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三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民小字第00282号
原告三门峡慧泉物业管理服务有限公司。住所地：三门峡市湖滨区文明路慧泉公园玖号。
法定代表人黄成兵，经理。
委托代理人邓康、陈庆（实习），河南康研律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告冯奇岭，男。
原告三门峡慧泉物业管理服务有限公司（以下简称慧泉物业公司）与被告冯奇岭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马宁独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告慧泉物业公司的委托代理人邓康到庭参加诉讼，被告冯奇岭经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告诉称：2011年5月16日原被告双方签订前期物业服务协议，由原告为被告提供物业服务，被告依约缴费。自2013年11月30日起，被告开始拖欠物业费。经原告多次催促，但被告拒绝缴纳，现提起诉讼，请求判令被告缴纳公园玖号10号楼14层2号物业费用1530.17元，公园玖号10号楼14层3号物业费用1079.67元，逾期违约金500元。
被告冯奇岭未答辩。
经审理查明：冯奇岭系三门峡慧泉公园玖号小区10号楼14层2号（建筑面积为90.01平方米）和10号楼14层3号（建筑面积为63.51平方米）的业主，两套房屋均是高层建筑。2011年5月16日慧泉物业公司作为甲方与乙方冯奇岭签订两份前期物业管理服务协议，该两份协议除楼层号外其他内容一致。该协议约定的终止期限为前期物业服务合同期满，三门峡慧泉公园玖号小区业主委员会选聘到新的物业管理公司后三个月止。但协议未明确前期物业服务合同的合同期限。前期物业管理服务协议的主要内容为：一、物业管理服务内容包括房屋共用部位的维修、养护、管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公区绿化管理；安全防范；交通秩序与车辆停放等。二、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。根据本物业管理区域的实际情况和三门峡市发改委物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定的物业服务费用按照月、季度或年度收取。乙方入伙前预交一年的物业管理费，以后每月前10日内缴纳本月的物业管理费；具体正式收费标准如下（按建筑面积计算）：1、小区住宅三层（含三层）以上按建筑面积1.0元／平方米.月.户收取；二层以下按建筑面积0.80元／平方米.月.户收取。2、小区商业部分按建筑面积3.00元／平方米.月.户收取。3、业主办理入住手续后长期（连续6个月以上）未使用的空置房（经甲方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的）其物业服务费用按协议签定收费标准的80%收取；水、电、气表起止数其中任何一表已经走动的，按照以上确定的物业管理服务收费标准的100%收取。三、违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按未缴纳费用总额的标准每日加收3‰的违约金。慧泉物业公司在前期物业管理服务协议上加盖公章，冯奇岭在该协议上签名并按指印。
被告冯奇岭签订前期物业管理服务协议后，缴纳两套房屋的物业管理费至2013年11月30日，自2013年12月1日至2015年4月30日，该两套房屋的物业费均没有缴纳，原告催要无果，诉至法院，要求被告冯奇岭支付公园玖号10号楼14层2号物业费用1530.17元，公园玖号10号楼14层3号物业费用1079.67元，逾期违约金500元。
本院认为：被告冯奇岭与慧泉物业公司所签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，该协议对业主具有法律约束力，原、被告均应按照该物业管理协议的约定，履行各自义务。被告冯奇岭作为三门峡慧泉公园玖号小区的业主，享受物业公司提供的各项物业服务的同时，也负有按时交纳物业费的义务，故慧泉物业公司要求其支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。冯奇岭公园玖号10号楼14层2号的物业费计算如下：2013年12月1日至2015年4月30日的物业费：90.01平方米×17个月×1元=1530.17元。冯奇岭公园玖号10号楼14层3号的物业费计算如下：2013年12月1日至2015年4月30日的物业费：63.51平方米×17个月×1元=1079.67元。原告依据与被告冯奇岭签订的前期物业管理服务协议，按照日3‰的标准主张500元违约金，符合法律规定，但因原告未张贴书面催款通知以主张其权利，违约金应自原告起诉之日即2015年7月10日计算，但因原告仅主张2015年4月30日起诉之前的违约金，故本院对违约金部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第二百七十四条第（八）项之规定，判决（缺席）如下：
被告冯奇岭支付原告三门峡慧泉物业管理服务有限公司公园玖号10号楼14层2号物业费1530.17元，公园玖号10号楼14层3号物业费1079.67元。限本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。
本判决为终审判决。
审判员 马宁
二〇一五年九月二十四日 |
