|
河南省平顶山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）平民三终字第534号 上诉人（原审被告）刘茂海，男，1939年9月16日出生。 被上诉人（原审原告）刘海亮，男，1962年11月16日出生。 委托代理人陈朝军，河南首位律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）郭秀琴（郭琴），女，1945年8月7日出生。 上诉人刘茂海与被上诉人刘海亮、郭秀琴确认合同有效纠纷一案，刘海亮原审诉讼请求是依法确认合同有效，由刘茂海、郭秀琴承担诉讼费用。舞钢市人民法院于2015年5月6日作出（2014）舞民初字第992号民事判决，刘茂海不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭于2015年9月10日审理了本案，现已审理终结。 原审查明，刘海亮与郭秀琴于2002年1月27日签订了一份房屋买卖协议书，协议中有约定：刘海亮以6800元的价格购买刘茂海外贸家属院带电户和水管的机瓦房两间（共48.47平方米）。协议还约定“原有20%的房产权双方公担各10%，向有关主管单位交纳办理全部房产权。”该协议卖房人签字为郭琴，购房人签字为刘海亮，见证人签字为杜石磙。见证人杜石磙的书面材料证明：刘茂海是外贸职工，郭琴是刘茂海妻子，刘茂海在外贸家属院有两间机瓦房，面积是48.47平方米，产权是80%，退休后一直也不在外贸住。刘茂海对见证人说把房子租出去，经见证人介绍，刘海亮以每月50元钱租用一年，当时付租房定金200元。过一年左右，刘茂海、郭琴又对见证人说，把房卖给刘海亮吧。在2002年元月27号上午，见证人和刘海亮去朱兰刘茂海、郭琴家，通过双方协商，以6800元钱卖给刘海亮，同时起草一份买卖协议，协议是见证人起草，读给他们双方听，同意后，刘海亮付给郭琴6800元现金（另外又打400元欠条，这400元欠条是房租金款，不是卖房款），打完欠条，郭琴在协议上签字，点上手印，把户证交给刘海亮。郭琴还说，有假钱没有，刘海亮和郭琴去把钱存到银行，刘海亮和见证人就走了。 在房屋买卖协议涉及房屋拆迁时，舞钢市对外贸易总公司与刘海亮签订了政府征收补偿安置协议，协议约定了对房产权证号为01897，面积为48.47平方米的两间房屋拆迁后甲方补偿给乙方安置房面积及办理房产证的费用负担等事宜。协议甲方由舞钢市对外贸易总公司盖章，甲方代表为郭海彬；协议乙方签名为刘海亮。 原审对证人杜石磙的调查笔录中杜石磙陈述其签名的证言是其本人书写并签字，且内容属实。起草本案房屋买卖协议时杜石磙、刘海亮、刘茂海在场。协议写完后双方都看了，看完后双方都签字了。 原审认为，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。签订和履行合同要遵循公平平等、诚实信用、遵纪守法和依合同履行义务等原则。本案中，刘海亮起诉要求确认刘海亮与郭秀琴签订的合同有效，刘茂海、郭秀琴以该协议违反法律、行政法规的强制性规定及刘海亮采取欺骗手段与郭秀琴签订协议为由主张该协议无效。庭审中，刘茂海、郭秀琴未提供刘海亮与郭秀琴签订协议时采取欺骗手段的相关证据。刘茂海、郭秀琴援引《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》及建设部发布的《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》的规定，认为该协议违反法律、行政法规的强制性规定，主张该协议无效。但该协议并未违反《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的强制性规定；在建设部发布的《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》中规定有以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售。但该暂行办法是建设部发布，不是法律和行政法规的强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。且从刘海亮出具的刘海亮与舞钢市对外贸易总公司签订的政府征收补偿安置协议来看，诉争房屋另一共有人舞钢市对外贸易总公司对刘海亮与刘茂海、郭秀琴双方的房屋买卖行为并无异议。刘海亮提供的买卖协议虽为复印件，但从刘茂海、郭秀琴答辩状及庭审中查明情况来看，刘茂海、郭秀琴认可刘海亮与郭秀琴签订的房屋买卖协议的存在。协议上刘茂海虽未签字，但签订该协议时刘茂海在场并知情，该协议为刘海亮与刘茂海、郭秀琴双方真实意思表示，且并无法律规定的无效情形，刘海亮要求确认合同有效的诉求，原审应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，经审委会研究决定，判决：确认刘海亮与郭秀琴于2002年1月27日签订的房屋买卖协议书有效。案件受理费100元，由刘茂海、郭秀琴负担。 上诉人刘茂海不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审法院（2014）舞民初字第992号民事判决，改判房屋买卖协议无效，诉讼费用由刘海亮承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应予撤销或改判。一、原审曲解法律，适用法律错误。原审认为郭秀琴与刘海亮之间签订的房屋买卖协议“未违反国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”，刘茂海认为原审曲解法律，适用法律错误。首先，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称决定）第二十一项明确规定“职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权……，一般住用五年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配”。