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被上诉人（原审被告、反诉原告）新乡宝龙置业发展有限公司，住所地：新乡市金穗大道与新二街交叉口东南角宝龙城市广场营销中心三楼。 法定代表人许健康，董事长。 委托代理人张立志，河南启轩律师事务所律师。 上诉人段东博与被上诉人新乡宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业公司）商品房销售合同纠纷一案，段东博于2014年10月27日提起诉讼，请求判令：解除双方签订的《商品房买卖合同》，宝龙置业公司退还段东博首期房款282053元及维修基金款9861元，诉讼费由宝龙置业公司负担。宝龙置业公司于2014年12月20日提起反诉，请求判令：解除双方签订的《商品房买卖合同》，段东博支付宝龙置业公司违约金138810.6元，诉讼费由段东博负担。经审理，新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于2015年5月30日作出（2014）红民一初字第2153号民事判决。宣判后，段东博不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2014年6月16日，段东博与宝龙置业公司签订商品房预定书；2014年6月18日，段东博与宝龙置业公司签订《商品房买卖合同》，双方约定由段东博购买宝龙置业公司的位于金穗大道东段宝龙城市广场A区2-5号楼2单元22403号房，房屋总价款为682053元。段东博按照合同约定向宝龙置业公司交纳了首期房价款282053元和维修基金款9861元，下余400000元房款双方约定段东博通过办理银行按揭方式交纳。后段东博向宝龙置业公司出具一次性欠款补款申请书及付款承诺函，段东博申请并承诺于2014年9月16日前付清剩余房款400000元，并承诺逾期付款的违约责任。后段东博未支付剩余房款。 原审法院认为：段东博与宝龙置业公司均要求解除《商品房买卖合同》，符合法律规定，应予支持；同时，段东博向宝龙置业公司交纳的首期房价款282053元和维修基金款9861元，宝龙置业公司应向段东博返还。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，段东博与宝龙置业公司在合同第七条第2项约定了买受人逾期付款的违约责任：“（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人仍应按照前述约定支付逾期付款违约金，且出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除支付逾期付款违约金外，另按房价款总额的20%向出卖人支付违约金。”根据此约定，段东博的逾期付款金额为400000元，宝龙置业公司反诉主张的逾期付款期限为30日，符合规定，段东博的逾期付款违约金为400000×0.2‰×30=2400元；根据双方诉求，双方签订的《商品房买卖合同》应予解除，根据此约定，段东博除支付逾期付款违约金外，另按房价款总额的20%向宝龙置业公司支付违约金，为682053×20%=136410.6元。段东博认为违约金过高请求减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，段东博未提供相应证据证明双方约定的违约金过分高于给宝龙置业公司造成的损失，结合本案案情也无法确认段东博的违约行为给宝龙置业公司造成的损失程度，从段东博逾期付款期限来看，已远远超过宝龙置业公司反诉主张的逾期付款期限30日，应视为已减轻了段东博相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除段东博与宝龙置业公司签订的合同编号为2014-0601255的《商品房买卖合同》；二、宝龙置业公司于判决生效后十日内退还段东博交纳的首期房款282053元及维修基金款9861元；三、段东博于判决生效后十日内向宝龙置业公司支付违约金138810.6元。案件受理费5779元，由段东博负担；反诉费1588元，由宝龙置业公司负担。 段东博上诉称：一、段东博虽违约，但因个人经济状况发生变化所致，主观上无恶意。二、违约金按房价款总额的20%计算显失公平，原审认定段东博未提供相应证据证明双方约定的违约金过分高于给宝龙置业公司造成的损失，举证责任分配有误，应由宝龙置业公司负担。三、原审判决支持了段东博的诉讼请求，案件受理费5779元，应由宝龙置业公司负担。请求：维持原审判决第一、二项；撤销原审判决第三项，改判违约金数额为10000元；改判一审案件受理费5779元由宝龙置业公司负担；二审案件受理费由宝龙置业公司负担。 宝龙置业公司答辩称：双方签订合同后，段东博拖延不交剩余房款一年，致使房屋无法出售，造成宝龙置业公司利息损失、营销成本、广告投入等营运损失。其中，利息损失方面：合同第六条约定，合同签订后2个月内办完按揭，付清余款。段东博2014年6月18日签订合同，2014年8月18日应付清余款。所以，应以余款400000×（2014年8月19日起至判决生效之日止）÷365×24%（最高院民间借贷司法解释确定的法院支持的贷款年利率）。营销成本、广告投入等营运损失方面：段东博房预售许可证2011年6月14日办好，宝龙置业公司销售人员45个，年工资加提成约200万元，广告宣传费每年约800多万，从宝龙置业公司有权预售到段东博2014年6月18日签订合同前后三年。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 本院二审审理过程中，段东博提交证据二组。第一组证据：华鼎世家、绿都塞纳春天、世纪村商品房买卖合同各一份，用以证明新乡其他房产公司商品房买卖合同对于买受人逾期付款解除合同的违约金标准分别为1%、1%、0.3%，即使华鼎世家自行约定也仅5%，段东博与宝龙置业的违约金标准20%过高。第二组证据：2014年3月、2015年4月新乡东区住宅参考价分别为4467元每平方米、4534元每平方米，用以证明2015比2014年新乡东区房价微涨。宝龙置业公司对第一组证据质证称：真实性无异议，关联性有异议，宝龙置业公司是大公司，营销成本高，故双方约定的违约金标准高。同时，该违约金标准系双方协商约定，段东博对此认可。宝龙置业公司对第二组证据质证称：参考价不代表实际成交价，实际成交价往往偏低；段东博认为房价涨了，可以原价转卖，宝龙置业公司配合更名等手续。因宝龙置业公司对段东博提交证据的真实性没有异议，本院对段东博提交的二组证据予以采信。 本院经审理查明，2015年4月与2014年3月相比，新乡东区房价微涨，案涉房屋位于新乡东区范围内。 本院经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实相同。 |
