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三门峡市湖滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）湖民小字第222号 原告河南祥和物业管理有限公司。 法定代表人孟宪琪，该公司总经理。 委托代理人周青梅，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告聂占标，男。 原告河南祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）与被告聂占标物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭爱丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告祥和物业公司委托代理人周青梅、被告聂占标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祥和物业公司诉称：被告系黄河路南二街坊天方创世佳苑小区5号楼1单元601号房业主，接房时，被告与原告签订了前期物业服务协议，该协议约定：被告应自入住后按约定日期缴纳物业费，逾期不缴，应缴纳违约金。但是从2012年8月1日至今，经原告多次催要，被告拒不缴纳。诉至法院，请求依法判令被告支付物业费3980元（截止2014年9月30日），违约金186元（截止2015年5月28日），并由被告承担本案诉讼费用。 被告聂占标辩称：原告没有履行任何服务义务，我的财物被盗了，安保措施不到位。 经审理查明：三门峡市湖滨区黄河路南二街坊天方创世佳苑小区5号楼1单元601号房屋系聂占标所有，聂占标房屋属于小高层范围。该房屋建筑面积为151.14平方米。2010年8月16日祥和物业（甲方）与聂占标（乙方）签订前期物业管理服务协议。主要约定，物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序管理；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。物业管理服务质量：设备完好率保持在95%以上，公共走道无杂物，共用门窗扶手无明显污迹，墙面无明显灰尘和蜘蛛网，绿化完好率达到98%，交通标志明显，车辆按要求停放整齐，无因失职或玩忽职守引发重大安全生产责任事故。物业费自发入伙通知书起，乙方开始缴纳物业服务费。乙方缴纳时间为半年首1-15日，缴纳每半年费用。多层物业服务费每月每平方米0.4元，小高层物业服务费每月每平方米1元。地下停车库停车位停放服务费：业主司家车位40元／月／部，非私家车位300元／月／部。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之一缴纳违约金并在管理区域进行公告，直至诉诸于法律。合同签订后，祥和物业公司开始为该小区业主提供物业服务。自2012年8月1日起，聂占标未按时交纳物业服务费用。 本院认为：原告同被告签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。物业服务协议系双务合同，享受服务是权利，承担服务费是义务。祥和物业公司作为被告所在小区的物业服务公司，应当按照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，不断提升物业服务的品质，从而赢得业主的理解、认同和支持。祥和物业公司对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，由于原告作为物业公司，是以业主缴纳的管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不缴纳管理费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。被告聂占标作为业主理应及时缴纳管理费，履行合同的义务，且双方签订的物业服务合同对被告聂占标有约束力，故祥和物业公司要求聂占标支付物业费3980元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定了违约金但约定过高，原告主张参照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，但是因原告仅电话催款，未张贴书面催款通知，本院酌定违约金应自原告起诉之日即2015年5月28日计算，因原告仅主张2015年5月28日起诉之前的违约金，故本院对违约金部分不予支持。被告辩称物业管理服务不到位，被告财物被盗了，安保措施不到位，未达到物业合同约定的服务质量不达标规定，其损失可以另行主张，故本院对其辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下： 被告聂占标支付原告河南祥和物业管理有限公司物业费3980元，限本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告聂占标负担。 本判决为终审判决。 审判员 郭爱丽 二〇一五年九月二十二日 |