由此看出，一是职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，只有有限的收益权和处分权，即处分权是受限制的，可以理解为房改房在国家规定的房屋买卖条件成就之前是禁止买卖的，为此建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（以下简称暂行办法）对此进行了具体细化规定，禁止产权共有的房屋不经其他共有人同意和没有补足房价款的政策房上市出售。结合本案诉争房屋属于国家禁止买卖的房改房，因此其买卖行为是违反国家强制性规定的；二是五年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权。而本案诉争房屋未经过共有人同意，剥夺了共有人的优先购买权，违反了国家强制性规定；三是售房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。结合本案事实，该买卖协议明显违反了上述强制性规定，属于无效协议。其次，刘海亮采取欺骗手段损害国家利益与郭秀琴签订房屋买卖协议应属无效。本案诉争房屋系房改房，房改房含有企业的福利待遇性质，刘海亮非本单位职工，无权享受本单位的福利。本案刘海亮明知诉争房产属于企业与职工共有，刘茂海只享有80％产权（具体见《协议书》第二条），郭秀琴不是诉争房屋的产权人，利用郭秀琴是一位家庭妇女，文化水平低，对国家政策不了解，又加上见证人和刘海亮的游说，以金钱为利诱欺骗郭秀琴与其签订房屋买卖协议，这些难道不是欺骗吗？特别是舞钢市对外贸易总公司是国有企业，其管理的房屋是国有资产，该房屋买卖协议处分了国有资产，侵犯了国家利益，同时该房屋买卖协议未征求共有人同意，在共有人事先不知，事后也未予认可的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的规定，应当认定该协议无效。再次，双方没有办理有关房屋转让登记手续，房屋买卖协议不发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因此该房屋买卖协议不发生法律效力。同时据了解刘海亮并没有支付房屋对价，因此本房屋买卖协议并没有实际履行。最后，原审将国务院决定与建设部暂行办法割裂开来，认为建设部暂行办法“不能作为认定合同无效的依据”，但是根据建设部暂行办法第一条“……根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》及有关规定，制定本办法”的规定，刘茂海认为建设部暂行办法是国务院决定的细化和具体性规定，在不违背国务院决定的情况下，完全可以作为认定房屋买卖协议无效的依据。二、原判认定事实不清，证据不足。原审判决认定事实的主要证据有房屋买卖协议复印件、舞钢市对外贸易总公司与刘海亮签订的政府征收补偿安置协议以及证人证言，刘茂海认为上述证据疑点较多，且违反法律规定，因此原审判决认定事实不清，证据不足。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条“对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物”的规定。刘海亮始终没有在法庭上出示所谓“房屋买卖协议”原件，导致刘茂海对“房屋买卖协议”的真实性无法确认。根据“谁主张谁举证”的举证原则，这么重要的证据却不能提供原件，刘茂海认为刘海亮应当承担举证不能的法律责任。其次，原审以舞钢市对外贸易总公司与刘海亮签订的政府征收补偿安置协议认定舞钢市对外贸易总公司对刘海亮、郭秀琴之间签订的房屋买卖协议无异议，刘茂海认为是错误的。因为政府征收补偿安置协议是政府与被拆迁人之间签订的补偿与安置协议，而本案中舞钢市对外贸易总公司与刘茂海均是产权共有人，虽然刘海亮擅自以个人名义签字，但是签订的协议不是政府征收补偿安置协议，更不能作为舞钢市对外贸易总公司对刘海亮、郭秀琴之间签订的房屋买卖协议无异议的证据。特别是刘茂海在庭审中提供的证据可以证明，舞钢市对外贸易总公司明确表示对刘海亮、郭秀琴之间签订的房屋买卖协议不知情，更没有同意郭秀琴处分其房屋产权，但原审却对这么重要的证据没有认定，在判决中也没有说明理由，属于事实不清。再次，舞钢市对外贸易总公司明确知道房产证号为01897号的房屋登记在刘茂海名下，而与刘海亮签订所谓的“政府征收补偿安置协议”，侵犯了产权人刘茂海的合法权益，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”的规定，该证据不能作为定案的依据。同时证人的书面材料疑点较多不应该被采信。本案证人杜石磙己是七十多岁的老人，且身患多种疾病，但是其回忆十几年前房屋买卖经过的书面材料，对一些细节问题描述非常清楚，如“房租每月50元”“2002年元月27号上午”，特别是“房屋面积48.47平方米”都记忆清楚，明显违背记忆常识，因此该证据疑点较多，不应该被采信。特别是在原审审判人员对见证人杜石磙调查中称，杜石磙已卧床多年，根本不能写字，但是在原审判决第4页中“杜石磙陈述其签名的证言是其本人书写并签字”，明显前后矛盾，与事实不符。三、原审违反法定程序。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》四十七条“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”及第五十五条“证人应当出庭作证接受当事人的质询”的规定，由于本案证人没有出庭接受当事人的质询，已违反法定程序。综上，刘海亮采取欺骗手段与郭秀琴签订的房屋买卖协议，不仅侵犯了刘茂海和房屋部分产权单位合法权益，同时违反了法律、行政法规的强制性规定，因此属无效协议，请二审法院撤销原审判决，依法改判。 |
