告王新潮返还房款的依据是否充分？原告起诉被告陈华、林祖炳的依据是什么，上述二被告应否承担本案返还房款的责任？ 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、2013年11月28日原告与被告王新潮签订的房屋买卖合同一份。证明双方存在买卖合同关系，且合同第4条约定….（略记）。2、被告王新潮与孙庄村签订的买卖合同一份及孙庄村委向王新潮出具的收据一份。证明被告王新潮自愿与孙庄村签订房屋买卖合同，证明原告初次买卖该房屋的情况，孙庄村委已经实际收取王新潮房款。3、被告王新潮于2013年11月28日出具的收据原件及其身份证复印件各一份。证明被告王新潮已经实际收取原告房款。4、裁定书一份。证明被告陈华曾向武陟法院申请查封原告购买的房屋，且已经查封。5、第6号裁定书一份。证明武陟人民法院对原告提出的异议予以了驳回，以上证明原告购买的楼房被武陟县人民法院予以查封，并驳回了原告的异议申请，致使原告不能实现买卖合同的目的，故被告陈华、林祖炳应承担还款责任。 被告王新潮对以上证据质证认为，对证据1真实性无异议，该房屋仅仅是由武陟法院采取了一个暂时性的查封，该房屋的产权并没有存在纠纷，王新潮可以通过偿还债务、申请再审进行解封，法院的查明不能直接导致房屋买卖合同无效。对证据2真实性无异议，该房是孙庄新村欠被告王新潮的工程款，以抵债的形式卖给了被告王新潮，收据是顶账顶的房款，并没有出现金。对证据3真实性无异议，但是为了防止房价卖乱才出具的额24万元，实际收取了16万元。对证据4、5真实性无异议，与原告之间签订的合同合法有效，该产权已经实际转给了原告，我方已将合同手续转交给了原告，该财产已经发生转移，6号裁定书实际解决了该案的实体问题，但解决的不正确，不能简单的认为小产权房不能转让，违背了合同法解释2第14条关于强制性规定的相关规定，均不是强制性规定，而是取缔性规定，转让的仅仅是土地使用权，原被告对合同均予以认可，法院对该合同不予认可，该裁定结果不正确。对证据真实性无异议。对证据真实性无异议。 被告陈华辩称，对证据1真实性有异议，但该房屋并不是在2013年11月24日出售的，实际是2014年3月6日被告1才取得钥匙对外出售的。对证据2真实性无异议，证明原告当时知道该房屋存在争议，孙庄村委并明确告知我与被告林祖炳该房屋为建房工程款，此房屋实际是由我与被告林祖炳承建的，被告王新潮只是转让合同，其无权拥有此房屋，也无关转让，收据是顶账顶的，并没有现金。对证据3收据真实性有异议，有物业合同可以佐证该证据的虚假性，被告王新潮称其实际收到的房款是16万元，恰恰证明原告与被告恶意串通，故该合同是无效的，应由被告王新潮退还房款，与我和被告林祖炳无关；对身份证复印件无异议。对证据5、6无异议。 被告王新潮未向本院提供证据。 被告陈华为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：物业管理协议一份。证明原告与被告王新潮签订的合同不真实，签订的时间是虚假的。 原告质证认为，对证据真实性无异议，系被告王新潮与孙庄物业管理处签订的，该合同不能证明2013年11月28日原告与被告签订的买卖合同的真实性，物业管理协议及其相关费用不能证明房屋产权及房屋所有权性质，协议载明的是前期服务费，孙庄村明知小产权不能出售还出售给被告王新潮，顶账也是物权转移，只是顶账不出钱而已，故此期间的物业管理的协议没有变更或仍使用原告的名字不足为怪，当时原告正在装修，原告没有与实际业主签订物业管理协议也很正常。 被告王新潮质证认为，对证据物业管理协议质证意见同原告的质证意见，该协议具体使用谁的姓名，是我方与买房自己之间的事情，不能认定原告与被告之间买卖合同的真伪。 庭审中被告陈华称原告持有物业费收据，本院责令原告提交，被告王新潮及陈华对收据的真实性均无异议。 经本院审核，原、被告双方提供的证据均客观真实，且与本案事实有关联，双方虽对于对于对方提供的部分证据有异议，但未提供足以反驳的相反证据，本院对于上述证据均予以采信。 |
